Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 по делу n А63-2/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Оплата арендной платы за месяц производится не позднее пятого числа текущего месяца.

Квитанциями № 000751 от 05.01.2011, № 000752 от 05.02.2011, № 000753 от 14.07.2011 на общую сумму 345 000 руб. (т. 1, л.д. 32-34) подтверждено внесение ИП Лешковым А.Е. арендных платежей.

В силу пункта 3.5 договоров в случае просрочки арендной платы арендатором, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, о чем извещает арендатора письмом, направленным по его юридическому адресу. При этом арендатор уплачивает пеню в размере 0,7 % за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем платежа.

Арендодатель направил арендатору претензию от 01.11.2011 с требованием об уплате задолженности и расторжением договора в одностороннем порядке (т. 1, л.д. 35-36).

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору ИП  Щербаков Н.В. обратился в суд с заявленными требованиями. ИП Щербаковым Н.В. удерживается имущество ИП Лешкова А.Е., находящееся в арендованном им помещении по адресу: г. Ессентуки, ул. Комарова/Орджоникидзе, д. 28/53, в обеспечение исполнения обязательств, в связи с чем истец просил суд взыскать долг и обратить взыскание на удерживаемое имущество.

ИП Лешков А.Е. просил суд признать незаключенным договор аренды нежилых помещений от 01.01.2011 по адресу: г. Ессентуки, ул. Комарова/ Орджоникидзе, 28/53, общей площадью 250 кв.м ввиду отсутствия обязательной государственной регистрации и обязать ИП Щербакова Н.В. возвратить ИП Лешкову А.Е. удерживаемое имущество по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2011.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как правильно указано судом первой инстанции, предметом договоров аренды от 01.01.2011 являются нежилые помещения по адресу: г. Ессентуки, ул. Комарова/Орджоникидзе, д. 28/53.

Договор от 01.01.2011, согласно которому арендодатель передает помещения по вышеуказанному адресу площадью 135 кв.м с арендной платой 60 000 руб. на срок до 30.11.2011 содержит все существенные условия для данного вида договоров, и факт передачи помещений в пользование ИП Лешкову А.Е. подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2011, подписанному обеими сторонами. Ввиду изложенного предметом аренды являются нежилые помещения по адресу: г. Ессентуки, ул. Комарова/Орджоникидзе, д. 28/53 общей площадью 135 кв.м.

Договор на большую площадь в 250 кв.м с арендной платой 100 000 руб. ежемесячно на срок до 30.12.2011 сторонами не исполнялся, факт передачи площадей в размере большем, нежели 135 кв.м, надлежащими доказательствами не подтвержден, акт приема помещений площадью 250 кв.м ИП Лешковым А.Е. не подписывался и другими доказательствами не установлен. Квитанции, представленные в материалах дела  № 000751 от 05.01.2011, № 000752 от 05.02.2011, № 000753 от 14.07.2011, не могут подтверждать исполнение указанного договора, так как в них отсутствует указание на конкретный договор аренды, в рамках которого совершались платежи, отсутствует указание на получение денежных средств за аренду помещения площадью 250 кв.м.

Вместе с тем факт пользования ИП Лешковым А.Е. помещениями площадью 135 кв.м, принадлежащими ИП Щербакову Н.В., подтверждается также фототаблицами; договором от 11.08.2011 на техническое обслуживание ККМ меркурий-130К и карточкой регистрации контрольно-кассовой техники № 8695 по адресу: г. Ессентуки, Орджоникидзе, д. 53; договором на сбор и транспортировку твердых бытовых отходов сроком действия с 01.02.2011 по 31.12.2011 по адресу: г. Ессентуки, Орджоникидзе, д. 53 (комплекс по техническому обслуживанию автомобилей), счетами на оплату на имя Лешкова А.Е. и квитанциями об оплате; а также нахождением в спорных помещениях имущества арендатора (т. 1, л.д. 121-131, 136-139, 145-153).

Ввиду изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что  договор аренды от 01.01.2011 является заключенным, так как в нем согласованы все существенные условия. В данном договоре с учетом подписанного акта идентифицирован объект - помещения площадью 75 кв.м (мойка и шиномонтаж) и нежилое помещение 60 кв.м (магазин), согласован размер арендной платы, а также в договоре указан срок аренды, который составляет менее одного года (до 30.11.2011), что в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует государственной регистрации договора аренды.

Так, задолженность ИП Лешкова А.Е. с учетом частичной оплаты на момент расторжения договора (01.11.2011) составила: (60 000 руб. Х 10 мес.) – 345 000 руб. = 255 000 руб., которая последним не оплачена, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению в части взыскания неоплаченной суммы долга в размере 255 000 руб. по договору аренды.

