Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу n А15-1351/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

11).

11.08.2010 Акаев Д.А. (продавец) и предприниматель Саадуев Шагид Магомедович (покупатель) заключили договор купли - продажи, по которому Саадуев Ш.М. приобрел жилой дом для отдыха, литер «А» общей полезной площадью 322,32 кв.м, в том числе жилой площадью 187 кв.м, находящийся по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район, побережье Каспийского моря, база отдыха «Манас», АО «Грозэнерго» (том 1, л.д. 10).

Право собственности Саадуева Ш.М. на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке 08.09.2010 в  ЕГРП за № 05-05-01/074/2010-900, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 08.09.2010 серии 05-АА №333125 (том 4, л.д. 30).

09.08.2010 между Абдусаламовым С.А. (арендатор) и Саадуевым Ш.М. (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка общей площадью 3348,39 кв.м с кадастровым номером 05:09:000045:251 под базу отдыха «Манас». Государственная регистрация договора субаренды произведена Росреестром 08.09.2010 (том 4, л.д. 71).

Общество, считая, что земельный участок площадью 3348,39 кв.м с кадастровым номером 05:09:000045:251, предоставленный Росимуществом в аренду предпринимателю Абдусаламову С.А., расположен в границах земельного участка площадью 2,6 га под кадастровым номером 05:09:000045:0034, предоставленного в аренду обществу, обратился в суд с иском о признании договора аренды № 136 от 04.09.2009 недействительной сделкой, нарушающей законные права и интересы общества  (с учетом уточнений требований и частичного отказа от иска).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования общества, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм права.

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами по делу, что земельный участок особо охраняемых территорий для туристско-рекреационной деятельности общей площадью 449,7156 га, расположенный по адресу:  Республика Дагестан, Карабудахкентский район, является федеральным имуществом.

Земельные участки площадью 2,6 га с кадастровым номером 05:09:000045:0034 и площадью 3348,39 кв.м с кадастровым номером 05:09:000045:251,   расположенные по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район, береговая полоса Каспийского моря, поселок Манас,  местность «Манасское взморье», являются частью земель особо охраняемых территорий рекреационного назначения, находящиеся в федеральной собственности.

Право федеральной собственности на земельный участок площадью 2,6 га с кадастровым номером 05:09:000045:0034 удостоверено государственной регистрацией и свидетельствами о государственной регистрации права от 29.05.2008 серии 05-АА №134242 и от 09.10.2009 серии 05-АА №229974 (том 2, л.д. 1).

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Следовательно, землями, относящимися к федеральной собственности, от имени Российской Федерация осуществляет управление и распоряжение уполномоченныйгосударственный орган – Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество),в порядке пункта 3 статьи 214 и пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, а по настоящему делу в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Дагестан.

 Вместе тем, на земельных участках особо охраняемых территорий, находящихся в федеральной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности юридическим и физическим лицам, предпринимателям.

В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации Росимущество в лице своих Территориальных управлений обязано обеспечить управление и распоряжение земельными участками на принципах эффективности и справедливости с соблюдением интересов государства и не нарушать законных прав и интересов других лиц.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается заключением эксперта от 30.11.2011 №1898/11 Государственного учреждения Республиканского центра судебной экспертизы, которое сторонами при рассмотрении дела не оспаривалось, что в границах земельного участка площадью 2,6 га с кадастровым номером 05:09:000045:0034, находится земельный участок площадью 3348,39 кв.м с кадастровым номером 05:09:000045:251, на котором расположен объект недвижимости - жилой дом для отдыха, литер «А» общей полезной площадью 322,32 кв.м, в том числе жилой площадью  187 кв.м, ранее база отдыха «Манас» АО «Грозэнерго» (том 5, л.д. 4-15).

