Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу n А60-41879/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5666/2014-ГК

г. Пермь

11 июня 2014 года                                                               Дело № А60-41879/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гладких Е.О.

судей                               Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шималиной Т.В.,

в отсутствие представителей сторон,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

индивидуального предпринимателя Миненкова Владимира Михайловича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 05 марта 2014 года

по делу № А60-41879/2013,

принятое судьей Абдрахмановой Е.Ю.,

по иску администрации города Екатеринбурга 

к индивидуальному предпринимателю Миненкову Владимиру Михайловичу  (ОГРНИП 305665901100214, ИНН 665902254053)

третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом   Свердловской области

о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

установил:

администрация города Екатеринбурга (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Миненкову Владимиру Михайловичу (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании 600 320 руб. 35 руб., в том числе: 563 167 руб. 54 коп. задолженности по договору аренды от 27.07.2004г. №4-598 земельного участка и 37152 руб. 81 коп. пеней, начисленных за период с 13.08.2013 по 23.10.2013.

Определением суда от 23 января 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – МУГИСО).

Решением арбитражного суда Свердловской области от 05 марта 2014 года  исковые требования удовлетворены. С предпринимателя в пользу администрации взыскано 563 167 руб. 54 коп. долга, 37 152 руб. 81 коп. пеней, начисленных за период с 13.08.2013 по 23.10.2013. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 15 006 руб. 41 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда  и отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Ответчик ссылается на то, что администрация является ненадлежащим истцом по делу, с 18 мая 2013 года таким правом обладает МУГИСО как уполномоченный орган; расчеты на новый год, подписанные арендодателем, в соответствии с п. 2.3 договора аренды не направлялись. По мнению предпринимателя, учитывая, что договор был заключен с собственником имущества, предшествующим продавцу, у которого ответчик приобрел имущество, что истцом не исполнялась обязанность по направлению ответчику расчета размере арендной платы, что договором не предусмотрено определение арендной платы, ее ежегодного размера, условий и сроков внесения арендодателем в одностороннем порядке, а также тот факт, что истец является ненадлежащим, удовлетворение иска является нормативно необоснованным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными. Ответчик также считает, что судом не мог признан верным расчет неустойки.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебное заседание стороны и третье лицо своих представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ОАО «Уралкварцсамоцветы» МПР России заключен договор аренды № 4-598 от 27.07.2004 (в редакции дополнительного соглашения №1 от 25.09.2008) земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401001:0005, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана, 20, Ленинского административного района, и предоставленного для эксплуатации части здания (литера М) административного назначения общей площадью 432,1 кв.м на срок с 24.09.2007 по 18.12.2017 (п. 9.1 договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 25.09.2008).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Свердловской области 02.06.2005, регистрационная запись 66-66-01/13/2005-466.

25.05.2012 право собственности на помещения площадью 423,1 кв.м от ОАО «Уралкварцсамоцветы» перешло к Лаптевой Ольге Павловне, а затем 02.08.2012 от нее к Миненкову Владимиру Михайловичу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АЕ №480507 от 02.08.2012, а также выпиской из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества от 04.06.2013.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды № 4-598 от 27.07.2004 земельного участка, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 02.08.2012 по октябрь 2013 года, составляющая, согласно расчету истца, 563 167 руб. 54 коп., за взысканием которой истец обратился с настоящим иском в суд, одновременно начислив ответчику пени в размере 37 152 руб. 81 коп. за период с 13.08.2013 по 23.10.2013.

Размер арендной платы за участок для ответчика определен истцом пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в его собственности, к общей площади помещений здания, расположенного на участке, а именно 423,1/963*1144=502,62 кв.м (раздел 2 договора аренды, п. 3 дополнительного соглашения № 1 от 25.09.2008).

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 1 ст. 35, п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 614, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что к ответчику как приобретателю объекта недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости перешло право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости на основании рассматриваемого договора аренды, в связи с чем у ответчика имеется обязанность вносить арендную плату за использование земельного участка на условиях рассматриваемого договора; произведенный истцом расчет арендной платы соответствует договору и действующему законодательству. При этом суд первой инстанции признал право администрации на настоящий иск.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной  жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского (статья 552 ГК РФ) и земельного (статья 35 ЗК РФ) законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Следовательно, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества, в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ). Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В рассматриваемой ситуации заключение нового договора не требуется.

С момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у новых собственников объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование участка.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Сторонами при заключении договора определен механизм изменения размера арендной платы, подлежащей уплате в конкретный момент исполнения договора (пункт 2.3 договора аренды), то есть согласовано условие о цене договора, определяющее способ ее расчета.

В связи с принятием уполномоченным органом акта, определяющего исчисление размера арендной платы на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере и с соблюдением установленного порядка.

Подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, в данном случае не требуется.

Согласно представленному истцом расчету, размер платы за использование земельного участка за период 02.08.2012 по октябрь 2013 года составил 563 167 руб. 54 коп.

Правильность расчета арендной платы, методика расчета (л.д. 27, 28) за указанный период ответчиком фактически не оспаривается (доводы апелляционной жалобы основаны не на ошибочности расчета или выбранной методике, а на неисполнении арендодателем обязанности по направлению расчета арендной платы на новый год). Размер площади земельного участка, использованный в расчете, ответчик также не оспаривает, считает правильным. Возражений относительно правильности избрания истцом значений ставки арендной платы (3,500) и поправочного коэффициента на 2013 год (1,055) ответчик не привел.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что в спорный период ответчиком арендная плата за земельный участок не вносилась.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по внесению арендной платы по данному договору аренды за спорный период в указанном истцом размере.

Судом апелляционной инстанции исследован и отклонен приведенный ответчиком в качестве основания для отказа в удовлетворении иска довод о неисполнении