Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2012 по делу n А20-1785/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

станция - литер А сохранены.

Считая, что без получения соответствующего разрешения Кумыков А.А. осуществил строительство (перестройку) оспариваемых помещений, как на арендованном земельном участке, так и за пределами его границ, администрация обратилась в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих це­лей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градо­строительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право соб­ственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2 статьи 222 Кодекса).

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных случаях в ином установленном порядке, за лицом, в собственности, пожизненном владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. По смыслу названной статьи право долгосрочной аренды на земельный участок не исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку только при условии предоставления земельного участка в аренду для строительства спорного объекта. По смыслу названной статьи право долгосрочной аренды на земельный участок не исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку только при условии предоставления земельного участка в аренду для строительства спорного объекта.

В пункте 24 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).

Таким образом, Кумыков А.А. правильно привлечен к участию в деле в качестве соответчика, поскольку строительство спорных объектов им начато, а продолжено Мамедом Р. В-О., после купли-продажи строений у Кумыкова А.А.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона от 17.11.2008 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику право осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительным норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Определением от 28.11.2011, по ходатайству ответчика по делу назначена комплексная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Строй Эксперт» Шогенову О.М. Перед экспертизой поставлены следующие вопросы: 1) создают ли спорные объекты, а именно: строение размером 4,27 х 4,31 м; строение размером 4,27 х 4,27 м; строение размером 4,27 х 4,23 м;  строение размером 4,41 х 3,92 м; строение размером 5,35 х 3,86 м; строение (навес) размером 17,25 х 12,11 х 8,92 м; строение размером 34,02 х 14,24 х 35,47 х 11,59, расположенные по ул. Лермонтова, б/н в г. Нальчике, опасность для жизни и здоровью лиц, находящихся в указанных объектах и в непосредственной близости от них; 2) Нарушены ли границы земельного участка, представленного Кумыкову А.А. по договору аренды № 1393-А3; 3) Какие объекты в результате реконструкции были изменены (возведены вновь) и в чем заключаются эти изменения?

Определением от 29.02.2012 на основании ходатайств Мамедова Р.В-О., арбитражным судом назначены две экспертизы. Вторая экспертиза назначена в связи с тем, что на второй вопрос определения арбитражного суда от 28.11.2011 (нарушены ли границы земельного участка, предоставленного Кумыкову А.А. по договору аренды № 1393-А3) эксперт общества с ограниченной ответственностью «Строй Эксперт» Шогенов О.М. не ответил в связи с необходимостью специальных познаний в этой области.

Проведение первой экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Строй Эксперт» Шогенову О.М. со следующим вопросом: создают ли угрозу жизни и здоровью лиц, находящихся внутри объектов и в непосредственной близости от них спорные объекты недвижимости, а именно: строение размером 5,56 х 3,85 м; строение размером 19,42 х 8,67 м; строение размером 3,81 х 3,93 м; строение размером 32,99 х 3,9 м.; строение на территории автостоянки размером 7,51 х 11,94 х 7,5 м.  

Проведение второй экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Информ Сервис» Хамукову Анзору Эдуардовичу, обладающему специальными познаниями в кадастровой области, со следующим вопросом: нарушают ли площадь земельного участка по договору аренды № 1393-А3 с кадастровым номером 07:09:0100000:0018 и выходят ли за границы указанного земельного участка, расположенные на этом участке следующие объекты недвижимого имущества: строение размером 4,27 х 4,31 м; строение размером 4,27 х 4,27 м; строение размером 4,27 х 4,23 м; строение размером 4,41 х 3,92 м; строение размером 5,35 х 3,86 м; строение (навес) размером 17,25 х 12,11 х 8,92 м; строение размером 34,02 х 14,24 х 35,47 х 11,59 м, расположенные по ул. Лермонтова, б/н в г. Нальчике.

