Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу n А50-24063/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013    № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Как разъяснено в п. 19 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Арендная плата  по договору аренды от  29.12.2005 №103-05Д является регулируемой.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012                    № 15837/11, уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением  Администрации г. Перми от 29.09.2005 №2273, договором аренды от 29.12.2005  подтверждается, что  земельный участок предоставлен  ответчику без проведения торгов в порядке, предусмотренным п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ.

При отсутствии доказательств ввода в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке период взыскания задолженности с 01.01.2011 по 30.09.2013 находится за пределами указанного трехлетнего срока, поэтому арендная плата  за спорный период подлежала исчислению, исходя из 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

 Оснований для исчисления арендной платы в соответствии с п. 1, 3 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК, исходя из ставки  в размере 0,3%  от кадастровой стоимости земельного участка, установленной  для земельных участков, предоставленных для строительства  на период инженерных изысканий, период проектирования и нормативный срок строительства,  а также корректирующих коэффициентов, не имеется, поскольку уровень арендной платы  определен федеральным законом, исходя из сроков завершения строительства.

Довод ответчика и третьего лица о том, что включение   объекта недвижимости в реестр  многоквартирных  жилых домов, по которым застройщик привлекал  денежные средства граждан, исключает исчисление арендной платы   в размере 5%, основан на неправильном применении норм права. Такое правило пунктом  15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ не предусмотрено. Ссылка  ответчика и третьего лица на включение жилого дома в указанный реестр судом апелляционной инстанции отклонена,  как не имеющая правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Принимая во внимание изложенное,  за  период  01.01.2011 по 30.09.2013 (с учетом пропуска истцом  срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за  период с 01.10.2010 по 31.12.2010)   ответчику надлежало уплатить арендую плату в сумме   38 304 032 руб. 15 коп. (по расчету истца), в том числе  12 380 937 руб. 40 коп. за 2011 год (по 3 095 234 руб. 35 коп. в квартал), 12 380 937 руб. 40 коп. за 2012 год (по 3 095 234 руб. 35 коп. в квартал), 13 542 157 руб. 35 коп. (по 4 514 052 руб. 45 коп. в квартал).

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик нарушил обязательство по уплате арендной платы, истец вправе требовать взыскания с ответчика пени за период с 11.04.2011 по 11.11.2013 в сумме  17 516 122 руб. 87 коп.,  исходя из суммы основного долга  за спорный период, ставки пени в размере 0,1% в день., из расчета: 

281 666 руб. 33 коп. за  11.04.2011 - 10.07.2011 на 3 095 234 руб. 35 коп. долга,

569 523 руб. 12 коп. за 11.07.2011 - 10.10.2011 на 6 190 468 руб. 70 коп. долга,

334 285 руб. 31 коп. за 11.10.2011 - 15.11.2011 на 9 285 703 руб. 05 коп. долга,

1819997 руб. 80 коп. за 16.11.2011 - 10.04.2012 на 12 380 937 руб. 40 коп. долга,

1408331 руб. 63 коп. за 11.04.2012 - 10.07.2012 на 15 476 171 руб. 75 коп. долга,

1708569 руб. 36 коп. за 11.07.2012 - 10.10.2012 на 18 571 406 руб. 10 коп. долга,

779 999 руб. 06 коп. за 11.10.2012 - 15.11.2012 на 21 666 640 руб. 45 коп. долга,

3615 233 руб. 72 коп. за 16.11.2012 - 10.04.2013 на 24 761 874 руб. 80 коп. долга,

2664109  руб. 38 коп. за 11.04.2013 - 10.07.2013 на 29 275 927 руб. 25 коп. долга,

3108678 руб. 13 коп. за 11.07.2013 - 10.10.2013 на 33 789 979 руб. 70 коп. долга,

1225729 руб.03 коп.  за 11.10.2013 - 11.11.2013 на 38 304 032 руб. 15 коп. долга.

         Оснований для взыскания неустойки  за период с 16.11.2010 по 02.12.2010 не имеется в связи  пропуском срока исковой давности по данному требованию. Оснований для взыскании  неустойки за период с 03.12.2010 по 11.11.2013 на сумму основного долга за период с 01.10.2010 по 31.12.2010 также не имеется  в ввиду  отказа в удовлетворении требования о  взыскании арендной платы за период с 01.10.2010 по 31.12.2010 в связи с пропуском срока исковой давности.

Ответчик в суде первой инстанции просил  уменьшить неустойку на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, само по себе не является основанием для ее уменьшения по указанной статье.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 42 Постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства в рассматриваемом споре лежит на ответчике.

Между тем, заявление ответчика о применении ст. 3333 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным, доказательства того, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, отсутствуют.

Учитывая изложенное, решение суда от 03.03.2014 подлежит изменению на основании п. 3 ч. 1, ч. 3  ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением судом норм материального права, что повлекло ошибочные выводы суда  по существу спора. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 55 820 155 руб. 02 коп., в том числе 38 304 032 руб. 15 коп. основного долга, 17 516 122 руб. 87 копеек пени. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Согласно подпункту 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления и апелляционной жалобы.

Государственная пошлина по иску  в сумме 200 000 руб. отнесена на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе  в сумме 197 240 руб. – на ответчика, в сумме 2 760 руб. – на истца. Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины по  иску,  государственная пошлина  по иску в сумме 2 760 руб. взысканию с истца в  федеральный бюджет не подлежит. Государственная пошлина по иску в сумме  197  240 руб. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.  отнесена на ответчика, подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

 На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 03 марта 2014 года по делу № А50-24063/2013 изменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственное объединение  «Пермпромжилстрой» (ОГРН 1035900998088, ИНН 5906054011) в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми 56 191 583 (пятьдесят шесть миллионов сто девяносто одну тысячу пятьсот восемьдесят три) рубля 14 копеек, в том числе 38 675 460 (тридцать восемь миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч четыреста шестьдесят) рублей 27 копеек основного долга, 17 516 122 (семнадцать миллионов пятьсот шестнадцать тысяч сто двадцать два) рубля 87 копеек пени.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственное объединение  «Пермпромжилстрой» (ОГРН 1035900998088, ИНН 5906054011) в федеральный бюджет 200 540 (дести тысяч пятьсот сорок) рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

           Ю.А. Голубцова

Судьи

         Л.Ф.Виноградова

                Г.Л.Панькова