Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 по делу n А63-2371/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

принять в собственность и оплатить склад № 10 – нежилое здание литер Ф, площадью 3 294,5 кв. м. Техническая характеристика объекта дана согласно технического паспорта на здание от 24.10.2002, выданного дочерним предприятием ГУП СК «Крайтехинвентаризация». Кадастровый паспорт земельного участка от 02.04.2008 № 16-02/08-1511, кадастровый номер 26:16:050221:85, находящегося по адресу: г. Невинномысск, ул. Маяковского, 28. Цена отчуждаемого объекта составляет 1 340 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость.

Платежным поручением от 22.09.2009 Стрельченко С.А. оплатил стоимость нежилого здания, приобретенного по договору купли-продажи от 27.08.2009, в сумме        1 340 000 рублей.

Переход права собственности на нежилое здание – склад № 10, расположенное по адресу: г. Невинномысск, ул. Маяковского, 28, к Стрельченко С.А. зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 15.10.2009, номер регистрации 26-26-16/023/2009-375, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.08.2011 № 01/049/2011-811.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

По смыслу названной статьи опубликование информационного сообщения о продаже имущества является стадией организации торгов, то есть выступает элементом порядка их проведения (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 233 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» указанный Закон применяется арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после вступления его в силу.

Поскольку процедура конкурсного производства в отношении ООО «НШПО» им. И.Лапина введена 31.01.2008, при рассмотрении дела судом применяются нормы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в ред. от 01.12.2007, действующей на дату введения в отношении должника конкурсного производства) без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 30.12.2008 № 296-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3 - 8 статьи 110 и статьей 111 Закона о банкротстве, с особенностями, предусмотренными главой VII Закона.

В пункте 6 статьи 110 Закона о банкротстве определено, что в сообщении о продаже предприятия должны содержаться сведения о предприятии, его характеристики и порядок ознакомления с ними; сведения о форме проведения торгов и форме подачи предложения о цене предприятия; требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае его проведения; срок, время и место подачи заявок и предложений о цене предприятия; порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к и х оформлению; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов; начальная цена продажи предприятия; величина повышения начальной цены («шаг аукциона») в случае открытой формы подачи предложений о цене предприятия; порядок и критерии выявления победителя торгов; время и место подведения итогов торгов; порядок и срок заключения договора купли-продажи; условия и сроки платежа, реквизиты счетов; сведения об организаторе торгов.

Для продажи на торгах было выставлено недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «НШПО» им. И.Лапина.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по догов ору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Данная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2010 № ВАС-44/10 по делу № А57-24892/08.

Аналогичным образом должен быть определен предмет торгов в информационных сообщениях.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что во всех опубликованных сообщениях о проведении торгов по продаже имущества ООО «НШПО» им. И.Лапина, в том числе в сообщениях о проведении торгов посредством публичного предложения, недвижимое имущество должника было определено как лот № 1 – пристроенное кафе с указанием начальной цены и лот № 2 – склад № 10 с указанием начальной цены.

В сообщениях отсутствовало указание на местонахождение выставленного на торги имущества, а в сведениях о местонахождении ООО «НШПО» им. И.Лапина было указано -Ставропольский край, г. Невинномысск.

Также в сообщениях отсутствовали характеристики объектов недвижимого имущества, выставленного на торги, в том числе указание площади данных объектов, а также данные, позволяющие определить расположение выставленного на торги склада     № 10 на земельном участке, а пристроенного кафе - в составе иного недвижимого имущества.

Таким образом, содержание опубликованных сообщений о продаже на торгах имущества ООО «НШПО» им. И.Лапина не соответствует требованиям пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 110 и пункта 3 статьи 139 Закона о банкротстве.

Нарушение порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 110 Закона о банкротстве, является нарушением правил организации и порядка проведения торгов.

Данная правовая позиция находит подтверждение в судебной арбитражной практике (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.08.2007 № 10192/07, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2010 по делу № А63-3322/2010).

Данное нарушение существенно повлияло на результаты торгов.

Указание неполной информации о предмете торгов не обеспечило конкуренцию покупателей и уменьшило возможность их участия в торгах. Из содержания сообщений невозможно было установить адрес предложенных к реализации объектов, при этом потенциальным покупателям предлагалось ознакомиться с имуществом по месту его нахождения.

Примененный способ опубликования объявления о продаже имущества должника привел к сужению круга потенциальных покупателей, что существенным образом повлияло на формирование цены продажи имущества. Результатом ограничения конкуренции между потенциальными покупателями стала продажа недвижимого имущества должника по цене менее чем 30 % от его рыночной стоимости согласно экспертного заключения ООО «Таис» № 1988/1.