По результатам экспертного исследования от эксперта ООО «Строй Эксперт» получены заключения № 34-11 от 19.12.2011 и № 34-11/1 от 12.03.2012, согласно которым спорные объекты ресторанного комплекса «Старый Баку», расположенные в г. Нальчике, по ул. Лермонтова б/н, безопасны для жизни и здоровья лиц, находящихся в указанных объектах и в непосредственной близости от них, так как при их строительстве соблюдены основные положения норм № 384- ФЗ «Технического регламента безопасности зданий и сооружений» и № 123 - ФЗ «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности», что обеспечивает им механическую и пожарную безопасность. На момент осмотра спорных строений экспертом установлено, что они завершены строительством и находятся в стадии эксплуатации. Геометрические размеры строений соответствуют размерам, представленным в материалы дела. Основные конструктивные элементы: фундаменты из монолитного железобетона; несущие стены - мелкоштучный пеплоболок с каменной облицовкой толщиной 0,32 м, перемычки из монолитного железобетона толщиной 0,2 м, крыши из деревянных конструкций. Степень огнестойкости строений - третья. Конструктивные элементы строений удовлетворяют основным требованиям СНиП II-7-81* «Строительство и сейсмических районах». В результате обследования строений не выявлено каких-либо нарушений действующих нормативных документов, снижающих прочность его несущего остова. Основные элементы остова: фундамент, стены, покрытия, колонны, ригеля и балки выполнены в соответствии с проектными размерами сечений и качественными характеристиками материалов Устойчивость строений при пожаре обеспечивается высоким пределом огнестойкости и достаточной несущей способностью пеплоблочной кладки. Нераспространение пожара между параллельными группами строений обеспечивается противопожарным разрывом, который составляет 8,93 м и превышает минимально допустимую величину - 8 м между зданиями 3-ей степени огнестойкости.

На второй вопрос (нарушены ли границы земельного участка, предоставленного Кумыкову А.А. по договору аренды № 1393-А3) эксперт ответа не дал, ссылаясь на необходимость поручить решение данного вопроса специалистам кадастровой палаты по КБР.

На третий вопрос - какие объекты в результате реконструкции были изменены (возведены вновь) и в чем заключаются эти изменения, экспертом сделан следующий вывод. При реконструкции ликвидированы: детское кафе - литер Г2, навес - литер Г5, навес - литер Г6, летнее кафе - литер Г7, летнее кафе (3 кабинки)-литер Г6, магазин -литер Г1, павильон - литер Г1; изменены : пристройка к бывшему ресторану «Адмирал» - литер А1, открытая терраса - без литера; сохранены: касса лодочной станции - литер Г4, сторожевой пост автостоянки - литер Г3, автостоянка - без литера, лодочная станция - литер А; вновь построены: кабины индивидуального обслуживания - 10 строений, кухня-мангальная - 2 строения, служебное помещение - одно строение, три бокса для хранения грузов - одно строение, благоустройство и архитектура. Экспертом также сделаны выводы о том, что сутью реконструкции является замена морально устаревшего решения ресторанного комплекса «Старый Баку» и морально устаревших строений по обслуживанию посетителей.

Согласно заключению эксперта ООО «Информ Сервис» Хамукова А.Э.                         от 14.03.2012 № 18-Э, выявлено расхождение в местоположении границ ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:17, предыдущий кадастровый номер 07:09:0100000:0018 относительно координат и дирекционных углов. Площадь земельного участка по документам составляет 2 678 кв.м. Площадь под строениями составляет 1 544,92 кв.м, из них: строение №1 составляет 18, 39 кв.м; строение № 2 составляет 18,12 кв.м; строение № 3 составляет 17,70 кв.м; строение № 4 составляет 17,28 кв.м; строение № 5 составляет 20,61 кв.м; строение № 6 составляет 155,83 кв.м; строение № 7 составляет 385,33 кв.м; строение № 8 составляет 14,97 кв.м; строение № 9 составляет 21,40 кв.м; строение № 10 составляет 169,97 кв.м; строение № 11 составляет 130,94 кв.м; строение № 12 составляет 574,38 кв.м.

Статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что застройка земельного участка может осуществляться с разрешения собственника, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Кроме того, п. 1 ст. 41 ЗК РФ предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных пп. 2 п. 2 указанной статьи.

 В свою очередь пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ предусматривает право собственника земельного участка на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, законодатель предоставил право арендатору земельного участка осуществлять права собственника земельного участка, в том числе возводить объекты недвижимости, при соблюдении целевого использования данного земельного участка.

Между  тем, из материалов дела следует, что спорные строения возведены на земельном участке, предоставленном Кумыкову А.А. на основании постановлений местной администрации г. Нальчика от 07.10.2005 № 1390 и от 30.08.2006 № 1212, а также договора аренды № 1393-А3.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в связи с переходом от Кумыкова А.А. к Мамедову Р.В-О. права собственности на строения, находящиеся на земельном участке, арендуемом по договору аренды № 1393-А3, последний приобрел право аренды земельного участка, на котором расположены эти строения.

Условиями договора аренды № 1393-А3 предусмотрено право арендатора возводить строения и сооружения в виде магазина, кафе, автостоянки, детского кафе с площадкой. Мамедов Р.В.-О. произвел реконструкцию и строительство новых строений и сооружений в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка. Вместе с тем,  из материалов дела следует, что строительство осуществлено в соответствии с проектной документацией, разработанной обществом с