Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 по делу n А60-41954/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302034:14 для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями детского сада на 88 мест, детского клуба, помещениями общественного торгового назначения, подземной автостоянкой и многоуровневым паркингом.  Договор заключен на 7 лет  (п. 8.1 договора, л.д. 69-72 т. 1).

14.10.2011 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка (л.д. 75 т. 1).

Договор аренды земельного участка от 14.10.2011 №14/10 зарегистрирован 11.11.2013 согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 123 т. 2).

По договору купли-продажи от 22.02.2011, заключенному между  Палаумовым С. Д.  (продавец) и Бабочкиной В.П. (покупатель) 06.05.2012 зарегистрировано право собственности  Бабочкиной  В. П.  на  следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург ул. Колмогорова, д.71:

- общей площадью 355,4 кв.м. на первом этаже отдельно стоящего здания литер В, в том числе литер В1 №18 площадью 220,9 кв.м. и литер В2 №19 площадью 134,5 кв.м.,

-общей площадью 128 кв.м. на первом этаже  отдельно стоящего здания литер Д, в том числе  № 4 площадью 65,1 кв.м, № 5 площадью 10,9 кв.м. и № 6 площадью  52, кв.м.,

- общей площадью 631,1 кв.м. на первом этаже отдельно стоящего здания литер К, в том  числе литер К №2 площадью 26,9 кв.м., литер К №3 площадью  15,1 кв.м. и литер К1 №4 площадью 589,1 кв.м.,

- нежилое помещение на первом этаже № 1 в отдельно стоящем строении с пристроями, литер Н общей площадью 289,9 кв. м,

- нежилое помещение на первом этаже №1 по плану, общей площадью 363,6 кв. м. в отдельно стоящем здании литер О (л.д.10-13, 15-17 т. 1).

Также Бабочкина В.П. на основании договора купли-продажи от 21.11.2012, заключенного между  Палаумовым С. Д.  (продавец) и Бабочкиной В.П. (покупатель), приобрела 1/2 долю в праве собственности на здания, расположенные по адресу: г. Екатеринбург ул. Колмогорова, д.71: литер А площадью 375,5 кв.м., литер Б площадью  968,3 кв.м., литер Л площадью  66,6 кв.м., литер Р площадью  485,1 кв.м. (л.д. 22, 23 т. 1). Право общей долевой собственности  истца зарегистрировано  07.12.2012, что подтверждается отметками на договоре купли-продажи.

На основании договора купли-продажи от 29.01.2013, заключенного между  Палаумовым С. Д.  (продавец) и Бабочкиной В.П. (покупатель),  Бабочкина В.П. приобрела 1/2 долю в праве собственности на те же здания литер А, Б, Л, Р (л.д.21, 22 т. 1).

На основании договоров купли-продажи от 21.11.2012 и от 29.01.2013 зарегистрировано право собственности истца на  здания литер А, Б, Л, Р, что подтверждается отметками на договоре от  29.01.2013, свидетельством о государственной регистрации права  от 14.02.2013 (л.д.14 т. 1).

Бабочкина В.П. обратилась в суд с  иском, полагая, что в связи  с приобретением в собственность расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0302034:14 объектов недвижимого имущества приобрела право общей долевой собственности на земельный участок с доле в праве пропорционально площади принадлежащих ей на праве собственности объектов, расположенных на земельном участке.

Палаумов С.Д. обратился в суд с встречным иском, указав, что объекты недвижимости,  на которые зарегистрировано право собственности  Бабочкиной В. П., снесены, прекратили существование. Наличие зарегистрированного права собственности Бабочкиной  В. П.   на указанные объекты нарушает право собственности  Палаумова С.Д. на  земельный участок с кадастровым номером 66:41:0302034:14.

ООО «Ирис» как арендатор земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302034:14 обратилось в суд с требованиями о признании недействительным договоров купли-продажи от 21.11.2012 и от 29.01.2013, заключенных между Палаумовым С.Д. и Бабочкиной В.П., и о применении последствий недействительности ничтожных сделок, ссылаясь на то, что указанные сделки совершены в нарушение запрета, установленного определением суда по делу №А60-36879/2012 о принятии обеспечительных мер.

Суд апелляционной инстанции исследовал и оценил представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, с учетом  доводов лиц, участвующих в деле.

Действующее в настоящее время законодательство не содержит норм, обязывающих частного собственника земельного участка вернуть Российской Федерации этот участок по ее требованию как собственнику расположенного на участке здания.

Статьей  1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Статьи 35 ЗК Ф, 552 ГК РФ ограничивают раздельный оборот земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, предусматривая, что при переходе прав на здания, сооружения или другую недвижимость покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Между тем, права  Бабочкиной В. П. на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0302034:14 оформлены не были.

Приобретение истцом права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет возникновения у него права собственности на долю в праве на спорный земельный участок, исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого дела и представленных доказательств. Кроме того, строения (литер К, О, Л, Н, В) снесены, т.е. прекратили фактическое существование. Учитывая изложенное, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска Бабочкиной В. П.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Из справки  ЕМУП «БТИ» от 23.07.2013 №5601 (л.д.31 т.2), заключения судебной экспертизы следует, что здания литеры В, К, Н, О, Л в границах  земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302034:14 отсутствуют, прекратили свое существование.

