Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 по делу n А63-10877/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

факт нахождения спорного земельного участка в границах округа горно-санитарной охраны курорта Пятигорск, границы которого четко обозначены, определяет его ограниченность в обороте, определение границ спорного земельного участка и привязка его к местности в данном случае не имеет значение.

В дело представлены картографические материалы границы округа санитарной охраны по проекту, составленному Гидрогеологическим режимно-эксплуатационным управлением «Камвинвод» и специализированной комплексной гидрогеологической партией Конторы «Геоминвод» по заданию Центрального Совета по управлению курортами профсоюзов ВЦСПС с участием НИИ курортологии и физиотерапии Министерства здравоохранения СССР.

Граница округа санитарной охраны по указанному проекту, утвержденная постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 г. № 300, соответствует границе особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод, установленной Постановлением Правительства РФ от 06.07.1992 г. № 462 (сопоставление графического отображения границы округа с описанием границы региона КМВ возможно в связи с тем, что описание содержит ссылки на географические объекты и населенные пункты, например, р. Суркуль, р. Кума, с. Солуно-Дмитриевское, г. Минеральные Воды; пос. Терский, р. Подкумок, пос. Лысогорский, р. Этока, пос. Пятигорский и др.).

Картографические материалы и описание позволяют сделать вывод, что территории городских округов Ессентуки, Пятигорск (включая поселок Горячеводский), Железноводск и Кисловодск полностью находятся в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны.

В соответствии со статьей 85 ЗК РФ и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение. Такой подход соответствует судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09).

Таким образом, администрация в нарушение вышеназванных правовых норм совершила оспариваемую сделку, распорядившись земельным участком особо охраняемых природных территорий.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий, ограничен в обороте, а договор его купли-продажи заключен в нарушение действующего законодательства и является недействительной (ничтожной) сделкой.

Ссылка администрации на пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, а также п. 3 ст. 552 ГК РФ несостоятельна, поскольку в названных нормах идет речь о праве пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для её использования, а не о праве собственности на указанные участки. Кроме того, п. 1 ст. 36 ЗК РФ не дает собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках безусловного права на их приватизацию, а гласит что указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости - административное здание (лит. «А,А1»), бытовка (лит. «В»), проходная (лит. «Г»), насосная (лит. «Д»), бойлерная (лит. «Ж»), гараж (лит. «М»), контрольно-пропускной пункт (лит. «Т»), принадлежащие на праве собственности Обществу на основании договора купли-продажи от 31.07.2009, что подтверждается планом земельного участка, составленным ГУП СК «Крайтехинвентаризация», схемой расположения земельного участка, утвержденной постановлением Администрации № 6602 от 16.12.2009, свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим, в пункте 1.3 оспариваемого договора купли-продажи указано, что на момент его заключения покупатель фактически пользуется участком.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае изъятие земельного участка из владения общества невозможно без передачи владения или сноса объектов недвижимости. Поскольку ничтожность договора купли-продажи в силу части 1 статьи 167 ГК РФ означает, что у общества не возникло право собственности на спорный земельный участок, однако оно вправе в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ владеть и пользоваться этим земельным участком на ином праве. Общество вправе осуществлять пользование земельным участком на праве аренды под объектами недвижимости, находящимися в собственности, и необходимого для эксплуатации данных объектов.

Вместе с тем прокурором указанные выше требования не заявлены.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании оспариваемого договора зарегистрировано право собственности общества на земельный участок.

По смыслу статей 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В пункте 52 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Основанием для внесения записи в ЕГРП являются решения в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Оспариваемый договор является ничтожным в силу ограничения оборотоспособности земельного участка. Вопрос об отнесении его к тому или иному уровню собственности не имеет значение для настоящего дела.

Таким образом, изъятие земельного участка из владения общества или признание права государственной (муниципальной) собственности на земельный участок не является надлежащим способом оспаривания зарегистрированного права.

В связи с указанными обстоятельствами арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в качестве применения последствий недействительности спорного договора купли-продажи необходимо признать отсутствующим право, зарегистрированное на основании этого договора, а также обязать администрацию возвратить ООО «Галантерея» полученные в счет оплаты за земельный участок с кадастровым номером 26:33:020201:28 денежные средства в сумме 1 022 078 рублей 26 коп.

Не соглашаясь с приведенными выше выводами суда первой инстанции, администрация не представила доказательств обратного. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки представленных доказательств.

Иные доводы жалобы апелляционным судом отклоняются, поскольку они не опровергают правильность выводов суда первой инстанции.

Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 АПК РФ), из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены определения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-10877/2011 от 28.03.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                               А.Л. Фриев

Судьи                                                                                                                 С.И. Джамбулатов

                                                                                                                                  О.В. Марченко