Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2012 по делу n А20-3247/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации). Статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно пункту 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или законом об ипотеке не установлены иные правила.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1 статьи 1 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; здания, сооружения, иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности и иные объекты недвижимости.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке.

Согласно части 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Аналогичное правило закреплено в пункте 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора об ипотеке и на момент возникновения у банка права обратить взыскание на заложенное по упомянутому договору недвижимое имущество, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (иное может быть предусмотрено договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона).

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением.

Пункт 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением.

Принимая во внимание приведенные нормы, судебная коллегия апелляционного суда находит ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости. При этом судебная коллегия также учитывает, что норма подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации снабжена оговоркой о том, что иные случаи (то есть случаи, когда прочно связанные с земельными участками объекты не следуют судьбе земельных участков) могут быть предусмотрены федеральными законами. Кроме того, апелляционный суд исходит из правовой позиции, сформулированной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2010 № ВАС-13670/10 по делу № А51-17380/2009, в соответствии с которой правовые нормы, установленные Законом об ипотеке, являются специальными для регулирования отношений по ипотеке по отношению к нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, нахождение на заложенном земельном участке объектов недвижимости, не поименованных в договоре об ипотеке, не является препятствием для обращения взыскания на указанный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, выступающие наряду с этим участком предметом ипотеки.

Равным образом, указанное обстоятельство не может свидетельствовать о недействительности договора об ипотеке. То обстоятельство, что на заложенном земельном участке помимо объектов недвижимости, обремененных залогом, расположены иные объекты, принадлежащие ответчику, не свидетельствует о том, что для целей залога необходимо выделение и формирование земельного участка, непосредственно занятого заложенными объектами недвижимости.

В этой связи судебная коллегия находит ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что площадь земельного участка под недвижимостью, заложенной по договору об ипотеке, составляет 11 385,66 кв. м.

Довод завода о том, что договор об ипотеке не является заключенным ввиду того, что в договоре об ипотеке не указана цена каждого объекта в отдельности и стоимость земельных участков, заложенные объекты не имеют кадастровых паспортов и земельных границ, отклоняется судебной коллегией как несоответствующий материалам дела.

В соответствии с пунктами 2.1.1-2.1.6 договора об ипотеке в залог предоставлены следующие объекты: склад, назначение нежилое, Литер Г44, кадастровый (или условный) номер 07-07-01/057/2007-182, общей площадью 680,8 кв. м, инв. № 15511-Г44 (пункт 2.1.1 договора об ипотеке); здание (корпус ЛМК «Берлин»), назначение нежилое, Литер Г46, этажность – 2, кадастровый (или условный) номер 07:09:01:09628:001, общей площадью 4 055,3 кв. м, инв. № 15511-Г46 (пункт 2.1.2 договора об ипотеке); административное здание, назначение нежилое, Литер Г54, кадастровый (или условный) номер 07-07-01/057/2007-178, общей площадью 1 314,4 кв. м, инв. № 15511-Г54 (пункт 2.1.3 договора об ипотеке); здание склада, назначение нежилое, Литер Г52, кадастровый (или условный) но-мер 07-07-01/057/2007-180, общей площадью 970,6 кв. м, инв. № 15511 (пункт 2.1.4 договора об ипотеке); здание (литейный цех), назначение нежилое, Литер Г35, этажность – 2, кадастровый (или условный) номер 07:09:01:09626:001, общей площадью 4 364,5 кв. м, инв. № 15511 (пункт 2.1.5 договора об ипотеке); земельный участок, на котором расположено имущество, указанное в пунктах 2.1.1-2.1.5 договора об ипотеке, площадью 128 104 кв. м, кадастровый номер 07:09:0102027:51, разрешенное использование: для производственных целей, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Мальбахова, д. 4 (пункт 2.1.6 договора об ипотеке).

Указанных сведений достаточно для индивидуализации предмета залога.

