Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 по делу n А61-2128/2010. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ  

г. Ессентуки

16 октября 2012 г.                                                                                      Дело № А61-2128/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен  16 октября 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Баканова А.П.,

судей Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зубаловым К.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, дело № А61-2128/2010

по иску Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия – Алания (г. Владикавказ)

к обществу с ограниченной ответственностью «Куырдадз» (г. Владикавказ, ИНН 1503015830),

третье лицо - федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» в лице Владикавказского филиала (г. Владикавказ, ИНН 7701050066, ОГРН 1027739332565),

о досрочном расторжении договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04, выселении из арендуемого помещения и взыскании 2 506 459 руб. 86 коп., из которых 508 810 руб. основного долга за период с 01.08.2007 по 19.08.2010 и 1 997 649 руб. неустойки за период с 11.07.2007 по 19.08.2010;

по иску Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» в лице Владикавказского филиала

к обществу с ограниченной ответственностью «Куырдадз»,

третье лицо - Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия - Алания,

о расторжении договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04, о выселении ООО «Куырдадз» из нежилого помещения (столовой), расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, о взыскании 508 810 руб. арендной платы за период с 21.07.2007 по 31.08.2010,

при участии в судебном заседании:

от федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» в лице Владикавказского филиала - Марзагановой P.M. по доверенности от 23.12.2011 № 15АА0043726,

от общества с ограниченной ответственностью «Куырдадз» - Грунис Е.И. по доверенности от 11.06.2012, 

в отсутствие иных лиц участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Северная Осетия - Алания (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Куырдадз» (далее - общество) о досрочном расторжении договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04, выселении из арендуемого помещения и взыскании 2 506 459 руб. 86 коп., из которых 508 810 руб. основного долга за период с 01.08.2007 по 19.08.2010 и 1 997 649 руб. неустойки за период с 11.07.2007 по 19.08.2010.

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства  финансов Российской Федерации» в лице Владикавказского филиала (в настоящее время - федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение «Государственный университет Министерства финансов Российской Федерации», далее - учреждение) вступило в дело в качестве третьего лица, заявив самостоятельные требования о расторжении договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04, о выселении общества из помещения, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, о взыскании 508 810 руб. арендной платы за период с 21.07.2007 по 31.08.2010.

Решением от 21.01.2011 в удовлетворении исковых требований управлению Росимущества отказано. Самостоятельные требования учреждения удовлетворены. Договор аренды недвижимого имущества от 18.08.2004 № 89-л/04 с изменениями от 07.07.2005, заключенный управлением Росимущества, Владикавказским финансово-экономическим колледжем и обществом, расторгнут. Суд обязал общество освободить спорные нежилые помещения, взыскал с него в пользу учреждения в лице филиала 508 810 руб. арендной платы за период 21.07.2007 по 31.08.2010.

Определением от 21.06.2011 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в связи с допущенными судом первой инстанции процессуальными нарушениями, в порядке части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 решение первой инстанции от 21.01.2011 отменено, в удовлетворении исковых требований управлению Росимущества отказано. Требования учреждения в лице Владикавказского филиала удовлетворены частично. Договор аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 расторгнут, суд обязал общество освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24, с него взыскано 384 134 руб. арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010.

Определением от 01.08.2011 в постановлении от 01.08.2011 и в резолютивной части указанного постановления (от 26.07.2011) исправлены описки.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2011 производство по кассационной жалобе в части обжалования определения Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 прекращено, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 в части отказа в удовлетворении иска управления Росимущества оставлено без изменения, в оставшейся части постановление от 01.08.2011 отменено, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суду апелляционной инстанции даны указания выяснить полномочия руководителя Владикавказского филиала учреждения и его процессуального представителя на подписание от имени учреждения заявления о вступлении в дело в качестве третьего лица, установив их наличие, проверить доводы общества о несоответствии нежилого помещения условиям договора, отсутствии возможности использовать его по назначению.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании 21.02.2012 учреждением уточнены исковые требования в части размера задолженности по арендной плате, который уменьшен до 384 134 руб., от взыскания остальной суммы учреждение отказалось и производство по делу в соответствующей части прекращено (т. 3, л.д. 64 - 67).

