Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2013 по делу n А77-954/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                           

11 марта 2013  года                                                                      Дело №А77-954/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  11 марта 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жукова Е.В.,

судей: Баканова А.П.,  Годило Н.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   Потаповым М.В.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Грозного на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 11.12.2012  по делу    № А77-954/2012 (судья Р.В. Исмаилов),

по иску мэрии города Грозного (ОГРН 1022002551207, ИНН 2014000452, Чеченская Республика, г. Грозный, пр-т Революции, 7)

к Управлению Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков по Чеченской Республике (ОГРН 1032001001130, ИНН 2027000347, Чеченская Республика, г. Грозный, ул. Субботников, 60),

третьи лица: Арсанукаев Зайнди Зиявдинович,  Федеральная служба Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков,  Бучаев Муслим Махмудович, Умаева Лали Магомедовна

о принудительном исполнении условий контракта,

при участии в судебном заседании представителей Управления Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков по Чеченской Республике – Кацулова Л.Р. по доверенности от 23.01.2013 и Гехаева Х.А. по доверенности 04.03.2013,

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,   

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Грозного (далее – мэрия) обратилась в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков по Чеченской Республике (далее – управление) о понуждении к исполнению контракта № 07-КИ от 04.10.2010 на реализацию инвестиционного проекта по строительству и реконструкции объектов недвижимости на территории г. Грозного путем передачи 10% жилой площади в размере 915 кв.м в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 20:17:0000027:3102 по ул. Субботников г. Грозного (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Федеральная служба Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков, Арсанукаев Зайнди Зиявдинович,    Бучаев Муслим Махмудович, Умаева Лали Магомедовна.

Решением суда от 11.12.2012 с учетом определения суда об исправлении описки от 18.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что заключенный между сторонами контракт является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе мэрия просит указанное решение отменить,  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы мэрия ссылается на положения статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указывает на наличие обязательств перед третьими лицами по заключению договоров социального найма жилых помещений в многоквартирном доме.

В отзыве на апелляционную жалобу управление просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители управления поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей управления, и проверив законность обжалуемого судебного акта  в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 11.12.2012  по делу № А77-954/2012   подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением администрации города Грозного (далее – администрация) № 45 от 17.01.2007 управлению на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок из свободного городского фонда по адресу: г. Грозный, ул. Субботников, для строительства ведомственного жилого дома.

04.10.2007  между администрацией и управлением (инвестор) заключен контракт №07-КИ на реализацию инвестиционного проекта по строительству и реконструкции объектов недвижимости на территории г. Грозного. Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства на строительной площадке по адресу: г. Грозный, ул. Субботников (пункт 2.1 контракта).

Пунктом 2.2 контракта предусмотрено, что в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести новое строительство по адресу: г. Грозный, ул. Субботников на строительной площадке площадью 0,5625 га с кадастровым номером 20:17:0000027:3102 в срок до 01.01.2010.

В силу пункта 2.5 контракта администрация гарантирует, что на момент заключения контракта площадка застройки свободна от имущественных обязательств. В случае выявления текущих имущественных обязательств в отношении площадки застройки ответственность по ним принимает на себя администрация.

Согласно пункту 4.1 контракта по окончании строительства должен быть произведен раздел имущества в следующем порядке: 10% жилой и 10% нежилой площади передается в собственность администрации, 90% жилой и 90% нежилой площади в собственность инвестора.

07.11.2007 администрация выдала разрешение №356 на строительство 125 квартирного жилого дома в  г. Грозном по ул. Субботников - Анисимова.

08.06.2012 между управлением и ООО «Югремстрой» (исполнитель строительных работ) составлен акт приемки законченного строительством объекта – 5-этажного 125 квартирного жилого дома в  г. Грозном по ул. Субботников - Анисимова.

09.06.2012 Инспекция государственного строительного надзора Государственного комитета по архитектуре и строительству Чеченской Республики  выдала управлению заключение №138 о соответствии построенного объекта капительного строительства - 5-этажного 125 квартирного жилого дома в  г. Грозном по ул. Субботников – Анисимова требованиям технических регламентов и проектной документации.

01.07.2012 Департамент строительства и архитектуры мэрии города Грозного выдал справку о регистрации адреса объекта строительства, в соответствии с которой 5-этажному 125 квартирному жилому дому в  г. Грозном по ул. Субботников – Анисимова (незавершенное строительств) присвоен новый адрес: г. Грозный, Ленинский район, ул.Анисимова, 29 «а».

Мэрия (правопреемник администрации), ссылаясь на неисполнение управлением обязательств по контракту в части передачи в собственность администрации 10% жилой площади объекта строительства, обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума ВАС № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из содержания заключенного между сторонами контракта, суд апелляционной инстанции квалифицирует контракт №07-КИ от 04.10.2007 на реализацию инвестиционного проекта по строительству и реконструкции объектов недвижимости на территории г. Грозного, как договор купли продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (пункт 5).

Исходя из пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как видно из материалов дела, управление не владеет спорным многоквартирным жилым домом, его право собственности на данное имущество не зарегистрировано в ЕГРП. Поскольку инвестору не принадлежит право собственности на объект инвестирования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и понуждения управления к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи - 10% жилой площади в размере 915 кв.м в многоквартирном доме.

Кроме того, по условиям контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами. При завершении контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание каждому соинвестору) уточняется по экспликации и технических паспортам БТИ, которые изготовляются по заявке инвестора на основании утвержденного проекта планировки территории или проектно-сметной документации и натурных обмеров БТИ и согласовываются сторонами. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта. Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта (пункты 4.2, 4.3, 4.5 контракта).

Как видно из материалов дела, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не составлен, многоквартирный жилой дом в установленном порядке не введен в эксплуатацию (акт приемки (ввода) объекта в эксплуатацию в деле отсутствует), в связи с чем предусмотренные контрактом условия для раздела спорного имущества между сторонами отсутствуют. Доказательств, свидетельствующих о понуждении управления к исполнению обязательств по составлению акта о результатах реализации инвестиционного проекта, в том числе, в судебном порядке, мэрией не представлено.

Ссылка мэрии на наличие обязательств перед третьими лицами по заключению договоров социального найма не может быть принята во внимание, поскольку в силу пункта 4.7 контракта до момента подписания акта приемки здания в эксплуатацию и оформления прав на созданный объект администрация не вправе была принимать решение об отчуждении доли третьим лицам. Наличие между администрацией и третьими лицами утвержденного судом общей юрисдикции мирового соглашения по вопросу о заключении договоров социального найма не свидетельствует о правомерности принятия администрацией решения об отчуждении доли третьим лицам.

Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, при заключении контракта сторонами не учтено Положение о порядке определения доли г.Грозного при осуществлении строительства на земельных участках, предоставляемых физическим и юридическим лицам, утвержденное распоряжением главы администрации города Грозного № 401 от 20.03.2007 (далее – Порядок), которым определены условия и основания исчисления доли г.Грозного в лице администрации города Грозного в капитальных объектах градостроительства, возведенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности г.Грозного, предоставленных физическим и юридическим лицам в целях строительства в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации и Чеченской Республики и нормативными правовыми актами г.Грозного. В соответствии с указанным Порядком администрация является стороной инвестиционных отношений, складывающихся в процессе осуществления капитального строительства на земельных участках, предоставленных для этих целей физическим или юридическим лицам. Размер доли администрации определяется в инвестиционном договоре, заключаемым между администрацией и физическими или юридическими лицами, земельные участки которым предоставлены для осуществления строительства. Доля администрации может определятся как в денежном выражении, так и в виде объектов недвижимости, передаваемых в собственность