В соответствии с пунктом 2.3 договора об ипотеке стороны оценили предмет залога, указанный в пунктах 2.1.1-2.1.6 договора об ипотеке в сумме 48 848 190 руб. 52 коп. В пунктах 2.3.1-2.3.6 договора об ипотеке стороны согласовали оценку каждого из переданных в залог объекта, в том числе: нежилое здание (административное), Литер Г54 – 5 224 975 руб. 74 коп.; нежилое здание (здание склада), Литер Г44 – 2 706 302 рубля 11 копеек; нежилое здание (здание склада), Литер Г52 – 3 858 309 рублей 08 копеек; нежилое здание (корпус ЛМК «Берлин»), Литер Г46 – 16 119 352 рубля 29 копеек; нежилое здание (литейный цех), Литер Г35 – 17 349 670 рублей 30 копеек; земельный участок, площадью 128 104 кв. м, кадастровый номер 07:09:0102027:51 – 1 589 581 рубль.

Сторонами договора об ипотеке согласованы и иные существенные условия названного договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке. Договор об ипотеке зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике 24.05.2010 (номер регистрации 07-07-01/024/2010-172). При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для признания спорного договора об ипотеке незаключенным.

Довод завода о несоразмерности стоимости имущества, на которое истец просит обратить взыскание, размеру удовлетворенных требований также отклоняется судебной коллегией. В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Соответствующие доказательства заводом суду не представлены. Материалами дела наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке и препятствующих обращению взыскания на предмет залога, не подтверждается.

Указание в исковом заявлении площади земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102027:51 128 400 кв. м апелляционный суд рассматривает как опечатку, поскольку в договоре об ипотеке, приобщенных к материалам дела копиях свидетельства о государственной регистрации права от 29.06.2009 и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2010 № 01/021/2010-055, а также в просительной части апелляционной жалобы площадь названного земельного участка указана 128 104 кв. м.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая то обстоятельство, что доказательств погашения задолженности по кредитному договору в полном объеме заводом не представлено, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда от 08.02.2012 в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке (залога) № 042/28-10-ИП/23 от 20.05.2010, подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом названных норм расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей подлежат взысканию с завода в пользу банка.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08.02.2012 по делу № А20-3247/2011 в части отказа в обращении взыскания на недвижимое имущество отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Принять по делу в отмененной части новый судебный акт.

Обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки № 042/28-10-ИП/23 от 20.05.2010, а именно:

– склад, назначение нежилое, Литер Г44, кадастровый (или условный) номер 07-07-01/057/2007-182, общей площадью 680,8 кв. м, инв. № 15511-Г44, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Мальбахова, д. 4, с установлением начальной продажной цены в размере 2 706 302 рубля 11 копеек;

– здание (корпус ЛМК «Берлин»), назначение нежилое, Литер Г46, этажность – 2, кадастровый (или условный) номер 07:09:01:09628:001, общей площадью 4 055,3 кв. м, инв. № 15511-Г46, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Мальбахова, д. 4, с установлением начальной продажной цены в размере 16 119 352 рубля 29 копеек;

– административное здание, назначение нежилое, Литер Г54, кадастровый (или условный) номер 07-07-01/057/2007-178, общей площадью 1 314,4 кв. м, инв. № 15511-Г54, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Мальбахова, д. 4, с установлением начальной продажной цены в размере 5 224 975 рублей 74 копейки;

– здание склада, назначение нежилое, Литер Г52, кадастровый (или условный) номер 07-07-01/057/2007-180, общей площадью 970,6 кв. м, инв. № 15511, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Мальбахова, д. 4, с установлением начальной продажной цены в размере 3 858 309 рублей 08 копеек;

– здание (литейный цех), назначение нежилое, Литер Г35, этажность – 2, кадастровый (или условный) номер 07:09:01:09626:001, общей площадью 4 364,5 кв. м, инв. № 15511, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Мальбахова, д. 4, с установлением начальной продажной цены в размере 17 349 670 рублей 30 копеек;

– земельный участок, площадью 128 104 кв. м, кадастровый номер 07:09:0102027:51, разрешенное использование: для производственных целей, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Мальбахова, д. 4, с установлением начальной продажной цены в размере 1 589 581 рубль.

Взыскать с открытого акционерного общества «Нальчикский машиностроительный завод» (ИНН 0711013688, ОГРН 1020700738299) в пользу акционерного коммерческого банка «Национальный Резервный Банк» (ИНН 7703211512, ОГРН 1027700458224) 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный