Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2012 по делу n А63-12311/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Ессентуки                                                                                              

25  июня 2012 года                                                                    Дело № А63-12311/2011            

Резолютивная часть постановления объявлена 20  июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен  25 июня 2012  года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Винокуровой Н.В.,

судей: Параскевовой С.А.,   Сулейманова З.М.,                                                        

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  Карповой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Агро Эксперт Груп»  на решение от 19.03.2012 по делу № А63-12311/2011  Арбитражного суда Ставропольского края, принятое судьей Безлепко В.В., 

по иску индивидуального предпринимателя Демина Олега Николаевича (ОГРН:30926235100015)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агро Эксперт Груп» (ОГРН:1027708006996)

о взыскании компенсации в сумме 93 500 рублей,

при участии в судебном заседании представителя от индивидуального предпринимателя Демина О.Н.  Ищенко С.В. (доверенность б\н от 02.12.2011),  в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью «Агро Эксперт Груп»,  считающегося извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

 индивидуальный предприниматель Демин Олег Николаевич (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агро Эксперт Груп» в лице Ставропольского филиала  (далее – ответчик) о взыскании задолженности в сумме 93 500 рублей 00 копеек по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2010 № 4,  судебных расходов в сумме 18 740 рублей 00 копеек, в том числе 3 740 рублей 00 копеек государственной пошлины и расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей 00 копеек.

Решением от 19.03.2012 суд иск удовлетворил, взыскал с ответчика в пользу истца компенсации за досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения в сумме 93 500 рублей 00 копеек, а также в счет возмещения расходов по уплате госпошлины в сумме 3 740 рублей и расходов на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей.

Решение суда первой инстанции мотивировано обоснованностью требований истца.

Не согласившись с решением  суда первой инстанции, ответчик  обратился  с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение  суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Указывает  на то, что суду первой инстанции был представлен приказ о простое, который подтверждает, что с 23.03.2011 и вплоть до подписания акта  сдачи-приемки помещений 25.04.2011 ответчик не использовал нежилое помещение ввиду невозможности такого использования. Тем не менее, не смотря на то, что помещение не использовалось  свыше месяца и истец был извещен о намерении расторгнуть договор аренды из-за  происшедшего пожара, арендная плата за этот период времени была оплачена.

Истец  с решением суда  первой инстанции согласен.

Правильность решения  от 19.03.2012  проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Изучив доводы апелляционной  жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции исходя из  следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  01.01.2010 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 4 о передаче во временное пользование помещений № 15 и № 16 общей площадью 67,7 кв.м, расположенные на 5 этаже по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 278-Д для использования под офис.

Арендные отношения между сторонами по данному договору установлены с 01.02.2010 по 31.12.2010.

Пунктом 10.2 договора стороны предусмотрели, что в случае, если за два месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях. Ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, таким образом, договор аренды нежилых помещений от 01.01.2010 № 4 сторонами был пролонгирован на один год.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за месяц составляет 46 750 руб. с учетом налогов.

В соответствии с пунктами 4.2, 4.3 данного договора арендная плата уплачивается арендатором непосредственно арендодателю. Арендатор уплачивает арендодателю до момента подписания сторонами договора арендную плату за последний месяц аренды, которая составляет 46 750 рублей. Арендная плата за текущий месяц уплачивается арендатором, начиная с 01.02.2010 в сумме 46 750 рублей с учетом налогов в срок, не позднее10-го числа текущего месяца авансом.

01.02.2010 сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому внесены в пункт 4.6 следующие изменения: арендодатель включает в счет дополнительно переменную арендную плату, которая включает в себя платежи за фактическое месячное потребление энергоресурсов, и включен пункт 4.7, согласно которому переменная арендная плата за прошедший месяц уплачивается арендатором, не позднее 10- числа текущего месяца.

23.03.2011 в ходе установленных между сторонами по договору аренды нежилых помещений арендных отношений в кофе – машине, расположенной в деловом центре «Офисы Мира», по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 278д, произошел пожар.

ОНД по г. Ставрополю УНД ГУ МЧС России по Ставропольскому краю письмом от 25.01.2012 № 105 подтвердило факт пожара, произошедшего 23.03.2011 в кофе – машине, расположенной в деловом центре «Офисы Мира», по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 278д.

Из протокола лабораторных исследований Аккредитованного испытательного лабораторного центра ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ставропольском крае» от 22.04.2011 № 29 следует, что обнаруженные концентрации азота диоксида и формальдегида не превышают предельно-допустимые концентрации (ПДК), согласно ГН 2.16 1338-03 «Предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест».

06.04.2011 ответчик направил истцу требование № 15 о досрочном расторжении договора аренды от 01.01.2010 № 4 с предложением в 5-ти дней срок дать ответ.

Актом сдачи - приемки от 25.04.2011 арендодатель передал, а арендатор принял помещения № 15 и № 16 общей площадью 67,7 кв.м, расположенные на 5 этаже по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 278-Д.