Постановлением апелляционной инстанции от 29.02.2012 договор аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 расторгнут, общество обязано освободить спорное нежилое помещение, в пользу Владикавказского филиала учреждения взыскано 384 134 руб. арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010. Проверив полномочия лица, подписавшего от имени учреждения заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, апелляционный суд установил, что заявление подписано директором филиала Урумовой З.С. на основании доверенности от 28.01.2010 № 36-01-11/172 с правом подписи исков от имени учреждения. Основанием расторжения договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 послужило неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей. Требования о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворены без учета соглашения о внесении в договор изменений, не зарегистрированного в установленном порядке, и признанного незаключенным. Доводы общества о несоответствии нежилого помещения условиям договора, отсутствии возможности его использования по назначению отклонены апелляционным судом с указанием на подписание ответчиком акта приема-передачи помещения без возражений, а также на непредставление обществом соответствующих доказательств.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от  21.06.2012 постановление апелляционной инстанции от 29.02.2012 в части отмены решения от 21.01.2011 и в части прекращения производства по делу № А61-2128/2010 оставлено без изменения, в остальной части постановление от 29.02.2012 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суду апелляционной инстанции даны указания выяснить полномочия руководителя Владикавказского филиала учреждения и его процессуального представителя на подписание от имени учреждения заявления о вступлении в дело в качестве третьего лица, установив их наличие; для установления права учреждения на иск подлежит проверке факт наличия у него на момент заключения договора аренды от 18.08.2004 права оперативного управления на спорное недвижимое имущество. Исследовать учредительные документы и правовой статус лица, заключившего договор аренды от 18.08.2004 от имени владельца имущества, его правопреемство с учреждением (третьим лицом по настоящему делу); дополнительно проверить довод ответчика о несоблюдении арендодателем досудебного порядка досрочного расторжения договора.

В судебном заседании представитель третьего лица исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель общества исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании 02.10.2012 объявлен перерыв с 17 часов 29 минут до 17 час. 10 мин. 09.10.2012.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, оценив в совокупности представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 18.08.2004 управление Росимущества (арендодатель), Владикавказский финансово-экономический колледж (владелец) и общество (арендатор) заключили договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, в соответствии с которым общество приняло для цели использования под студенческую столовую нежилое помещение общей площадью 189,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24 (далее - нежилое помещение).

Срок действия договора установлен с 01.09.2004 по 30.08.2014.

28 марта 2005 года осуществлена государственная регистрация договора аренды.

Объект недвижимого имущества передан арендатору по передаточному акту от 18.08.2004, в котором отсутствуют указания на какие-либо недостатки принятого обществом нежилого помещения.

Соглашением от 07.07.2005 № 71-л/05 стороны договорились о внесении изменений в договор, которыми уточнен предмет аренды (нежилые помещения, литера Г, 1 этаж) и увеличена до 351,3 кв. м его площадь, изменен размер арендной платы. Названное соглашение не прошло государственную регистрацию.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.04.2005 № 440-р и передаточного акта от 2006 года четырехэтажное здание (литера Г), общей площадью 1 523,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Молодежная / ул. Цаликова / ул. К. Бутаева, д. 7/2-4-6/24, в котором расположено арендованное обществом нежилое помещение, закреплено на праве оперативного управления за учреждением.

Запись о праве оперативного управления учреждения на спорное имущество внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.12.2008.

 В реестр федерального имущества внесено федеральное имущество, закрепленное на праве оперативного ведения за государственным образовательным учреждением «Владикавказский финансово-экономический колледж», реестровый № 01500190 от 31.05.1999 (выписка из реестра федерального имущества от 19.10.2005), что подтверждает факт наличие учреждения (на момент заключения договора аренды от 18.08.2004) права оперативного управления в отношении спорного недвижимого имущества.

Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 03.06.2009 № 220 Владикавказский финансово-экономический колледж переименован во Владикавказский филиал учреждения (Положение о Владикавказском филиале, т. 1 л.д. 54-80).

Ректором ФГОУ ВПО «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» выданы доверенности директору Владикавказского филиала Урумовой З.С. (от 28.01.2010, от 14.01.2011 и от 10.06.2011), которой, в свою очередь, в порядке передоверия выдана доверенность от 04.05.2010 № 36-80-4/1255 Марзагановой Р.М. (т. 1, л.д. 48), подписавшей заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования к обществу. Кроме того, Марзагановой Р.М. выдана доверенность от 21.01.2010 с правом вести досудебное урегулирование споров и подписанием документов (т. 4).

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у общества образовалась задолженность, что послужило поводом для обращения управления Росимущества и учреждения в арбитражный суд.

Суд пришел выводу о том, что правом получения арендных платежей за недвижимое имущество, находящееся в оперативном управлении учреждения, обладает учреждение, поскольку собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом, следовательно, не имеет права и на получение доходов от него.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим. Статьями 606 и 614 Кодекса предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку соглашение от 07.07.2005 № 71-л/05 не зарегистрировано в установленном порядке и является незаключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), суд апелляционной инстанции не принимает его во внимание при рассмотрении дела.

Платежи и порядок расчета по договору аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 регламентированы в его разделе 4. Согласно пункту 4.1 договора сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость составляет 358 условных единиц; ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях и определяются путем умножения