Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2012 по делу n А63-4073/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

установлен законом. Аналогичные положения содержатся в пункте части 4 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 (далее по тексту – Закон № 102- ФЗ), согласно которому право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем 5 лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка отдавать арендные права в залог без согласия собственника при условии его уведомления.

Абзацем 2 пункта 1.1 статьи 62 Закона № 102-ФЗ установлено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как правильно установил суд первой инстанции, договор аренды между администрацией сельсовета и обществом заключен сроком на 3 года, что подтверждается материалами дела.

Согласно пункту 15 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. При этом, необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Обоснован вывод суда первой инстанции о том, что при установлении необходимости получения согласия собственника земельного участка на передачу в залог права аренды земельного участка следует руководствоваться не положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а специальной нормой права - статьей 62 Закона об ипотеке.

В материалах дела имеется письмо администрации сельсовета от 08.05.2008, из которого следует, что данное лицо дало согласие на передачу в залог арендных прав.

Согласно Закону Ставропольского края от 04.10.2004 № 88-КЗ «О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района» Горьковский сельсовет Новоалександровского района Ставропольского края наделен статусом сельского поселения.

В силу статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Судом первой инстанции правильно сделан вывод о том, что земельный участок, права по которому заложены по спорному договору, находится в государственной собственности.

В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Данные полномочия не отнесены к вопросам местного значения муниципального района, предусмотренным статьей 15 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон № 131-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона № 131-ФЗ полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.

Обоснован также вывод суда первой инстанции о том, что распоряжение земельными участками, в том числе предоставление в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, к вопросам местного значения не относится.

Соглашением с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, возможна передача лишь только тех полномочий органов местного самоуправления муниципального района, которые установлены статьей 15 Закона о местном самоуправлении (вопросы местного значения).

Действующим законодательством не допускается перераспределение государственных полномочий между районами и поселениями, закрепленных за ними федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

С учетом изложенного администрация района, наделенная федеральным законом отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не могла передавать данные полномочия администрации сельсовета.

Таким образом, при рассмотрении спора, в обжалуемой части, суд обоснованно исходил из положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применил соглашение, заключенное между администрацией района и администрацией сельсовета от 29.12.2007, о передаче полномочий администрации муниципального района по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, администрации поселения.

Поскольку у администрации сельсовета, в связи с противоречием закону соглашения от 29.12.2007, отсутствовали полномочия для распоряжения земельным участком с кадастровым номером 26:04:030206:0410, находящимся в государственной собственности договор аренды от 01.04.2008 со стороны арендодателя заключен лицом, не имевшим права сдавать имущество в аренду, что противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ничтожность сделки.

Поскольку договор аренды земельного участка от 01.04.2008 является недействительной (ничтожной) сделкой, то у общества право аренды не возникло, и оно не имело правовой возможности передать данное право банку по договору ипотеки от 16.05.2008 и в свою очередь, ничтожным является и залог права аренды.

Суд первой инстанции отразил в обжалуемом судебном акте, что иск по делу мотивирован тем, что договор ипотеки и залога прекратился в связи ничтожностью договора аренды, на основании которого данные договоры были заключены, запись об указанном праве ответчика в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца.

Договор аренды является ничтожным, и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий. Сохранение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка нарушает право администрации района на реализацию полномочий собственника в отношении земельного участка.

Из абзаца 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суд первой инстанции, ссылаясь на разъяснения, изложенные в указанном Постановлении, пришел к обоснованному выводу о том, что у истца имеется право на обращение в суд с иском о признании зарегистрированного обременения отсутствующим, поскольку данный способ защиты права исходя из сложившейся судебной практики будет соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру допущенного нарушения прав.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2012 по делу № А63-4073/2012 в обжалуемой части является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2012 по делу № А63-4073/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                    О.В.Марченко

Судьи                                                                                                                  С.И.Джамбулатов   

                                                                                                                             Г.В.Казакова