11.10.2011   истец  направил ответчику претензию с предложением погасить имеющуюся задолженность в сумме 100 176 рублей 58 копеек, в том числе 93 500 рублей компенсация двухмесячной суммы арендной платы за досрочное расторжение договора аренды и 6 676 рублей  58 копеек арендная переменная часть за апрель 2011, которую   ответчик не оплатил.

Указывая на то, что ответчик не оплатил полностью компенсацию двухмесячной суммы арендной платы в сумме 93 500 рублей, лишив истца заблаговременно до расторжения договора аренды найти нового арендатора на высвобождаемые площади, истец обратился в суд с настоящим иском.

Как правильно указал суд первой инстанции по результатам рассмотрения заявленных требований,  согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела, обязанность арендодателем по передаче арендатору во временное владение и пользование арендованного имущества выполнена, что отражено в пункте 1.1 договора.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения и расторжения договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

ОНД по г. Ставрополю УНД ГУ МЧС России по Ставропольскому краю письмом от 25.01.2012 № 105 подтвердило факт пожара, произошедшего 23.03.2011 в кофе – машине, расположенной в деловом центре «Офисы Мира», по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 278д.

Согласно пункту 6.1 договор, заключенный истцом и ответчиком,  может быть расторгнут: досрочно по письменному соглашению сторон; в связи с истечением срока договора аренды в будущем; досрочно в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае, предусмотренном в пункте 5.2 настоящего договора; досрочно по инициативе арендатора с предупреждением арендодателя о предстоящем освобождении помещений не позднее чем за два месяца до расторжения договора; досрочно по инициативе арендатора с предупреждением арендодателя о предстоящем освобождении помещений не позднее чем за 3 дня с безусловной выплатой  арендатором арендодателю в качестве компенсации двухмесячной суммы арендной платы за досрочное расторжение договора. При этом поступившая арендодателю сумма оплаты за последний месяц (п.4.2 договора) учитывается арендодателем в качестве частичной оплаты суммы компенсации.

Пунктом 2.4.8 договора арендатор обязан уведомить арендодателя не позднее чем за 60 дней до истечения договора о намерении заключить договор аренды помещений на новый срок или о предстоящем освобождении помещений, в том числе о досрочном освобождении помещений.

Исходя из буквального толкования условий договора аренды,   суд  первой инстанции  сделал правильный вывод о том, что условия договора аренды при его досрочном расторжении по инициативе арендатора ответчиком не соблюдены. Компенсация, предусмотренная пунктом 6.1 договора аренды за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора в размере двухмесячной суммы, что составило 93 500 рублей, не уплачена.

Расчет компенсации двухмесячной суммы арендной платы за досрочное расторжение договора аренды в размере 93 500 рублей судом первой инстанции проверен.

Суд первой инстанции обоснованно критически отнесся  к доводу ответчика о том, что помещение не пригодно для использования со ссылкой на протокол лабораторных исследований от 05.04.2011, поскольку указанные лабораторией испытания проведены в отсутствие собственника помещений. Арендуемые ответчиком помещения соответствовали санитарно-гигиеническим требованиям, что подтверждается протоколом лабораторных исследований от 22.04.2011 № 29, проведенного ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ставропольском крае», то есть после исследования, на которое ссылается ответчик.

Довод ответчика о том, что истец в нарушение условий договора аренды не произвел ремонт помещений и не привел в пригодное для аренды состояние также обоснованно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии с письмом ответчика от 19.04.2011 № 12 из-за произошедшего пожара на 1 этаже здания в арендуемых им помещениях, расположенных на 5 этаже здания, в стены и потолки въелась копать и гарь.

В акте сдачи-приемки (возврата) помещения от 25.04.2011 указывается, что на момент передачи ответчиком помещение находится в удовлетворительном состоянии. Стены покрыты однотонными обоями, замены не требуют. Потолок, частично подвесной типа «Амстронг», со встроенными светильниками в исправном состоянии. Наклонная часть потолка выполнена из гипсокартона, чистый, белого цвета без потертостей, сколов, со следами затекания. При подписании акта сдачи-приемки ответчик не согласился с выводом истца о необходимости замены ламината, о чем соответствующая запись сделана в акте.

Довод ответчика о том, что в арендуемом им помещении 23.03.2011 был пожар, правильно был отклонен судом первой инстанции, так как  23.03.2011 на 1 этаже у входа в здание произошло возгорание кофе-машины, что подтверждается предоставленным ответчиком письмом от 23.01.2012 № 105 ОНД по г.Ставрополю УНД ГУ МЧС России по Ставропольскому краю. Арендуемые ответчиком помещения находились на 5 этаже здания, вход в них оборудован запирающимися дверями, а сами помещения оборудованы кондиционерами.

Поскольку на день рассмотрения иска ответчиком не были представлены доказательства погашения компенсации двухмесячной суммы арендной платы за досрочное расторжение договора аренды в размере 93 500, данная сумма  взыскана судом.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебных