Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 по делу n А60-51803/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

лицом или органом управления юридического лица).

При предъявлении в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, под оценочной деятельностью в соответствии с ч.1 ст.3 и ст.4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается деятельность оценщиков-юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, соответствие отчета ООО «Трансэнергоресурс» №441 от 28 06 2013. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки подтверждено заключением некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «Свободный оценочный департамент» («СВОД») №150/Н-13 от 28 06 2013.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества определена независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Федеральным Законом от 22.07.2008 №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 24.06.2013, что прямо следует из отчета и не оспаривается сторонами (том 2 лист 39), не противоречит вышеназванному Федеральному закону и соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 №А57-9149/2010.

Доводы истца о том, что оценщиком не учтены существенные характеристики спорного помещения, являются необоснованными, опровергаются содержанием отчета и данными оценщиком в судебном заседании пояснениями. При этом, суд исходит из следующего.

По существу возражения истца сводятся к тому, что оценщиком были использованы в качестве аналогов объекты не сходные с объектом оценки по экономическим, материальным и техническим характеристикам, не были учтены техническое особенности спорного помещения, его целевое назначение, использованы документы, датированные после составления отчета, при этом, цена объекта, определенная отчетом об оценке вызывает сомнения при сравнении с ценами на аналогичные помещения приватизированные в течение 2013 года согласно опубликованных на сайте Администрации сведений.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 07 1998г. отчет об объекте оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объекта оценки, отраженных в отчете.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки регламентированы Федеральным стандартом оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 (далее ФСО №1).

В частности, общие подходы к оценке предусматривают использование доходного, сравнительного и затратного подхода в зависимости от целесообразности подхода применительно к объекту оценки, которые определяются оценщиком самостоятельно с учетом критериев объекта оценки (статья 14 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункт 20 ФСО №1).

В соответствии с пунктом 19 ФСО №1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта, а также не ведет существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Из содержания отчета об оценке №441 от 28.06.2013 следует, что объектом оценки является помещения (литер А), общая площадь 77,9 кв.м., номера на поэтажном плате: подземный - подвал - помещения №№1-6, назначение нежилое, кадастровый условный номер: 66:01/01:00:531:32:23, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д.32 угол переулок Университетский. У оцениваемого объекта нет отдельного входа, вход осуществляется через входную дверь в подъезд. Оцениваемое помещение используется под лабораторию по конструированию моделей одежды (творческие мастерские) и состоит из основного зала, вспомогательных и подсобных помещений, что характерно для площадей такого помещения. Объект оценки имеет стандартную отделку (т. 2 л.д. 42, 63).

Указанные характеристики спорного помещения соответствуют представленным в материалы дела документам, не оспариваются сторонами, а потому являются достоверными.

Следовательно, оценка объекта определялась оценщиком с учетом данных технических характеристик, что соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и общим требованиям ФСО №1.

Далее, из отчета следует, что в качестве критерия, который в значительной степени влияет на стоимость оцениваемого объекта, оценщиком указан такой критерий как местоположение объекта, а именно, центр Екатеринбурга, Центральный ценовой пояс с подробным обоснованием влияния данного критерия на цену объекта (том 2 лист 54, 56).

Доказательств того, что местоположение объекта с учетом окружающей его (объект) транспортной и иной инфраструктурой не может влиять на стоимость объекта оценки либо влияет в сторону его уменьшения, истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

В целях определения рыночной цены объекта, оценщик в итоге руководствовался доходным и сравнительным подходам, отдав предпочтение сравнительному подходу с подробным обоснованием целесообразности использования такого подхода и обоснованием отказа от использования иных подходов, предусмотренных ФСО №1.

Истец полагает, что при использовании сравнительного подхода оценщиком неверно определено целевое назначение объекта оценки и возможное его использование, а также использованы аналоги не сходные с объектом оценки.

Из содержания отчета усматривается, что фактическое использование объекта оценки на момент его осмотра и составления отчета представляло собой лабораторию по конструированию моделей одежды (творческие мастерские) (услуги) (том 2 лист 63), однако, в качестве текущего использования указано как торговое (том 2 лист 107). При этом, в ходе анализа объекта оценки, оценщик исходит из анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта и рассматривается степень соответствия текущего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию в целом в связи с чем, делается вывод о сохранении или изменении назначения объекта оценки. От этого вывода зависит выбор метода оценки (том 2 лист 65).

Согласно выводам оценщика оцениваемый объект с указанными техническими характеристиками, его месторасположением может быть использован как в целях оказания услуг, так и в качестве торгового, в частности, применительно к понятию «стрит ритейл» (уличная торговля) (т.2 л.д. 68, 74).

Таким образом, то обстоятельство, что фактическое использование помещения представляет собой оказание услуг, а в качестве текущего использования указано как торговое, не может быть квалифицировано судом как недостоверная информация, поскольку данная информация друг другу не противоречит, принимая во внимание, что отчет содержит подробный анализ возможности использования оцениваемого объекта, как в целях оказания услуг, так и в качестве торгового.

