Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2014 по делу n А61-3131/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

функционального использования участков» и Решением Собрания представителей г. Владикавказа от 30.06.2009 №5/39 «Об утверждении базовых ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земли, собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования г. Владикавказа и поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы в зависимости от функционального использования участков на 2009 год».

При этом расчет задолженности на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 №380 «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ» суд первой инстанции посчитал ошибочным и не подлежащим применению.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что ежеквартальный платеж за земельный участок составляет 58 805 руб. 62 коп., годовая арендная плата составляет в сумме   235 222 руб.50 коп., исходя из  расчета площади земельного участка 5000 кв. м 4 зоны градостроительной деятельности  х на  31,363 руб. базовой ставки арендной платы х 1,5 % поправочного коэффициента к базовой ставке, следовательно, долг предпринимателя по арендным платежам за  2011 год составляет в сумме 235 222руб.50коп., а с учетом оплаты долга за 2011 год платежным поручением от 22.11.2012 №9 в сумме 220 252 руб. 83коп. на момент рассмотрения дела долг составляет за 4 квартал 2011 года в размере 14 969 руб. 67коп. (235 222,50 - 220 252,83).

Между тем судом первой инстанции не учтены требования пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и правовые подходы по их применению, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 сформулирована также правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 для земель федеральной собственности.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о невозможности применения новой методики (формулы) определения размера арендной платы к правоотношениям сторон по оплате пользования земельным участком, предусмотренной нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, следует признать ошибочным.

В абзаце 5 пункта 16 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) также разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Из системного толкования условий пункта 3.5 договора аренды земельного участка № 2441 от 28.04.2008 следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

В пункте 19 вышеуказанного Постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как видно из представленного истцом расчета размера арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 расчет долга произведен на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 № 380 «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ» (далее - постановление от 27.12.2010 №380), которым с 01.01.2011 установлен новый порядок определения размера арендной платы.

В соответствии с утвержденным Порядком определения размера арендной платы за земельные участки годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле: Ск х К = Аг, где, Ск – кадастровая стоимость земельного участка, К – коэффициент (в процентах) к кадастровой стоимости земельных участков, Аг – годовой  размер арендной платы, а также утверждены дополнительные корректирующие коэффициенты для земельных участков, предоставленных для строительства.

Таким образом, истцом арендная плата за период с 01.01.2011 по 31.10.2012 рассчитана по методике, установленной Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 №380, исходя из следующих показателей: площадь земельного участка -0,5000 га; кадастровая стоимость земельного участка – 59 802 000 рублей; коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка 0,8 %, дополнительный корректирующий коэффициент для земельных участков, предоставленных  для строительства объекта 1,5 %; следовательно, годовой размер арендной платы установлен в сумме 717 624 рублей 00 копеек или 59 802 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации, предусматривающим, что любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения. Официально опубликованным может считаться только акт, который опубликован в полном объеме.

Указом Главы Республики Северная Осетия – Алания № 49 от 04.04.2006  «О порядке опубликования и вступления в силу нормативных правовых актов Главы Республики Северная Осетия- Алания и Правительства Республики Северная Осетия Алания» в реакции, действовавшей до 23.04.2012,  в пункте 2 установлено, что акты главы Республики и акты Правительства Республики подлежат официальному опубликованию в газетах «Северная Осетия» и «Растдзинад» или в официальном издании «Собрание законодательства Республики Северная Осетия-Алания».

Официальным опубликованием акта Главы Республики Северная Осетия-Алания, акта Правительства Республики Северная Осетия-Алания считается первая публикация текстов в газете «Северная Осетия», газете «Растдзинад» или официальном издании «Собрание законодательства Республики Северная Осетия-Алания».

Администрацией г. Владикавказа представлено доказательство опубликования постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 № 380 «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ» в официальном издании «Собрание законодательства Республики Северная Осетия-Алания» № 6 за ноябрь – декабрь 2010 года, который был издан 11.03.2011.

Учитывая, что других доказательств официального опубликования постановление от 27.12.2010 №380 суду апелляционной инстанции не представлено, суд пришел к выводу о том, что постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 № 380 «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ» для расчета арендных платежей следует применять с 11.03.2011 года.

Суд апелляционной инстанции, проверив представленный в судебное заседание расчет арендной платы за период с 01.01.2011 по 10.03.2011 по ранее применяемой методики расчета исходя из площади земельного участка 0,5000 га, базовой ставки арендной платы 31, 363 руб. за 1 кв. м с применением коэффициента по виду использования 1,5 % пришел к выводу, что за указанный период расчет долга произведен правильно и составляет в сумме 44 466 рублей 72 коп.

Проверив представленный расчет  арендной платы за период с 11.03.2011 по 31.12.2011 в соответствии с постановлением от 27.12.2010 №380 исходя из кадастровой стоимости земельного участка 59 802 000 рублей; коэффициента к кадастровой стоимости земельного участка 0,8 %, дополнительный корректирующий коэффициент для земельных участков, предоставленных  для строительства объекта 1,5 %; пришел к выводу, что за указанный период расчет долга произведен правильно и составляет в сумме 581 963 руб. 58 копеек.

Таким образом, общая сумма долга по арендным платежам за 2011 год составляет 626 430 рублей 30 копеек.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в представленном суду апелляционной инстанции расчете на сумму  581 963 руб. 58 копеек неправильно указан период с 11.03.2011 по 31.10.2011, поскольку из расчета следует, что указанная сумма состоит из платежей за 9 месяцев и 20 дней.

Следовательно, исковые требования администрации являются обоснованными и законными в части взыскания долга по арендным платежам в сумме 626 430 рублей 30 копеек за период с 01.01.2011 по 31.12.2011.

При этом примененный в расчете коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка 0,8 % как  за период с 11.03.2011 по 31.12.2011, так  и за период с 01.01.2011 по 10.03.2011 в размере 1,5 %, соответствует подпункту «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы,  установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», которым установлен 1,5 % в отношении земельного участка ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации и подпункту «д» пункта 3 Правил, которым установлено 2 % в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ответчиком в установленном порядке не оспорена ни кадастровая стоимость земельного участка, ни Постановление Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 №380, которым утвержден порядок определения размера арендной платы и коэффициенты.

Представленный ответчиком контр расчет долга судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку составлен по методики расчета, применяемой до 11.03.2011 года исходя из ежеквартального платежа в сумме 58 805 руб. 62 коп. и годовой арендной платы  в сумме   235 222 руб.50 коп., из  расчета площади земельного участка 5000 кв. м 4 зоны градостроительной деятельности, 31,363 руб. базовой ставки арендной платы за кв. м и 1,5 % поправочного коэффициента к базовой ставке.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.3 договора аренды № 2441 от 28.04.2008 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы  в виде взыскания пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый календарный день просрочки от неуплаченной суммы.

За несвоевременную уплату арендных платежей в 2011 году Администрация произвела расчет пени в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды за период с 10.03.2011 по 31.12.2011 в общей сумме 60 539 рублей 72 копеек.

Судом первой инстанции  сделан перерасчет суммы пени за период с 11.04.2011 (срок уплаты арендных платежей за 1 квартал 2011 года согласно пункту 3.3. договора) по 31.12.2011 (заявленная истцом дата окончания начисления