Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу n А60-404/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-9044/2014-АК

г. Пермь

13 августа 2014 года                                                   Дело № А60-404/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полевщиковой С.Н.

судей Гуляковой Г.Н., Савельевой Н.М.   

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.

при участии:

от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 1026605252178, ИНН 6608004472) – не явился, извещен

от ответчика ООО "Свердлстройинвест"  (ОГРН  1036604814432, ИНН 6673103314) – не явился, извещен

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "Свердлстройинвест"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 мая 2014 года

по делу № А60-404/2014, принятое судьей Тороповой М.В.

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом

к ООО "Свердлстройинвест" 

о взыскании 454 848 руб. 92 коп.

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Свердлстройинвест" (далее – ответчик) о взыскании 369 981 руб. 38 коп., в т.ч. основного долга в размере 350 879 руб. 31 коп., неустойки, начисленной за период с 11.06.2012 по 09.04.2013 в размере 19 102 руб. 07 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16 мая 2014 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает на то, что прекратил вносить арендные платежи по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга №40281462 от 01.08.2004 в связи с тем, что нес убытки, вызванные недобросовестным поведением истца по выполнению требований от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец на апелляционную жалобу представил письменный отзыв, в котором возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, дело рассмотреть в отсутствие представителей истца.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между правопредшественником Департамента - ЕКУГИ (арендодатель) и ООО "Свердлстройинвест" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга №40281462 от 01.08.2004, согласно условиям которого (с учетом дополнительных соглашений от 10.08.2005, от 12.01.2007, от 31.05.2011),арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 18, нежилые помещения (литер А), встроенные в 3-эт. жилом доме, 1 этаж – помещения № 34-47, материал стен – кирпич, вход отдельный, благоустроенный, общей площадью 158,0 кв.м., из них, кроме того МОП, для использования под общественное питание.

Срок действия договора, в соответствии с п. 1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 12.01.2007) установлен сторонами с 31.07.2007 по 31.12.2009.

Имущество передано арендатору (ответчику) во владение и пользование по акту приема-передачи арендатору от 01.08.2004 (с учетом изменения к акту приема-передачи от 06.04.2011), подписанному сторонами.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.11.2011 по делу N А60-29537/2011 установлено, что ООО "Свердлстройинвест" 08.07.2011 обратилось в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им муниципального имущества – помещения площадью 158,0 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул.8 Марта, 18, лит. А.

Комитет отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, изложив основания отказа в письме от 15.04.2011 №02.12-19/1/7588.

Упомянутым решением суда оформленный в виде письма от 15.04.2011 №02.12-19/1/7588 отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в признании за ООО "Свердлстройинвест" преимущественного права на приобретение нежилых помещений площадью 158,0 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул.8 Марта, 18, лит. А. признан незаконным.

Суд обязал устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в срок не позднее трех месяцев после вступления решения в законную силу.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.11.2011 по делу N А60-29537/2011 вступило в законную силу с 09.12.2011.

Департамент по управлению муниципальным имуществом проект договора № 836 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 15.05.2012 направил ответчику и получен последним 18.05.2012.

Не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в связи с отсутствием в нем условия о зачете в счет выкупной стоимости приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений (в сумме 3 251 000 руб. без учета НДС) арендованного имущества, а также с условиями о размере и сроках внесения платежей, о размере подлежащей уплате неустойки в случае нарушения обязательства, ООО «Свердлстройинвест» направил в адрес продавца протокол разногласий от 18.06.2012, затем, в связи с недостижением соглашения об указанных условиях названного договора, ООО «Свердлстройинвест» обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в порядке ст. 445,446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.12.2012 по делу № А60-35558/2012 урегулированы разногласия по договору №836 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 15.05.2012 в части спорного условия о размере неустойки, неустойка по договору определена в размере, предложенном ООО «Свердлстройинвест».

