Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу n А61-1028/12. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо должно доказать                                  те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований                      и возражений.

В силу статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008 разъяснил, что, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится                           к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, а обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы.

В соответствии с пунктом 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Из соглашения о перенайме от 09.11.2010 следует, что порядок, условия владения              и пользования предпринимателем земельным участком устанавливаются договором аренды земельного участка от 14.10.2010 (пункт 2 договора) и передаваемые по соглашению права и обязанности арендатора по договору аренды переходят                                    к предпринимателю в том объеме и на тех условиях, которые существуют на момент заключения данного соглашения (пункт 3 договора).

Порядок расчета, согласования и взимания арендной платы за арендное пользование земельными участками по г. Владикавказу установлен приложением № 2 к договору, из преамбулы которого следует, что данный порядок распространяется на все юридические          и физические лица, осуществляющие арендное пользование земельными участками на территории г. Владикавказа.

Согласно данному порядку арендная плата начисляется исходя из площади земельного участка, выделенного в арендное пользование, утвержденных базовых ставок арендной платы (кадастровой стоимости) с учетом коэффициентов функционального использования территории, утвержденным постановлениями Правительства РСО-Алания и Собраниями представителей.

Приложением № 3 к договору аренды от 14.10.2010 № 3472 сторонами согласован расчет арендной платы, согласно которому арендная плата исчисляется исходя из базовой ставки арендной платы для втрой зоны градостроительной ценности в размере 32,583 руб. и поправочного коэффициента, установленного для третьего года строительства - 1,5.

Следовательно, в договоре аренды стороны согласовали методику определения арендной платы и коэффициенты установленные Решением Собрания представителей                  г. Владикавказа от 22.11.2007 № 55/5 «Об утверждении базовых ставок арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования г. Владикавказ на 2008 год и поправочных коэффициентов                к базовым ставкам арендной платы в зависимости от функционального использования участков», Решением Собрания представителей г. Владикавказа от 30.06.2009 № 5/39                   «Об утверждении базовых ставок арендной платы за земли, находящиеся                                     в муниципальной собственности, а также за земли, собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования г. Владикавказа                                 и поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы в зависимости от функционального использования участков на 2009год», постановлением Правительства РСО-Алания от 18.10.2002 № 249 «О методике определения арендной платы за земельные участки, входящие в состав земель, перечисленных в подпункте 1 пункта 2 статьи 3 закона РСО-Алания «Об особенностях регулирования земельных отношений в РСО-Алания, расположенные на территории РСО-Алания».

Материалами дела подтверждается и представителем администрации не оспаривалось, что спорный земельный участок не относится к категории земель, отнесенных к муниципальным землям статьей части 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ администрацией не представлены  доказательства отнесения спорного земельного участка к муниципальной собственности.

Следовательно, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование спорного земельного участка в соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                      № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации,              а именно порядок определения арендной платы, установленный постановлением Правительства РСО-Алания от 18.10.2002 № 249 «О методике определения арендной платы за земельные участки, входящие в состав земель, перечисленных в подпункте                  1 пункта 2 статьи 3 закона РСО-Алания «Об особенностях регулирования земельных отношений в РСО-Алания, расположенные на территории РСО-Алания», а не Перечень главных администраторов доходов бюджета муниципального образования г. Владикавказа - главных распорядителей, иных прямых получателей средств бюджета муниципального образования г. Владикавказ и закрепляемые за ними доходы на 2010 год», утвержденный решением Собрания представителей г. Владикавказа от 29.12.2009 № 11/103 «О бюджете муниципального образования г. Владикавказ на 2010 год и на плановый период 2011                   и 2012 годы.

Постановлением Правительства РСО-Алания от 18.10.2002 № 249                                   «О методике определения арендной платы за земельные участки, входящие в состав земель, перечисленных в подпункте 1 пункта 2 статьи 3 закона РСО-Алания                          «Об особенностях регулирования земельных отношений в РСО-Алания, расположенные на территории РСО-Алания» утверждена методика определения арендной платы за земельные участки, согласно которой арендная плата определяется как произведение базовой ставки арендной платы за один квадратный метр, определенной согласно приложению к Методике, коэффициента функционального использования территории, определенного согласно приложению к Методике и площади земельного участка                           в квадратных метрах.

Согласно Порядку определения размера арендной платы за единицу площади в год по землям иных категорий (приложение к Методике), базовая ставка арендной платы                    за 1 квадратный метр по земельным участкам, предоставленным для строительства, установлена в размере 26,14 руб. за 1 кв. м, коэффициент установлен за первый год строительства - 0,25, за первый год продления строительства - 0,5, с третьего года строительства - 1,5.

Из постановления администрации от 13.10.2010 №1931 следует, что ранее ЗАО АКБ «ВладиКомБанк» на основании договора от 16.12.2002 № 682 предоставлен в аренду земельный участок с 15:09:030801:4 площадью 1,8617 га по пр. Доватора/Дзержинского сроком на десять лет для строительства многоэтажного жилого дома и торгово-развлекательного комплекса.

В связи с тем, что жилой дом сдан в эксплуатацию на основании постановления АМС г. Владикавказа от 13.10.2010 № 1931 договор аренды земельного участка 15:09:030801:4 расторгнут (пункт 1 постановления).

Земельный участок с кадастровым номером 15:09:030801:41 на момент его предоставления ЗАО АКБ «ВладиКомБанк» в 2010 году являлся новым земельным участком, образованным путем разделения земельного участка 15:09:030801:4, ранее выделенного данному банку для строительства на два земельных участка с кадастровыми номерами 15:09:030801:40 и 15:09:030801:41 (пункт 2 постановления).

В силу договора аренды от 14.10.2010 № 3472, заключенного на основании данного постановления, данный договор аренды являлся первично заключенным договором аренды нового земельного участка, предоставлен для строительства торгово-развлекательного комплекса, а потому администрация неправомерно установила в расчете арендной платы (приложение № 3 к договору аренды) поправочного коэффициента 1,5 как с третьего года строительства.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришёл к правильному выводу, что при заключении договора аренды от 14.10.2010 № 3472 на земельный участок 15:09:030801:41, отнесенный к категории неразграниченные земель должны быть установлены: базовая ставка арендной платы и коэффициенты в соответствии с постановлением Правительства РСО-Алания от 18.10.2002 № 249.

Договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии к тому указанных в статье условий, в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами (пункт 2 статьи 451 ГК РФ)

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что досудебный порядок урегулирования разногласий по изменению отдельных условий договора предпринимателем соблюден, предложения об изменении коэффициентов расчета арендной платы - приложение № 3 договора аренды направлены истцом администрации письмом от 11.05.2012 № 5570. Письменное предложение об изменении договора получено администрацией, что подтверждается распиской в получении, в удовлетворении заявления о внесении изменений в договор администраций отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными                     с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Кодекса).

Суд первой инстанции с учетом установленных обстоятельств, оценив                                  в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, обоснованно удовлетворил требования предпринимателя в части внесения в расчет арендной платы договора аренды от 14.10.2010 № 3472 (приложение №3) земельного участка с кадастровым номером 15:09:030801:41 следующих изменений: базовую ставку арендной платы считать 26,14 руб. за 1 кв. м, поправочный коэффициент 1,5 с третьего года строительства установить с 14.10.2012; а с момента вступления настоящего решения в законную силу до 13.10.2012 включительно года поправочный коэффициент считать                0,5 - за первый год продления строительства.

В части требований предпринимателя о применении при расчете арендных платежей по договору аренды земельного участка от 14.10.2010 № 3472 базовой ставки арендной платы за 1 кв. м. - 26,14 руб., о применении при расчете арендных платежей по договору аренды земельного участка от 14.10.2010 № 3472 поправочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы за первый год строительства - 0,25, второй год строительства -                0,5, третий год строительства - 1,5, производство на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ судом прекращено, в остальных заявленных им требованиях отказано.

Указанные требования не оспариваются в апелляционном порядке и пересмотру не подлежат.

В удовлетворении встречного иска администрации о взыскании с предпринимателя арендной платы в сумме 1 103 541,92 руб. за период с 09.11.2010 по 31.12.2011 по договору аренды от 14.10.2010 № 3472 судом правомерно отказано по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 15:09:030801:41 относится к категории неразграниченных земель, а потому при расчете арендной платы подлежат применению базовая ставка арендной платы и коэффициенты в соответствии с постановлением Правительства РСО-Алания от 18.10.2002