Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2012 по делу n А63-9699/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:

несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;

нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) указывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Статья 4 Федерального закона N 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статьи 9 Федерального закона N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Согласно статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации прав, к которым относятся в том числе:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

В процессе проведения правовой экспертизы управление, проанализировав документы, пришло к выводу о том, что из представленных на регистрацию документов невозможно установить, что предприниматель является  арендатором приобретенного помещения непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ, что исключает возможность государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с такой позицией управления по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (правоустанавливающими документами) являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Не допускается истребование у заявителя при государственной регистрации дополнительных документов, за исключением предусмотренных этим Законом, если представленные документы отвечают требованиям этого Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В рассматриваемом случае на государственную регистрацию представлялся договор № 24 купли-продажи арендуемого имущества от 12.07.2011, подписанный Комитетом и предпринимателем. Именно этот  договор № 24 купли-продажи арендуемого имущества от 12.07.2011 являлся объектом правовой экспертизы, предусмотренной статьей 13 Федерального закона № 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию предприниматель  представил в регистрирующий орган в числе прочих документов договор № 24 купли-продажи арендуемого имущества от 12.07.2011; а также иные документы в том числе договора аренды спорного имущества, акт приема-передачи спорного имущества, доказательства оплаты, постановления администрации г.Ставрополя №1778 от 30.06.2010, решение о включении спорного имущества в прогнозируемый план приватизации №51 от 11.05.2011, справка об отсутствии задолженности по арендной плате.

Как правильно установлено судом первой инстанции, предметом договора купли-продажи является нежилое помещение общей площадью 47,1 кв. м, расположенное на 1 этаже (литера «Б») в соответствии с кадастровым паспортом на помещения от 29.10.2009 по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, д. 2/2.

Объект недвижимости находится в муниципальной собственности; права на него зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за муниципальным образованием - г.Ставрополь Ставропольского края, что подтверждено документально и не оспаривается управлением.

Пункт 3 договора содержит сведения о цене договора, которая составляет 1 020 000  руб., условия внесения оплаты по договору.

Продавец уполномочен продавать объект недвижимости в силу пункта 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Подписанию договора предшествовало принятие администрацией г. Ставрополя решения о продаже нежилого помещения  предпринимателю в соответствии с решением Ставропольской городской Думы Ставропольского края от 11.05.2011 №51 в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в виде постановления администрации г.Ставрополя №1778 от 30.06.2011 "Об условиях приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ставрополя".

Данный ненормативный правовой акт в установленном законом порядке не оспорен и является действующим.

Вопрос соответствия предпринимателя условиям реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по смыслу вышеуказанного закона относится к компетенции продавца имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности.

В данном случае орган местного самоуправления усмотрел наличие соответствующих условий для реализации предпринимателем  преимущественного права приобретения арендуемого имущества в собственность.

Рассматриваемый договор купли-продажи недвижимого имущества по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства, подписан уполномоченными представителями продавца и покупателя, содержит все существенные условия для договоров данного вида, не имеет подчисток и исправлений, представлен в необходимом количестве экземпляров, исполнен сторонами.

Таким образом, представленный государственному регистратору правоустанавливающий документ для осуществления государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на спорное нежилое помещение соответствует требованиям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом N 122-ФЗ.

С учетом изложенного апелляционный суд также считает, что у государственного регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к предпринимателю, поскольку стороны договора представили на государственную регистрацию все необходимые документы, в том числе доказательства длительного непрерывного владения предпринимателем данным помещением.

Ссылка управления  на  отсутствие  непрерывности владения  предпринимателем спорного помещения ввиду прекращения регистрации прежнего договора аренды общества в 2007 г. не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции,  поскольку  факт прекращения арендных отношений  комитета с обществом  подтвержден материалами дела в декабре 2004 года, по взаимному согласию сторон,  при этом государственная регистрация является фактом подтверждающим право, а не устанавливающим его. Кроме того, последующее заключение договоров аренды с предпринимателем  и передача спорного помещения по акту приема-передачи подтверждает фактическое владение спорного помещения и ее непрерывность, что также подтверждается своевременной оплатой соответствующих арендных платежей, доказательств  освобождения спорного помещения в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение, принятое управлением, не соответствует Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях восстановления нарушенных прав заявителя суд первой инстанции правомерно возложил на управление обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности за предпринимателем на спорный объект недвижимого имущества.

Предусмотренные