Судом первой инстанции также установлено, что арендатором земельного участка площадью 3348,39 кв.м с кадастровым номером 05:09:000045:251 является предприниматель Абдусаламов С.А., а объект недвижимости - жилой дом для отдыха, литер «А» общей полезной площадью 322,32 кв.м, в том числе жилой площадью  187 кв.м, ранее база отдыха «Манас», расположенный на указанном земельном участке,  принадлежит на праве собственности ответчику предпринимателю Саадуеву Ш.М.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в 2009 году Росимуществом нарушена процедура предоставления земельных участков в аренду из земель особо охраняемых территорий как ООО «Энергострой ЛТД», так и предпринимателю Абдусаламову С.А., поскольку земельные участки были предоставлены без учета требований статей 34, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым собственники здания, строения и сооружения приобретают права на земельные участки, занятые этими объектами недвижимости, и необходимые для их использования в порядке, определенном пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.

Более того, Росимущество в нарушение указанных выше норм земельного законодательства при передаче земельных участков в аренду не определило каждому арендатору - обществу и предпринимателю Абдусаламову С.А., площади земельных участков, занятых под объектами недвижимости каждого собственника и необходимых для их обслуживания и использования.

В связи с чем предпринимателю Абдусаламову С.А. предоставлен земельный участок с кадастровым номером 05:09:000045:251 в границах земельного участкаплощадью 2,6 га с кадастровым номером 05:09:000045:0034, предоставленного обществу, без изъятия части земельного участка у общества.

На основании статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Определение границ земельного участка производится путем постановки последнего на кадастровый учет в установленном порядке.

Перечень сведений, подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости, предусмотрен статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что Росимуществом требования земельного и гражданского законодательства при распоряжении земельными участками не соблюдались.

Оценив представленные сторонами доказательства и заключение эксперта по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом заявленных требований, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что действия Росимущества по изданию распоряжения от 23.06.2009 №136-р о предоставлении Абдусаламову С.А. в аренду под базу отдыха земельного участка площадью 3348 кв.м в границах земельного участка площадью 2,6 га, предоставленного ООО «Энергострой ЛТД» на основании распоряжения Росимущества от 13.12.2007 №285/1-р, присвоение земельному участку кадастрового номера 05:09:000045:251, тогда как указанный земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером05:09:000045:0034, предоставление земельного участка по договору аренды без согласования и межевания границ землепользования с основным землепользователем, и заключение 04.09.2009 договора аренды № 136, противоречат действующему законодательству, следовательно, являются незаконными.

В соответствии со статьями 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий,  за исключением тех, которые связаны с её недействительностью и недействительна с момента её совершения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что споры о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, поскольку Гражданский кодекс РФ не исключает такую возможность.

Учитывая, что Территориальным управлением Росимущества при заключении с предпринимателем Абдусаламовым С.А. договора аренды земельного участка №136 от 04.09.2009 были нарушены положения статей 9, 22, 33, 34, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 209, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушены права и законные интересы ООО «Энергострой ЛТД», оспариваемый договор аренды является ничтожным, следовательно, судом первой инстанции правомерно признандоговор от 04.09.2009 №136 аренды земельного участка площадью 3348,39 кв.м с кадастровым номером 05:09:000045:251 недействительной сделкой.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Учитывая, что по настоящему делу требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки истцом не заявлено, более того, применение таких последствий невозможно, в связи с тем, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю Саадуеву Ш.М. на праве собственности, суд первой инстанции правомерно не применил последствий недействительности сделки.

С учетом установленных обстоятельств, указанных выше, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что действия Росимущества по предоставлению ООО «Энергострой ЛТД» земельного участка площадью 2.6 га с кадастровым номером 05:09:000045:0034без учета интересов другого собственника объекта недвижимости (в 2009 году собственником являлся Абдусаламов С.А.), расположенного на том же земельном участке, также противоречат гражданскому и земельному законодательству.

Однако требований о признании договора аренды №285/1 от 20.10.2009 земельного участка площадью 2,6 гас кадастровым номером 05:09:000045:0034, заключенного Территориальным управлением Росимущества и ООО «Энергострой ЛТД» не заявлялось.

Вместе с тем договор аренды №285/1 от 20.10.2009 земельного участка площадью 2,6 га с кадастровым номером 05:09:000045:0034 также является недействительной сделкой независимо от признания ее таковой как ничтожная сделка.

В пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка».

Указанный принцип выражается в том, что собственнику объекта недвижимости предоставляется преимущественное право приобретения соответствующего участка, находящегося