Ссылка истца на то, что объект оценки никогда не может быть использован под торговую деятельность, поскольку само помещение не соответствует санитарным нормам и правилам пожарной безопасности для ведения в нем торговли, требует значительной реконструкции, в частности, строительство отдельного входа, вентиляции и т.д., а также имеет ограничение в использовании с учетом решения общего собрания собственников жилых помещений, в силу которого, разрешено использование только в целях оказания услуг, судом отклоняются, поскольку по смыслу положений ФЗ Об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, анализ наиболее эффективного использования недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, общих характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. При этом, закон не предусматривает обязанность оценщика производить расчеты, связанные с перепрофилированием оцениваемого объекта применительно к конкретным затратам предполагаемого собственника, в силу положений закона оценщик исходит из общих характеристик оцениваемого объекта.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств, что фактически используемое им помещение не соответствует санитарным нормам и нормам пожарной безопасности (наличие предписаний, административных наказаний), что в качестве возможного использования объекта собственникам жилых помещений предлагалось рассмотреть возможность его использования как торговое, и, что такое ограничение является юридически значимым в силу закона, что исходя из планировочных характеристик объекта и его месторасположения его использование в качестве торгового ни фактически, ни юридически невозможно (статья 65 АПК РФ). Между тем, возможность использования оцениваемого помещения в качестве торгового оценщик определял именно из планировочных характеристик объекта оценки и его местоположения, и, то обстоятельство, что при возможном использовании помещения под торговое потребуется реконструкция объекта и финансовые затраты само по себе не может исключать возможность использования такого помещения как торгового исходя из критериев, которыми руководствовался оценщик (том 2 лист 68).

Из содержания отчета усматривается, что заявленные истцом возражения, связанные с необходимостью затрат на реконструкцию объекта в целях его использования как торговое, учтены оценщиком в виде корректировок, что соответствует требованиям ФСО №1.

При этом, оценщиком в отчете произведен подробный анализ цен продаж и ставок аренды на рынке торговой недвижимости и в сфере оказания услуг и сделан вывод о том, что диапазон цен на помещения торгового назначения значительно ниже (от 33 900 руб. до 66 470 руб.), чем диапазон цен под услуги (от 42 370 руб. - до 111 580 руб.). Средние значения: 51 020 руб. за квадратный метр для торговых помещений, 69 650 руб. за квадратный метр для целей оказания услуг (том 2 лист 87-90). С учетом изложенного отклоняются доводы истца о том, что согласно сведениям администрации, размещенным на сайте, стоимость приватизированных объектов аналогичных оцениваемому, составляла 27 650 руб. за квадратный метр. Кроме того, истцом не представлено доказательств, что помещения, на которые ссылается истец, по своим критериям и характеристикам являлись аналогичными объекту оценки (статья 65 АПК РФ). Помимо прочего, суд учитывает и то обстоятельство, что при оценке объекта недвижимого имущества принимаются во внимание совокупность факторов и обстоятельств, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, информация, размещенная на сайте администрации, не может быть использования для целей квалификации анализируемого отчета в качестве недостоверного.

Согласно отчету при выборе аналогов оценщиком использовались предложенные к продаже пять помещений, которые не являются подвальными, все расположены на первых этажах зданий с приблизительно равной общей площадью, аналогичной отделкой, одинаковыми условиями местоположения (вблизи торговых центров и развитой транспортной инфраструктурой), но с отдельными входами и окнами (том 2 лист 107).

Таким образом, в целях сравнения с оцениваемым помещением оценщик не смог выбрать абсолютно аналогичные помещения - аналоги сходные с объектом оценки по всем элементам.

В силу пункта 22 ФСО №1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту - аналогу может быть выбрано нескольку единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спора и предложения.

В ФСО №1 отсутствуют четкие критерии, по которым объекты можно считать сходными друг с другом по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам, равно как отсутствуют четкие критерии, позволяющие определить какие из характеристик являются основными.

Как следует из отчета и пояснений оценщика данных в судебных заседаниях, в ценовом поясе Екатеринбурга, где расположен оцениваемый объект, отсутствуют абсолютные аналоги помещений, при этом, доказательств обратного истцом не представлено (статья 65 АПК РФ). В этой связи, оценщик, принимая во внимание, что наиболее значимым критерием влияющим на стоимость объекта оценки является его месторасположение и окружающая транспортная и иная инфраструктура, при выборе аналогов помещений руководствовался территориальными критериями и критериями инфраструктуры, находящимися вблизи аналогов (развитость коммерческого окружения (магазины, торговые центры), транспортная доступность (остановки общественного транспорта).

При таких обстоятельствах, оценщик в соответствии с пунктом 22 ФСО №1 при сравнении объектов применял соответствующие корректировки по каждому элементу сравнения. В частности, учитывая, что абсолютного аналога для сравнения не было найдено, оценщик применил корректировку к каждому элементу сравнения