Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 по делу n А60-44315/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7971/2014-АК

г. Пермь

29 июля 2014 года                                                   Дело № А60-44315/2013­­

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей  Голубцова В.Г., Борзенковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца ОАО "Уральский завод тяжелого машиностроения" (ИНН 6663005798, ОГРН1026605620689)  - Фатахудинова О.Р., паспорт, доверенность от 01.01.2014 года;

от ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" в лице филиала по Уральскому федеральному округу (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156)  - Недоступ А.С., паспорт, доверенность от 01.01.2014 года;

от третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области  - не явились, извещены надлежащим  образом;

от третьего лица  - Правительства Свердловской области - не явились, извещены надлежащим  образом;

от третьего лица  - ООО Оценочная компания «Априори» - не явились, извещены надлежащим  образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ОАО "Уральский завод тяжелого машиностроения"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 апреля 2014 года

по делу № А60-44315/2013,

принятое судьей Е.А.Куклевой

по иску ОАО "Уральский завод тяжелого машиностроения"

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" в лице филиала по Уральскому федеральному округу (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156)

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, 2) Правительство Свердловской области, 3) ООО Оценочная компания «Априори»

о признании недействительной односторонней сделки,

установил:

Открытое акционерное общество "Уральский завод тяжелого машиностроения" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее – ответчик) о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления от 27.12.2012 года № 1062/12  в части повышения с 01.01.2013 года арендной платы по договору от 08.10.2007 года № 07-1/07-04, заключенному между ОАО «Уралмашзавод» и Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Агентством по управлению и использованию памятников истории и культуры».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28 апреля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 апреля 2014 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы истец указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.  По мнению истца, основания для одностороннего изменения арендной платы не наступили: проведение опенки не является основанием для одностороннего изменения арендной платы, изменение рыночной стоимости здания в отчете об оценке № ОА-04'2012-04 от 09.10.2012 не отражено и оценщиком не определялось.  Применение размера арендных ставок согласно отчета об оценке рыночной стоимости не является обязательным для истца. Оценка проведена с нарушением действующих федеральных стандартов оценки. Также указывает на незаключенность договора аренды от 08.10.2007 года № 07-1/07-04, поскольку после уведомления от 27.12.2012 года № 1062/12  о повышении арендной платы сторонами не достигнуто соглашение по одному из существенных условий договора аренды.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной  жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу  - удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов апелляционной  жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседании суда апелляционной инстанции не направили, что на основании п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды объекта культурного наследия № 07-1/07-04 от 08 октября 2007года, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-й Пятилетки, литер 74, для обеспечения сохранения объекта и использования его помещений под офис. Историческое название объекта «Комплекс зданий площади Первой пятилетки, 1928-1934 гг., лаборатория; архитекторы П.В.Оранский, В.В.Безруков, М.Ф.Рейшер, Васильев». Общая площадь объекта – 999,8 кв.м. (п. 1.1. договора, приложение № 2 к договору).

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 20 ноября 2007 года.

Срок действия стороны определили в пункте 2.1. договора до  01.09.2032 года.

В соответствии с пунктом 6.2  договора   оплата арендной платы производится ежемесячно по 10  числа  текущего месяца включительно.

В силу с пункта 6.1. договора от 08.10.2007  в соответствии с  величиной годовой арендной платы, указанной в протоколе  открытого конкурса от 26.09.2007г. №2 (Приложение №2), сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за аренду объекта составляет  224955  руб.

Согласно п. 3.2.6. арендатор обязан  оплачивать арендную плату в соответствии с полученным уведомлением в случае ее пересмотра в порядке, установленном п. 6.4. договора.

В пункте  6.4.  стороны согласовали следующие случаи и порядок изменения размера годовой арендной  платы:  1) в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка); 2) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру договора и является его неотъемлемой частью.

Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за месяцем, когда арендатором получено уведомление.

 27 декабря 2012 года арендодатель уведомлением  № 1062/12 известил арендатора об изменении  арендной платы с 1 января 2013 года  по договору  № 07-1/07-04 от 08 октября  2007года  в соответствии с заключением независимого оценщика из расчета 452 руб. за 1 кв.м. арендуемых помещений в месяц с учетом НДС.