Так как факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств в части своевременного осуществления платежей по договору аренды доказан, суд первой инстанции в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из условий договора (пункт 3.5 договора) обоснованно посчитал законными требования о взыскании пени.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расчет пени, произведенный судом первой инстанции, проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере  254 450 руб.

Требования ИП Щербакова Н.В. об обращении взыскания на удерживаемое имущество, принадлежащее ИП Лешкову А.Е. суд первой инстанции признал обоснованными, так как кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства, стороны которого действуют как предприниматели, удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (статья 359 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь тогда, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

Согласно представленным в материалы дела извещению о расторжении договора и претензии от 01.11.2011, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, между сторонами арендные отношения прекращены с 01.11.2011 ввиду одностороннего расторжения арендодателем договора вследствие несвоевременного внесения арендатором платежей.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 3.5 договора в случае просрочки арендной платы арендатором, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, о чем извещает арендатора письмом, направленным по его юридическому адресу.

Порядок расторжения договора в одностороннем порядке соблюден.

Поскольку судом установлено нарушение арендатором обязанности по внесению арендных платежей и факт правомерного расторжения арендодателем договора в одностороннем внесудебном порядке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о  законности удержания имущества должника.

Поскольку суд пришел к выводу о законности удержания имущества, в удовлетворении требований о возврате удерживаемого имущества отказано обоснованно.

Правила статьи 360 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Таким образом, права лица, удерживающего имущество, могут быть защищены путем предъявления иска об обращении взыскания на удерживаемое имущество.

Обращение взыскания допускается, если должник обладает вещно-правовым титулом в отношении имущества, которое является предметом удержания.

Факт принадлежности ИП Лешкову А.Е. имущества подтверждается документами, представленными в материалах дела, которые были предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

Обращение взыскания на удерживаемую вещь осуществляется в порядке, предусмотренном для обращения взыскания на предмет залога в соответствии со статьями 349 и 350 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку между сторонами отсутствует соглашение о реализации спорного имущества во внесудебном порядке, обращение взыскания на удерживаемое оборудование может быть реализовано только на основании решения суда. В этом случае в соответствии с пунктом 11 статьи 28.2 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» суд должен определить начальную продажную цену такого имущества.

Так, при определении начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном порядке указанная цена определяется решением суда на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора самим судом.

Так как спора между сторонами о цене удерживаемого имущества не имеется, ходатайства о назначении оценочной экспертизы сторонами не заявлено, требования первоначального и встречного иска содержат одинаковую цену удерживаемого имущества с учетом его износа, указанное расценено судом как соглашение сторон о цене. В связи с этим суд первой инстанции обоснованно счел возможным при определении начальной продажной цены удерживаемого имущества руководствоваться ценами, определенными сторонами.

При установленных фактических обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований ИП Щербакова Н.В. об обращении взыскания на удерживаемое имущество, принадлежащее ИП Лешкову А.Е.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно взыскал задолженность по аренде по договору от 01.01.2011,  так как на момент подписания договора истец не обладал правом собственности, либо иными правами, позволяющими ему сдавать в аренду нежилые помещения, право собственности на которые было зарегистрировано позже подлежат отклонению судом апелляционной инстанции ввиду противоречия материалам дела.

В материалах дела представлены два договора аренды от 01.01.2011, по одному в аренду переданы помещения площадью 135 кв.м, по второму 250 кв.м.

Право собственности истца на жилой дом, площадью 172,90 кв.м, зарегистрировано 04.12.2007. Право собственности на жилой дом, после реконструкции, площадью 455,1 кв.м, зарегистрировано 02.12.2011. Ввиду изложенного, на момент заключения договора, 01.01.2011, истец обладал правом собственности только на помещения площадью 172, 90 кв.м. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что договор от 01.01.2011 аренды помещений площадью 250 кв.м не влечет каких-либо правовых последствий для сторон и взыскал задолженность по договору аренды помещений площадью 135 кв.м. Кроме того, факт пользования ответчиком помещениями площадью 135 кв.м подтвержден материалами дела.

Доводы жалобы о том, что судом первой инстанции нарушены нормы права, так как истцом заявлялось требование о взыскании задолженности по договору аренды от 01.01.2011 площадью 250 кв.м с арендной платой 100 000 руб., а суд произвел перерасчет и взыскал задолженность по договору от 01.01.2011 площадью 135 кв.м. с арендной платой 60 000 руб., подлежат отклонению судом апелляционной инстанции так как суд в соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Двум представленным договорам аренды от 01.01.2011 дана надлежащая оценка судом первой инстанции, перерасчет задолженности по договору аренды не может свидетельствовать об изменении предмета иска.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке