Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 по делу n А63-8171/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма № 66,               и положений статьи 614 ГК РФ арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после исполнения обязанности по предоставлению арендатору земельного участка.

При решении вопроса о моменте исполнения арендодателем обязанности, предусмотренной статьей 611 ГК РФ по предоставлению арендатору земельного участка, суд исходит из содержания договора аренды, воли сторон на придание фактическим отношениям правового (договорного) урегулирования и буквального толкования пункта 1.1 договора аренды, по которому в момент подписания договора комитет предоставил,               а общество приняло в аренду земельный участок площадью 93 626 кв. м с кадастровым номером 26:12:011401:88 в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Суд, истолковав условия договора, установил, что формулировка пункта                          1.1 договора указывает на предоставление участка в момент подписания договора.                    В договоре отсутствуют условия о сроке передачи участка и не предусмотрен специальный документ, подтверждающий такую передачу, в связи с чем суд пришел                к обоснованному выводу о том, что договор аренды одновременно является документом, подтверждающим предоставление арендатору земельного участка в состоянии, описанном сторонами в пунктах 1.1 - 1.4 договора.

Доводы общества о том, что фактически земельный участок ему не передавался, судом оценены и обоснованно не приняты судом. Общество не учло специфику объекта договора аренды как земельного участка, особенностью которого как объекта недвижимости является то, что он являются природным объектом, частью поверхности земли, с сформированными и описанными в установленном законом порядке границами. Реальная передача земельного участка в данном случае не производится.

Доказательствами, свидетельствующими о предоставлении участка в аренду общества, свидетельствуют подписание последним договора без возражений и отсутствие со стороны ответчика претензий к комитету в части исполнения обязанности по предоставлению земельного участка (до обращения истца в суд), в том числе о его состоянии, характеристиках и других свойствах, отраженных в пунктах 1.1 - 1.4 договора. Кроме того, ответчик не отрицает, что приступил к фактическому использованию земельного участка в 2010 году без подписания специального передаточного акта.

Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу о представлении обществу земельного участка не позднее 12.07.2010, при этом отсутствие акта приема-передачи земельного участка в аренду не свидетельствует о том, что выступающий объектом аренды по договору аренды земли от 12.07.2010 № 8121 земельный участок ответчик (арендатор) не занимал фактически и не освобождает его от обязательства оплачивать пользование имуществом.

Суд первой инстанции обоснованно не принял доводы комитета о необходимости начисления арендной платы с 24.02.2010, поскольку истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств предоставления обществу земельного участка ранее даты подписания договора. При этом в соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие                                         в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

С учетом изложенного, а также положений пункта 2.1 договора и статьи 425 ГК РФ общество обязано уплатить арендную плату, а комитет вправе требовать взыскания таковой, начиная с 12.07.2010 - даты предоставления земельного участка, совпадающей              с датой подписания договора (аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2010                                 № А63-5885/2009, от 25.10.2011 № А32-13635/2010).

Судом произведен расчет размера арендной платы за период с 12.07.2010 по 31.12.2010, который составил 739 155 руб. 93 коп.

Таким образом, принимая во внимание порядок и сроки внесения арендной платы, установленные в пункте 3.4 договора, обязанность общества по внесению арендной платы в 2010 году распределилась следующим образом: в срок до 15.09.2011 - 369 577 руб.                     96 коп., до 15.11.2011 - 369 577 руб. 97 коп.

С учетом произведенного обществом платежа (100 тыс. руб. 28.12.2010) задолженность ответчика перед комитетом за 2010 год составляет 639 155 руб. 93 коп.

При расчете арендной платы в 2011 году суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор вносит плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии                         с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены,                            в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Судом установлено, что целевым назначением спорного земельного участка является осуществление строительства спортивно-оздоровительного комплекса. Вместе             с тем, определением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2011 по делу                 № А63-2676/2011 по иску первого заместителя прокурора Ставропольского края                               к комитету и обществу о признании договора аренды земельного участка от 12.07.2010                    № 8121 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки судом приняты обеспечительные меры, в том числе о запрете обществу производить строительные работы на земельном участке площадью 93 626 кв. м с кадастровым номером 26:12:011401:88.

Исковые требования прокурора по делу № А63-2676/2011 основаны на нарушении арендодателем порядка предоставления земельного участка. Комитет как сторона спора              и арендодатель по договору аренды не оспаривал обеспечительные меры, в том числе                  в части запрета обществу производить строительные работы на арендуемом земельном участке, то есть допускало факт ограничения общества в использовании земельного участка по назначению.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в дело доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в период действия обеспечительных мер с 04.04.2011 по 21.11.2011 общество по независящим от него обстоятельствам не могло пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями и назначением, предусмотренными пунктом 1.1 договора аренды, в связи с чем арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы и отказа от внесения арендной платы за пользование участком в названный период (аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.11.2010 по делу № А53-24466/2009, от 20.07.2011 по делу № А53-24466/2009, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.02.2006 по делу                      № А56-15322/2005).

При определении размера платы, подлежащей начислению в 2011 году, за фактическое пользование имуществом суд принял во внимание то, что участок предоставлен обществу под строительство без проведения торгов (пункт 5 статьи 30 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Ставропольского края от 28.12.2010 № 468-п дополнено постановление № 64-П пунктом 12.1 следующего содержания: «арендная плата за земельный участок, предоставленный в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, без проведения торгов для строительства в аренду рассчитывается с коэффициентом 0,5 на период проведения строительных работ, но не более 3 лет                      с момента предоставления земельного участка в аренду». Изменения вступили в силу                с 01.01.2011.

Судом произведен расчет размера арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 за вычетом периода действия обеспечительных мер с 04.04.2011 по 21.11.2011, который составил 286 262 руб. 70 коп. (годовой размер арендной платы составляет                    779 745 руб. 42 коп.).

С учетом порядка и сроков внесения арендной платы, установленных в пункте                  3.4 договора, и даты принятия обеспечительных мер, обязанность общества по внесению арендной платы в 2011 году распределилась следующим образом: в срок до 15.03.2011 -194 936 руб. 35 коп., до 15.06.2011 - 6426 руб. 47 коп., остальная часть в размере                         84 899 руб. 88 коп. после отмены обеспечительных мер.

При изложенных обстоятельствах общий размер задолженности по арендной плате общества перед комитетом составил 925 418 руб. 63 коп. и за следующие периоды: срок уплаты до 15.09.2010, 15.11.2010, 15.01.2011, 15.06.2011, 22.11.2011.

Перерасчет пени судом произведен в соответствии с пунктом 5.3 договора исходя из действующих ставок рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, сроков внесения и размера арендной платы и периода просрочки. Размер пени, подлежащей взысканию с ответчика, составил 92 820 руб. 56 коп.

При изложенных обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о том, что требования комитета подлежат удовлетворению в части взыскания с общества задолженности по арендной плате в размере 925 418 руб. 63 коп. и пени в сумме                          92 820 руб. 56 коп.

По требованию о расторжении договора аренды установлено следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4.1.5 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более двух периодов, указанных в пункте 3.4 договора.

Согласно пункту 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 и пункт 3 статьи                619 ГК РФ).

Исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в дело доказательства суд обоснованно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договоров аренды земельных участков, что подтверждается представленными в материалы дела требованиями (претензии от 24.03.2011 № 06-817-06 и от 19.05.2011 № 06-1570-06 с доказательствами направления                и вручения) об уплате суммы задолженности и предложении о расторжении договора аренды.

Кроме того, судом установлено, что на момент направления претензии от 24.03.2011 общество в нарушение пункта 3.4 договора не исполнило обязанность арендатора по внесению арендной платы по периодам 15.09.2010, 15.11.2010 и 15.01.2011, что подтверждается представленными в материалы доказательствами (карточка лицевого счета, претензия, расчет суммы долга), свидетельствует о нарушении обществом условий договора аренды и является основанием для досрочного расторжения договора аренды                 в соответствии с пунктом 4.1.5 договора (аналогичная правовая позиция изложена                      в пункте 26 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных                            с арендой»).

На момент рассмотрения дела в суде задолженность обществом не погашена.

Ссылки общества на неисполнение комитетом обязанности по предоставлению земельного участка, отсутствие согласия по вопросу начала исчисления арендной платы (при наличии подписанного без возражений договора аренды) направлены на освобождение общества от установленной договором обязанности по полному                            и своевременному внесению арендной платы и применение пункта 4.1.5 договора.

Доводы общества о том, что препятствием к исполнению обязанности по внесению арендной платы является непредставление комитетом расчета, судом обосновано не приняты во внимание, исходя из следующего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается                  в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного

акта.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, действующий добросовестно, обязан самостоятельно определить размер арендной платы, подлежащий внесению за расчетный период в установленный договором срок производить оплату. Иное поведение арендатора не освобождает его от принятых по договору аренды обязательств.

Поскольку на момент рассмотрения дела общество не произвело погашение задолженности, образовавшейся по периодам 15.09.2010, 15.11.2010, 15.01.2011, у суда не имелось оснований к отказу в иске о расторжении договора аренды.

Поскольку при рассмотрении судом первой инстанции были установлены все обстоятельства, необходимые для правильного рассмотрения настоящего спора по существу, то оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Иные доводы апелляционной жалобы заявителя и доводы общества изложенные                 в отзыве на жалобу отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам. Все доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу, были предметом исследования суда первой инстанции, им в решении дана надлежащая правовая