Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2013 по делу n А15-2409/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, условие договора аренды о возможности одностороннего изменения размера арендной платы на основании отчета оценщика не противоречит указанной правовой норме.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что стороны не представили доказательств признания договора аренды недействительным или незаключенным, его расторжения по соглашению сторон.

По делу № А15-1412/2012 суд пришел к выводу о заключенности спорного договора.

Возражения относительно согласования существенных условий договора аренды при рассмотрении настоящего дела и дела № А15 -1412/2012 стороны не заявляли.

Кроме того, сторонами не оспаривается фактическое исполнение договора                             и отсутствие в предыдущий период споров относительно его условий (за исключением условия о размере арендной платы), а исполняемый договор незаключенным признан быть не может.

Согласно отчету 2011 года ООО «Институт профессиональной оценки» в лице оценщика Алиева Г.М. (являющегося одновременно руководителем - директором ООО «Институт профессиональной оценки») провело по поручению управления оценку на 08.11.2011 нежилых помещений общей площадью 1542,2 кв. м, расположенных по адресу: РД, г. Махачкала, ул. Г. Цадасы, 3.

Оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки в текущем состоянии без учета НДС составляет 5 217 000 руб., а рыночная стоимость размера арендной платы - 750 руб. за 1 кв. м в год.

Согласно письму от 21.11.2011 № 02-2979/08 управление уведомило предпринимателя об увеличении ставки ежемесячной арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы до 96 387 руб. Доказательства направления, вручения предпринимателю, получения им указанного письма управление не представило.

Письмом от 24.01.2012 № 02-199/08 управление уведомило предпринимателя об увеличении ежемесячной арендной платы в соответствии с пунктом 3.2.5 договора до                   96 387 руб. с января 2012 года. Письмо получено 27.01.2012 (уведомление №36700043155204).

Письмом от 12.03.2012 №02-625/08 управление направило предпринимателю дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стоимость ежемесячной арендной платы составляет 96 387,5 руб. (750 руб. за 1 кв. м в год). Письмо получено 22.03.2012 (уведомление № 36700043035711).

Письмом от 04.04.2012 № 02-880/08 управление сообщило предпринимателю, что письмом от 24.01.2012 № 02-199/08 уведомило об увеличении ежемесячной арендной платы, направило дополнительное соглашение к договору, указало на размер ежемесячной арендной платы с января 2012 года 96 387 руб., наличие задолженности в сумме                       318 585 руб. (из которых 29 424 руб. за 2011 год и 289 161 руб. за 2012 год) и предложило погасить задолженность в кратчайшие сроки и осуществить мероприятия по регистрации дополнительного соглашения. Письмо получено 14.04.2012 (уведомление                                     № 36700048156985).

Письмом от 10.04.2012 № 01 предприниматель заявил об ином размере аренной платы в соответствии с отчетом 2012 года и наличие разъяснений относительно расхождений от оценщика, просил произвести перерасчет арендной платы по фактическому состоянию объекта, поскольку вложение инвестиций, учтенных оценщиком в отчете 2011 года, в реконструкцию и капитальный ремонт помещений на 2012 год сторонами не планируются.

Письмом от 24.05.2012 № 03-1376/08 управление сообщило предпринимателю, что направляло уведомления об увеличении арендной платы (от 21.11.2011 № 02-2979/08, от 24.01.2012 №02-199/08), включая дополнительное соглашение к договору, о наличии задолженности (составившей 414 972 руб.), непроведение предпринимателем ремонта задний и сооружений, в связи с чем согласно пунктам 6.3 и 6.3.3 управление расторгает     договор аренды. Письмо получено 28.05.2012 (уведомление № 36700048106997).

На запрос предпринимателя от 14.06.2012 № 5/06 оценщик пояснил в ответе от 15.06.2012 № 139/1, что в отчете 2011 года рыночная стоимость объекта в размере 750 руб. за 1 кв. м в год актуальна лишь в результате произведенных инвестиций на реконструкцию данных помещений. С учетом текущего состояния помещения в связи с отсутствием инвестиции и капитального ремонта помещений рыночная стоимость арендной платы определена в отчете 2012 года и составила 80 руб. за 1 кв. м в год.

Данные обстоятельства установлены решением арбитражного суда от 17.09.2012 по делу № А15-1412/2012 и в настоящем деле не опровергнуты, они имеют при разрешении настоящего спора преюдициальное значение.

В судебном заседании оценщик - директор ООО «Институт профессиональной оценки» Алиев Г. М. пояснил, что выводы в отчете 2011 года основаны на допущении инвестиций в арендуемые здания и помещения в сумме 6 425 468 руб., а в отчете 2012 года - без учета инвестиций. По тексту обоих отчетов допущены опечатки в наименовании оценивавшихся зданий и сооружений.

Платежным поручением от 25.05.2009 № 10 предприниматель уплатил 12 954 руб.               48 коп. арендной платы.

Из представленных сторонами актов сверки расчетов следует, что задолженность предпринимателя на 01.01.2011 составляла 45 432 руб., в январе 2011 года им уплачено                   84 000 руб. (платежное поручение от 24.01.2011 № 143), на 01.01.2012 задолженность предпринимателя составила 29 424 руб. с учетом ежемесячной арендной платы в течение 2011 года в размере 5 666 руб.