В остальной части – указанное решение суда отменено постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 № 17АП-1334/2013-ГК, которым исковые требования удовлетворены частично, разногласия по спорным условиям договора №836 от 15.05.2012 урегулированы следующим образом: условие о зачете в счет выкупной стоимости приобретаемого имущества стоимости его неотделимых улучшений в период аренды принято в иной редакции, чем предложено истцом (ООО «Свердлстройинвест»), сумма стоимости неотделимых улучшений определена в размере 344 862 руб. (без НДС) в связи с признанием обоснованным и принятием расчета ДУМИ и отклонением доводов ООО «Свердлстройинвест» об иной стоимости (указанной в протоколе разногласий), рассчитанной им без учета того, что зачету подлежит только стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных с предварительного письменного согласия арендодателя в соответствии с условиями договора аренды. Порядок оплаты оставшейся после зачета части цены объекта определен судом в редакции, предложенной продавцом (т.е. ответчиком ДУМИ).

В рамках дела №А60-35558/2012 установлено, что 20.06.2012 ДУМИ, отвечая на обращение арендатора о зачете стоимости неотделимых улучшений имущества (письмо 01/1705 от 17.05.2012г.), указало на необходимость представления арендатором документов с целью их проверки, определения работ относимых к неотделимым улучшениям. В письме от 18.07.2012 №02.12-19/1/8437 Департамент повторно указал на необходимость представления арендатором документов, указанных ДУМИ в уведомлении от 20.06.2012, без которых Департамент не имел реальной возможности произвести расчет неотделимых улучшений. В полном объеме необходимые документы были предоставлены ООО «Свердлстройинвест» только 16.08.2012 (т.е. после направления ему проекта договора и непосредственно накануне его обращения с иском об урегулировании разногласий в суд).

Постановлением ФАС УО от 10.07.2013 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 по делу № А60-35558/2012 Арбитражного суда Свердловской области оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО «Свердлстройинвест» – без удовлетворения.

Департамент, ссылаясь на частичное исполнение ООО «Свердлстройинвест»  обязательств по внесению арендной платы по договору объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга №40281462 от 01.08.2004 в период с 01 октября 2012 года по 11 марта 2013 года, в связи с чем, у общества перед Департаментом образовалась задолженность в сумме 350 879 руб. 31 коп., обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика долга и договорных пени, рассмотрев которые суд первой инстанции признал их подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, арбитражный апелляционный суд считает принятое решение суда законным и обоснованным и оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривает.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с правовыми позициями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении Президиума от 13.10.2011 N 4408/11, в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В соответствии со ст. 425 и п. 1, 2 ст. 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими 

Согласно п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имеющиеся в деле доказательства и обстоятельства судом первой инстанции исследованы и правильно установлено, что в рассматриваемом деле заключение договора купли-продажи № 836 от 15.05.2012 состоялось с момента  вступления в законную силу судебного акта по делу № А60-35558/2012 (12.03.2013), в рамках которого определены условия рассматриваемого договора.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, преддоговорной спор между обществом и Департаментом о стоимости имущества и размере неустойки инициирован обществом, при этом обстоятельств, свидетельствующих о том, что не заключение после 18.05.2012 (даты направления проекта) договора купли-продажи арендованного ответчиком помещения имело место вследствие неправомерных действий Департамента, судом первой инстанции не установлено, и доказательств их наличия ответчиком не представлено.

Также судом первой инстанции не установлено и неправомерного уклонения продавца от заключения договора купли-продажи №836 в период согласования его условий.

Доказательств того, что продавец оказался от зачета в счет выкупной стоимости приобретаемого имущества стоимости его неотделимых улучшений в размере, определенном ДУМИ на основании представленных ответчиком документов – в материалах дела отсутствуют.

Что касается имевшегося между сторонами спора в части условия о размере неустойки, то учитывая положения ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и то, что Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств в оплату объекта не установлена, в связи с чем, неустойка может применяться лишь по соглашению сторон, возникновение между сторонами, при согласовании условий договора, спора о размере неустойки не может свидетельствовать о неправомерности действий какой-либо из сторон.

Доказательств того, что продавец выразил несогласие с данным спорным условием договора купли-продажи, предложенным покупателем в протоколе разногласий от 18.06.2012,