Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012 по делу n А63-7211/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

различает предоставление земельных участков для строительства (ст. ст. 30-32 Кодекса), для целей, не связанных со строительством (ст. 34 Кодекса), и для эксплуатации построенных зданий, строений и сооружений (ст. 36 Кодекса). Различие целей определяет разные основания и порядок предоставления земельных участков.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в рассматриваемый период) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 24 Земельного кодекса публичные органы могут предоставлять в безвозмездное срочное пользование земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Пунктом 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен случай предоставления земельного участка без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Заключение такого договора предусмотрено статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 2 которой устанавливает требование о проведении аукциона на право заключить такой договор.

Пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен случай заключения договора аренды земельного участка при признании несостоявшимся аукциона.

Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» также предусмотрено, что до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Кроме того, до 01.07.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, мог быть предоставлен лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Рассматриваемый случай не относится к вышеперечисленным исключениям, поскольку первоначально договор аренды заключен с условием о предоставлении земельного участка для строительства бизнес-центра по результатам процедуры предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, а затем вид разрешенного использования земельного участка изменен и в договор аренды внесены изменения, предусматривающие жилищное строительство на спорном земельном участке.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов, таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.

Градостроительный кодекс Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка (ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации), однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

Для объектов жилищного строительства Земельным кодексом не предусмотрено предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в связи с чем получение земельного участка в соответствии с пунктом п. 5 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации, с последующим изменением вида разрешенного использования на жилищное строительство и внесением изменений в договор аренды не допускается.

Кроме того, судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что общество, обращаясь в администрацию в декабре 2006 года, уже имело намерение на строительство именно многоквартирного жилого дома. Данное обстоятельство усматривается из заявления общества от 11.12.2006, на основании которого осуществлялась процедура предоставления спорного земельного участка, а также санитарно-эпидемиологического заключения, выданного обществу 26.12.2006, с разрешением на смену целевого назначения на строительство многоэтажного жилого дома.

Договор на разработку архитектурного проекта и техническое задание на производство инженерно-геологических изысканий подписаны, соответственно, 27.02.2007 и 15.03.2007, т.е. до заключения договора аренды № 5771 от 05.06.2007. При этом акт выбора оформлен на земельный участок под строительство жилого дома, а утвержден постановлением № 579 от 06.03.2007, как акт выбора земельного участка под строительство бизнес-центра.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществлялось без отдельного обращения общества сразу после заключения договора аренды № 5771 от 05.06.2007.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

На основании чего, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор № 5771 от 05.06.2007 аренды земельного участка для строительства бизнес-центра является незаконным и подлежит признанию недействительным в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при их совершении прикрывалась сделка аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома.

Поскольку согласно ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, а рассматриваемый случай не относится к исключениям, предусмотренным подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ и п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», то договор № 5771 от 05.06.2007 и дополнительное соглашение от 22.08.2007 также ничтожны.

Из материалов дела следует, что задолженность по арендной плате составила 50 603 рубля 22 копейки и пени в размере 23 834 рубля 74 копеек.

В суд первой инстанции обществом в качестве доказательства оплаты этой задолженности было представлено платежное поручение № 2 от 17.01.2012 г. о перечислении 50 603 рублей 22 копеек арендной платы (без отметок банка на платежном поручении о его исполнении).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2011 г. по делу                 № А63-1404/2010 постановление № 1158 от 26.10.2009 признано недействительным. При этом как правильно указал суд первой инстанции, признание недействительным ненормативного правового акта об отмене постановлений о предоставлении земельного участка, вынесенного при наличии зарегистрированного договора аренды, не препятствует признанию этого договора недействительным по иску заинтересованного лица, равно как не препятствует оценке такого договора на предмет ничтожности при рассмотрении иных споров.

Комитет обращался в Арбитражный суд Ставропольского края с иском о признании договора аренды № 5771 от 05.06.2007 недействительным. Решением суда от 10.11.2010 по делу № А63-19997/2009 в иске отказано, при этом факт изменения вида разрешенного использования и заключения дополнительного соглашения, изменяющего предмет договора, был скрыт от суда, в связи с чем при принятии решения суд исходил из того, что договор № 5771 от 05.06.2007 заключен для строительства бизнес-центра, что видно из текста решения суда (дело № А63-19997/2009).

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно отнесены на общество.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.02.2012 по делу №А63-7211/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Нартекс» 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по неверным реквизитам по платежному поручению №4 от 12.03.2012.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                   С.И. Джамбулатов

Судьи                                                                                                  Ю.Б. Луговая

А.Л. Фриев