При этом, как следует из представленных заявителем справок независимого оценщика – некоммерческого партнерства «Независимая экспертно-консультационная служба» о величине рыночной стоимости недвижимого имущества, исх. № 31/11-11, № 32/11-11, среднерыночная стоимость объекта недвижимости – пристроенного кафе, расположенного по адресу: г. Невинномысск, пер. Спортивный, 4, по состоянию на 27.0 8.2009 (дату совершения сделки) составляла 3 570 000 рублей; склада № 10, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Маяковского, 28 – 7 310 000 рублей.

Оценивая данную информацию в совокупности с содержанием сообщений о торгах, суд приходит к выводу о том, что при надлежащем извещении о проведении торгов по продаже имущества должника и привлечении максимального числа потенциальных покупателей, имущество могло быть реализовано по значительно большей цене, тогда как фактически оно было продано по цене, составляющей приблизительно 19% от его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27.08.2009.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о неправомерности и направленным на ограничение конкуренции между потенциальными покупателями опубликование сообщения о проведении первых 13.04.2009 и повторных 13.05.2009 торгов по продаже имущества должника в одном объявлении, поскольку такой способ публикации не соответствует требованиям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 111 Закона о банкротстве и не выполнил свою основную цель – привлечение как можно большего количества потенциальных покупателей и, соответственно, получение максимально возможной цены за имущество.

В предложении о порядке реализации имущества ООО «НШПО» им. И.Лапина путем публичного предложения, утвержденного собранием кредиторов ООО «НШПО» им. И.Лапина, протокол № 5 от 09.07.2009, сообщениях о проведении торгов по продаже имущества ООО «НШПО» им. И.Лапина посредством публичного предложения указано, что их победителем признается участник, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, установленной для определенного времени.

Из данного условия следует, что дата подачи заявки на участие в торгах по продаже имущества должника в форме публичного предложения является существенным фактором для установления соответствия между стоимостью имущества, предлагаемой покупателями и установленной для определенного времени, и, соответственно, определения победителя торгов.

В протоколе № 6 о результатах торгов по продаже имущества ООО «НШПО» им. И.Лапина от 24.08.2009 сведения о времени подачи участниками торгов – Ильиной О.А. и Стрельченко С.А. соответствующих заявок отсутствуют.

Отсутствие даты получения заявки на участие в торгах не позволяет установить правильность определения стоимости реализации имущества должника и соответствие лиц, подавших заявки, критериям победителей торгов.

Кроме того, при проверке соответствия фактической цены реализации имущества расчетной цене по указанным условиям продажи суд установил, что окончательная стоимость (в результате последовательного и поэтапного снижения цены на 8%), по которой было приобретено имущество, могла иметь место (снизиться до данного показателя) не ранее 25.08.2009. Вместе с тем итоги торгов были подведены 24.08.2009, что означает, что первоначальное снижение цены имущества на 8 % произведено не по истечении трех дней, как указано в сообщениях о продаже имущества, а на следующий день после их публикации.

Суд установил, что по начальной цене, указанной в сообщениях о проведении публичных торгов, имущество к продаже не предлагалось, что указывает на формальный подход к организации и проведению торгов.

Суд первой инстанции правомерно квалифицировал выявленные обстоятельства как существенные нарушения порядка проведения и подведения итогов торгов.

Указанные нарушения правил проведения торгов по продаже имущества должника в силу статей 448, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 139, 110 Закона о банкротстве влекут признание таких торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными.

Суд первой инстанции правомерно с учетом установленных по делу фактических обстоятельств,  признал торги, проведенные ООО «Компания «Приоритет» 24.08.2009 по продаже имущества ООО «НШПО» им. И.Лапина (Ставропольский край, г. Невинномысск) – кафе пристроенного и склада № 10 и договоры купли-продажи от 27.08.2009, заключенные между ООО «НШПО» им. И.Лапина и победителями торгов - Ильиной Ольгой Алексеевной и Стрельченко Сергеем Анатольевичем, недействительными.

Довод о том что, конкурсным управляющим Довбенко К.Е. был пропущен срок для признания торгов недействительными, отклоняется в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если основание недействительности сделки связано с нарушением совершившим ее от имени должника арбитражным управляющим Закона о банкротстве, исковая давность по заявлению о ее оспаривании исчисляется с момента, когда о наличии оснований для ее оспаривания узнал или должен был узнать следующий арбитражный управляющий.

Как следует из материалов дела, оспариваемые сделки совершены конкурсным управляющим ООО «НШПО» им. И.Лапина Ковальчуком В.П., который определением суда от 20.06.2011 был освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником.

Судом первой инстанции правильно установлено, что нарушения порядка и правил проведения торгов по продаже имущества должника были допущены прежним арбитражным управляющим, освобожденным судом от исполнения обязанностей по его собственному заявлению.

Обязанности по реализации имущества должника в силу Закона о банкротстве возложены на конкурсного управляющего.

Кроме того,