Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 по делу n А61-2128/2010. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                            

29 февраля 2012 года                                                                                Дело № А61-2128/2010                  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2012 года.

           Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М.,

судей: Винокуровой Н.В., Параскевовой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 Карповой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, дело №А61-2128/2010

по иску Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по РСО-Алания, г. Владикавказ

к обществу с ограниченной ответственностью «Куырдадз» (г. Владикавказ, ИНН 1503015830)

третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Академии бюджета и казначейства Министерства финансов РФ» в лице Владикавказского филиала (г. Владикавказ, ИНН 7701050066, ОГРН 1027739332565),

о досрочном расторжении договора аренды, выселении из арендуемого помещения и взыскании 2 506 459 руб. 86 коп.,

при участи в судебном заседании:

от ответчика: директора Биасти В.Л.,

от третьего лица: Марзагановой Р.М. по доверенности от 23.12.2011, 

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РСО - Алания (далее – истец, территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Куырдадз» (далее – ответчик, общество) о досрочном расторжении договора аренды № 89-л/04 от 18.08.2004, выселении из арендуемого помещения и взыскании 2 506 459, 86 руб., в том числе 508 810 руб. основного долга за период с 01.08.2007 по 19.08.2010 и 1 997 649 руб. пени за период с 11.07.07. по 19.08.10.

Определением от 23.12.2010 Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Академии бюджета и казначейства Министерства финансов РФ» в лице Владикавказского филиала вступило в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Учреждение просит расторгнуть договор аренды, выселить общество из помещения, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, взыскать 508 810 руб. арендной платы за период с 21.07.2007  по 31.08.2010.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.01.2011 в удовлетворении исковых требований территориального управления отказано. Расторгнут договор аренды недвижимого имущества № 89-л/04 от 18.08.2004 с изменениями от 07.07.2005, заключенный между Территориальным управлением министерства имущественных отношений РФ по РСО-Алания, Владикавказским финансово-экономическим колледжем и ООО «Куырдадз». Суд обязал общество освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24; взыскал с общества в пользу учреждения в лице Владикавказского филиала 508 810 руб. арендной платы за период 21.07.2007 по 31.08.2010, расходы по уплате государственной пошлины в размере 21 176,20 руб., всего 529 986,20 руб.

Определением от 21.06.2011 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в связи с допущенными судом первой инстанции процессуальными нарушениями в порядке части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 21.01.2011 отменено, в удовлетворении исковых требований территориального управления отказано. Требования Владикавказского филиала учреждения удовлетворены частично. Договор аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 расторгнут, суд обязал общество освободить арендуемое помещение, в пользу учреждения взыскано 384 134 руб. арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010.

Основанием расторжения договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 послужило неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей. Требования о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворены без учета соглашения о внесении в договор изменений, не зарегистрированного в установленном порядке и признанного  незаключенными.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2011 производство по кассационной жалобе в части обжалования определения от 21.06.2011 по делу № А61-2128/2010 прекращено. Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 по делу № А61-2128/2010 в части отказа в удовлетворении иска Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия – Алания оставлено без изменения, кассационная жалоба в соответствующей части – без удовлетворения. Постановление апелляционного суда от 01.08.2011 по данному делу  в оставшейся части отменено, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

            В судебном заседании 15.02.2012 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12 час. 30 мин. 21.02.2012 для рассмотрения ходатайства общества об отводе составу суда.

            Определением от 21.02.2012 в удовлетворении заявленного ходатайства отказано.

            Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. Суд в порядке ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель третьего лица исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил взыскать с ответчика   384 134 руб. арендной платы за период 01.08.2007 по 31.08.2010, от требований о взыскании  остальной части суммы отказался.

Апелляционный суд принимает уточнение исковых требований, в части отказа от требования о взыскании остальной части суммы производство прекращает в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Представитель общества исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, апелляционный суд приходит к следующему.

            Как следует из материалов дела, территориальное управление (арендодатель), Владикавказский финансово-экономический колледж (балансодержатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды федерального недвижимого имущества, в соответствии с которым общество приняло в пользование нежилое помещение общей площадью 189,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, предназначенное для организации студенческой столовой (далее – нежилое помещение).

Срок действия договора установлен с 01.09.2004 по 30.08.2014.

28.03.2005  осуществлена государственная регистрация договора аренды.

Объект недвижимого имущества передан арендатору по передаточному акту от 18.08.2004, в котором отсутствуют указания общества на имеющиеся недостатки.

Соглашением от 07.07.2005 № 71-л/05 стороны согласовали изменения условий договора, согласно которым площадь арендуемых помещений составила 351,3 кв. м, увеличилась арендная плата по договору. Названное соглашение не прошло государственную регистрацию.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.04.2005 № 440-р четырехэтажное здание (литера Г), площадью 1523,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Молодежная / ул. Цаликова / ул. К. Бутаева, д. 7/2-4-6/24, в котором расположено арендуемое обществом нежилое помещение, передано на праве оперативного управления учреждению.

Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 03.06.2009  № 220 Владикавказский финансово-экономический колледж переименован во Владикавказский филиал учреждения.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у общества образовалась задолженность, что послужило поводом для обращения территориального управления и учреждения в суд.

Суд апелляционной инстанции во исполнение постановления суда кассационной инстанции от 21.11.2011, проверив полномочия лица, подписавшего от имени учреждения заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, установил, что заявление подписано директором филиала Урумовой З.С. на основании доверенности от 28.01.2010 № 36-01-11/172 с правом подписи исков от имени учреждения.

Судом установлено, что лицом, обладающим правом на получение платы за использование нежилого помещения и инициирование судебного разбирательства по требованию о расторжении договора аренды является учреждение.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Кодекса); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Кодекса).

   В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 АПК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до

обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору

письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской

Федерации).

            Судом установлено, что учреждением в лице филиала в адрес ответчика, согласно положениям спорного договора, устанавливающих порядок уведомления арендодателем о досрочном расторжении договора аренды, были направлены письма о погашении задолженности, а затем с предложением расторгнуть договор в добровольном порядке и добровольно перечислить сумму задолженности истцу по арендной плате, как по юридическому адресу ответчика, так и по месту его проживания, а также передавались нарочно через работников столовой, которая располагается в арендуемом ответчиком помещении, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (т.1 л.д.115-129, 139-140).

Ответчиком одно из них, направленное почтой, было получено, о чем свидетельствует его подпись в уведомлении (т.1 л.д.113), иные возвратились, в том числе,

в связи с отказом адресата о получении и истечении срока хранения, что свидетельствует о выполнении арендодателем обязанности по уведомлению арендатора о досрочном расторжении договора.

            Поскольку общество не устранило нарушения, которые в силу статьи 619 ГК РФ дают арендодателю право расторгнуть досрочно договор аренды, задолженность по арендным платежам не погасило, требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.08.2004 является обоснованным.

            Рассматривая требование о взыскании задолженности по арендным платежам за переданные по договору аренды помещения, суд апелляционной инстанции  считает, что данное требование может быть удовлетворено только по условиям договора аренды без учета внесенных в него изменений, поскольку в силу разъяснений пункта                             9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменения не были в обязательном порядке зарегистрированы, что в силу положений пункта 3 статьи 433 Кодекса свидетельствует о незаключенности изменений.

Кроме того, суду не представлены доказательства того, что в результате заключенных изменений обществу было передано в установленном законом порядке по акту приема-передачи имущество в том размере арендуемой площади, которая указана в изменениях и которая почти в два раза превышает размер арендуемых площадей, переданных по договору аренды:189,3 кв.м. и 351,3 кв.м. соответственно.

Сумма задолженности по арендным платежам, как