В 2012 году управление ежемесячную арендную плату принимает равной 96 387 руб., предприниматель согласен с увеличением размера ежемесячной арендной платы                          с 01.01.2012 до 10 281 руб. (80 руб./кв. м х 1542,2 кв. м: 12 месяцев).

Поскольку доказательства получения предпринимателем письма от 21.11.2011                       № 02-2979/08 управление не представило, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что первым уведомлением об изменении размера арендной платы является письмо управления от 24.01.2012 № 02-199/08 полученное предпринимателем 27.01.2012,  и с учетом заявлений предпринимателя новый размер арендной платы мог применяться                 в отношениях сторон с начала января 2012 года.

С учетом представленных сторонами доказательств судом при рассмотрении дела               № А15-1412/2012 установлено, что на 01.11.2011 имелась неуплата арендной платы                       в течение трех месяцев - август-октябрь 2011 года, на 01.12.2011 - четырех, на 01.01.2012 -пяти, на 01.05.2012 - девяти месяцев независимо от фактического размера арендной платы.

Судом установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что платежным поручением от 14.11.2012 № 166455 предприниматель уплатил в счет арендной платы 91 750 руб., и 50 769 руб. платежным поручением от 26.11.2012 № 264153.

При определении размера ежемесячной арендной платы, подлежащей уплате                       с 01.01.2012, судом приняты во внимание представленные сторонами отчеты об оценке 2011 года и 2012 года, данные при рассмотрении дела № А15-1412/2012 пояснения оценщика Алиева Г.М., а также переписка сторон и оценщика. О проведении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости размера арендной платы, а равно экспертизы отчетов об оценке стороны не ходатайствовали и согласия на ее проведение по предложению суда не дали.

С учетом установленных обстоятельств и письменных разъяснений оценщика и его пояснений в судебном заседании в результате исследования и сопоставления содержания отчета 2011 года с отчетом 2012 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отчет 2011 года содержит выводы, основанные на предположении                     о вложении в арендуемые объекты инвестиций, существенно влияющих на размер арендной платы.

Так, из отчета 2011 года следует, что при определении стоимости объекта оценки методом ДДП учтен показатель «инвестиции» - 6 425 468 руб.

В отчете 2012 года данный показатель не учтен, что также подтверждено письменным ответом оценщика, его пояснениями и показаниями.

В судебном заседании оценщик Алиев Г.М. показал, что при проведении оценки                 в 2011 году без учета показателя «инвестиции» - 6 425 468 руб., результаты оценки совпали    с результатами оценки в отчете 2012 года.

Управлением не оспаривается факт отсутствия инвестиций и капитального ремонта арендуемых зданий и сооружений и доказательств совершения таких инвестиций не представилено, а предприниматель заявил об отсутствии с его стороны таких инвестиций, в связи с чем увеличение размера арендной платы на основании указанного отчета                   2011 года до 750 руб. за 1 кв. м в год не является достаточно обоснованным в части превышения над ставкой в размере 80 руб. за 1 кв. м в год.

Таким образом, за период с 01.01.2012 до 01.12.2012 предприниматель обязан уплатить арендную плату в сумме 113 094 руб. 67 коп. (10 281 руб. 33 коп. х 11 мес.),                   а долг предпринимателя составил 142 518 руб. 67 коп. (29 424 руб.+ 113 094 руб. 67 коп.).

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается                            и сторонами не оспаривается, что указанная сумма полностью уплачена предпринимателем до принятия судом решения по настоящему делу, в связи с чем в удовлетворении иска                 о взыскании задолженности по арендной плате обоснованно отказано.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что письмо управления от 04.04.2012 № 02-880/08, полученное истцом 14.04.2012, фактически является уведомлением о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы в разумный срок.

Спорным договором аренды не предусмотрено право на одностороннее расторжение договора. Указание на возможность расторжения договора в случае неоднократного нарушения условий договора не распространяется на случай просрочки арендных платежей, специально оговоренный в договоре. Неуплата арендной платы более трех месяцев как основание расторжения договора не противоречит пункту 3 части 1 статьи    619 ГК РФ и дополняет его, поскольку условие договора предусматривает случай невнесения арендной платы за любые три месяца, а пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ - случай невнесения арендной платы более двух раз подряд.

Таким образом, расторжение спорного договора в отсутствие соглашения сторон возможно исключительно в судебном порядке.

Судом установлено, что письмо управления от 24.05.2012 № 03-1376/08, исходя из его буквального толкования, не является предложением расторгнуть договор.

Из дополнительного отзыва управления от 31.08.2012 по делу № А15-1412/2012 также следует, что данное письмо фактически является не предложением управления                   о расторжении договора, а уведомлением предпринимателя о его расторжении.

Управление вправе с соблюдением досудебного порядка требовать в судебном порядке расторжения договора в связи с невнесением арендной платы более 2 месяцев подряд на основании статьи 619 ГК РФ и более трех месяцев на основании пункта                   6.3.3 договора.

Вместе с тем, как правильно установлено судом, доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения договора управление не представило.

В обоснование требования о расторжении договора управление ссылается на просрочку арендных платежей, ухудшение имущества и занятие помещений третьими организациями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или                   о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Доказательства направления ответчику предложения расторгнуть договор                              в материалах дела отсутствуют и в ходе судебного разбирательства в судах первой                       и апелляционной инстанций истцом не представлены.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно положениям статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Необходимым условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление                   в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждении арендодателя об исполнения договорного обязательства (пункт                        30 Информационного письма