Уведомление об изменении арендной платы получено  арендатором 29.12.2012.

Полагая, что указанное уведомление противоречит требованиям закона и условиям договора, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводам о том, что у ответчика имелись основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке и об отсутствии правовых оснований для признания недействительной односторонней сделки в форме уведомления от 27.12.2012 года № 1062/12  в части повышения с 01.01.2013 года арендной платы по договору от 08.10.2007 года № 07-1/07-04.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Положения п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 (в ред. Постановления от 25.12.2013 г. N 13), разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судом первой инстанции установлено, и из материалов дела следует, в п. 6.4 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер годовой арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Таким образом,  буквальное содержание положений п. 6.4 договора, свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять условие договора о размере арендной платы в одностороннем внесудебном порядке при наличии предусмотренных договором оснований.

Уведомлением арендодателя от 27.12.2012 года № 1062/12, размер арендной платы изменен с 01.01.2013 года.

В подтверждение наличия такого предусмотренного договором основания, как изменение рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка), ответчиком представлен отчет об оценке ОА-04/2012-04 от 09.10.2012г. ООО "Оценочная компания "Априори" об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объектом недвижимости: отдельно-стоящим зданием с пристроем (литер 74), общей площадью 999,80 кв.м., являющимся объектом культурного наследия федерального значения, расположенным по адресу: г. Екатеринбург. Пл. 1-ой Пятилетки.

Как следует из содержания отчета ОА-04/2012-04 от 09.10.2012 г., рыночная стоимость объекта аренды по состоянию на 03.10.2012г. составляет 38 333 546 руб. 18 коп., включая НДС 18%, при его наличии.

При этом согласно отчету № 04/10 об определении рыночной стоимости спорного нежилого отдельно-стоящего здания с пристроем и рыночной стоимости имущественного права пользования одним квадратным метром объекта оценки по состоянию на 10.10.2010 г., на основании данных которого арендодателем изменена в одностороннем порядке уведомлением от 22.02.2011г. арендная плата за предшествующий спорной сделке период, рыночная стоимость указанного здания по состоянию на 10.10.2010 г. составляла 19 107 000 руб. с НДС.

Именно из указанной стоимости названного объекта недвижимости исходил оценщик при оценке права пользования данным имуществом на условиях аренды.

Таким образом, факт изменения рыночной стоимости объекта аренды по договору № 07-1/07-04 от 08.10.2007г., по сравнению со стоимостью, существовавшей на момент последнего изменения арендной платы, подтверждается материалами дела.

Доказательства того, что ответчик изменяет арендную плату чаще, чем один раз в год, истцом не представлены (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, поскольку отчет об оценке N ОА-04/2012-02 от 09.10.2012 свидетельствует об увеличении стоимости объекта аренды, следовательно, действия ответчика по увеличению арендной платы соответствуют фактическим обстоятельствам и условиям договора. При этом, никаких доказательств, свидетельствующих о неизменности рыночной стоимости объекта по сравнению со стоимостью объекта, существовавшей на момент последнего изменения арендной платы, истцом в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

На основании изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что материалами дела подтверждается наличие у ответчика предусмотренного п. 6.4 договора основания для изменения в одностороннем порядке условия о размере арендной платы.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что изменение условия договора о размере арендной платы произведено в отсутствие предусмотренных законом и п. 6.4 договора оснований отклоняются.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что отчет оценщика носит рекомендательный характер; действие статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" не распространяется на ответчика, не могут быть приняты, поскольку объектом аренды является федеральное имущество и согласно условиям договора аренды - размер рыночной годовой арендной платы определяется оценщиком в отчете об оценке (п. 6.1. договора).

Указание заявителя апелляционной жалобы на, что судом первой инстанции не дана оценка его доводу о незаключенности спорного договора, не принимается, поскольку в исковом заявлении истец не ссылается на такое основание для его удовлетворения. В порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, истцом не было заявлено об изменении основания иска. При этом, новые основания в суде апелляционной инстанции заявлены быть не могут в силу императивной нормы процессуального законодательства.

Доводы истца о несоответствии отчета об оценке № ОА-04/2012-04 от 09.10.2012 г. требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и о том, что рыночная стоимость здания является его кадастровой стоимостью, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, и им дана