Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 по делу n А61-2128/2010. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на день оплаты арендных платежей. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца; первое внесение арендной платы арендатор производит в течение пятнадцати дней после вступления в силу договора (пункт 4.2).

На момент заключения договора при определении размера арендной платы стороны руководствовались Методикой определения величины арендной платы за пользование федеральным имуществом, находящимся на территории Республики Северная Осетия-Алания. Минимальная ставка арендной платы в размере 250 руб. установлена для школьно-базовых столовых и предприятия, обслуживающих учащихся школ, ПТУ, ВУЗов и т.д. (т. 1, л.д. 14).

Расчет размера арендной платы и задолженности учреждение произвело в соответствии с условиями договора аренды от 18.08.2004 (помесячно, с указанием используемого в расчете курса доллара США), расчет представлен в материалы дела (т. 4). Расчет соответствует правовым актам, регламентирующим ценообразование в сфере аренды федерального недвижимого имущества. 

Материалами дела подтверждается нарушение обществом принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010 в размере 375 200 руб. 61 коп., доказательств обратного материалы дела не содержат.  Данный расчет размера арендной платы, представленный учреждением, проверен  судом апелляционной инстанции и признан правильным.

В части взыскания задолженности по арендной плате в размере 8 933 руб. 39 коп.       исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку не подтверждены материалами дела.

Учреждением не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с обществом в части требования о расторжении договора.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла указанных норм следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Данный вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В письмах учреждения от 05.02.2010, от 02.03.2010, от 22.03.2010, от 05.04.2010, от 27.08.2010 требования названных норм не соблюдены, что свидетельствует о нарушении учреждением досудебного порядка урегулирования спора.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле документы, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что письма (обращение, уведомление) учреждения не могут являться надлежащим доказательством соблюдения учреждением вышеуказанного досудебного порядка расторжения договора, поскольку не содержат предупреждения о необходимости исполнения обществом договорных обязанностей в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, то есть не соответствуют требованиям статей 452, 619 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При изложенных обстоятельствах исковое заявление учреждения подлежит оставлению без рассмотрения.

Подлежит отклонению довод общества о незаключенности договора в связи с отсутствием указания в нем конкретных помещений, подлежащих передаче в аренду. По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Из материалов дела следует, что спорное имущество обществом было получено, доказательства обращения его к учреждению по вопросу о неопределенности этого имущества в деле отсутствуют.

Согласно части 2 статьи 611 Гражданского кодекса имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Ссылка общества на нарушение положений статьи 611 Гражданского кодекса не принята апелляционной инстанцией, поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства, подтверждающие указанный довод.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Общество, подписав договор и акт о приеме нежилого помещения, не доказало наличия в нем недостатков, которые не могли быть выявлены при подписании договора и (или) после вступления во владение имуществом.

Доказательства невозможности эксплуатации помещения в спорный период общество не представило. Довод общества о том, что капитальный ремонт в помещении не окончен, также документально не подтвержден. Согласно имеющемуся в материалах дела акту центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора по состоянию на 27.09.2004 капитальный ремонт в студенческой столовой проведен (т. 2, л.д. 72).

Довод общества о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы технического и кадастрового паспортов, суд апелляционной инстанции отклоняет. Как следует из материалов дела, представитель общества не обосновал данное ходатайство и не указал, по каким основаниям считает данные документы сфальсифицированными. Арбитражный процессуальный кодекс не обязывает суд в обязательном порядке и в любом случае при решении вопроса о принятии мер по проверке заявления о фальсификации доказательства назначать экспертизу (пункт 36 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»).

 Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Исковые требования Владикавказского филиала федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Куырдадз», г. Владикавказ (ИНН 1503015830) в пользу Владикавказского филиала федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» (ИНН 7701050066) 375 200 руб. 61 коп. арендной платы за период с 01.08.2007 по 31.08.2010, 10 436 руб. 97 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска о взыскании арендной платы отказать.

Исковые требования Владикавказского филиала федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Академия бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации» в части расторжения договора аренды от 18.08.2004 № 89-л/04 и о выселении общества с ограниченной ответственностью «Куырдадз» из помещения, расположенного по адресу: г. Владикавказ, ул. Бутаева, 24 оставить без рассмотрения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Председательствующий                                                                                  А.П. Баканов

Судьи                                                                                                                И.Н. Егорченко

                                                                                                                           Г.В. Казакова