Согласно абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Требование Палаумова  С. Д. о признании зарегистрированного права собственности Бабочкиной  В. П. на помещения в зданиях литер В, К, Н, О, а также на здание литер Л прекратившимся направлено на изменение данных, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и приведение их в соответствие с фактическими обстоятельствами.

Палаумов  С. Д. заинтересован в предъявлении рассматриваемого иска, поскольку  указанные помещения и здание были расположены на земельном участке, принадлежащем Палаумову С. Д. на праве собственности, наличие записи о правах на объекты недвижимости влечет обременение земельного участка и создает препятствия в его использовании по целевому назначению (для строительства).

Довод Бабочкиной В. П. со ссылкой на ст. 39 ЗК РФ о намерении восстановить  принадлежащие ей объекты  на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0302034:14, судом апелляционной инстанции отклонен.

Пунктом 1 ст. 39 ЗК РФ предусмотрено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Между тем, с учетом конкретных обстоятельств дела, основания для вывода о том, что   положения ст. 39 ЗК РФ  применимы к рассматриваемой ситуации не имеется.

Как указано выше, права Бабочкиной В. П. на земельный участок не оформлены. При этом земельный участок 14.10.2011 передан в аренду по договору №14/10 застройщику ООО «Ирис» в соответствии с разрешенным использованием земельного участка под строительство жилого комплекса. Договор аренды зарегистрирован, в отношении данного земельного участка в реестре зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами. Общество «Ирис» использует земельный участок, осуществляя на нем строительство. Возможность использования земельного участка для восстановления объектов Бабочкиной В. П.  при таких обстоятельствах не доказана (ст. 65 АПК РФ).

Довод Бабочкиной В. П о том, что Палаумов  С. Д., обращаясь в суд с требованием о признании  права собственности Бабочкиной В. П. на указанные помещения и здание прекратившимся, при том, что он передал земельный участок в аренду обществу «Ирис»  при наличии расположенных на земельном участке  принадлежащих Бабочкиной В.П. объектов недвижимости, злоупотребляет правом, судом апелляционной инстанции отклонен.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление в иных формах.

Непосредственной целью санкции, содержащейся в ст. 10 Гражданского кодекса, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Обращение в суд с требованием о защите права само по себе не свидетельствует о нарушении Палаумовым С. Д. положений ст. 10 ГК РФ.

 Обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении Палаумовым  С. Д. правом, которое повлекло бы отказ в удовлетворении иска, не усматривается. Как следует  из материалов дела,  на момент  приобретения Бабочкиной В. П. права собственности на помещения в зданиях литера В, К, Н, О  разрешенное использование земельного участка было изменено  на разрешенное использование -  строительство  жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями детского сада на 88 мест, детского клуба, помещениями общественного, торгового назначения, подземной автостоянкой и многоуровневым паркингом, изменения внесены в государственный кадастр недвижимости. При должной степени осмотрительности указанные обстоятельства должны быть очевидны для покупателя распложенных на земельном участке объектов, так же как  в отсутствие оформления прав Бабочкной В. П. на земельный участок  возможность использования земельного участка для строительства собственником земельного участка или  иным лицом.

Учитывая изложенное, требование Палаумова В. П. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Удовлетворяя требование ООО «Ирис» о признании недействительными договоров купли-продажи от 21.11.2012 и 29.01.2013  в части  здания литер Л, суд первой инстанции исходил из того, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005       № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Между тем, такие обстоятельства из материалов дела не следуют. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Таким образом,  с приобретением расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества к Бабочкиной В. П. перешло право пользования  земельным участком.

Указание ООО «Ирис»  на то, что сделки совершены в нарушение запрета, установленного определением суда от 06.09.2012  по делу №А60-36879/2012 о принятии обеспечительных мер (запрет предпринимателю Палаумову С.Д. совершать действия, направленные на передачу прав (включая передачу права собственности), совершение сделок, направленных на обременение правами третьих лиц, земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302034:14),  не влечет удовлетворение   иска общества.

В силу  ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ООО «Ирис» не является лицом, заинтересованным в оспаривании договоров купли-продажи доли от 21.11.2012 и от 29.01.2013, поскольку на момент совершения указанных сделок ООО «Ирис» арендатором земельного участка не являлось, договор аренды земельного участка зарегистрирован  позднее. Здания литер А, Б, Р на земельном участке, предоставленном  обществу в аренду, не находятся.

Кроме того, иск о признании сделки недействительной не может быть удовлетворен в случае, если одна из сторон сделки не привлечена в качестве ответчика. Это обусловлено большим объемом процессуальных прав и большим объемом возлагаемых обязанностей у ответчика.

Оснований для удовлетворения  иска общества «Ирис» не имеется.

Решение суда от 24.03.2014 подлежит изменению на основании п.3,4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Меры, принятые определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2014 в целях обеспечения иска Бабочкиной В. П., подлежат отмене, поскольку в удовлетворении указанного иска   судом  отказано (ст. 97 АПК РФ).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску Бабочкиной В. П., государственная пошлина по иску предпринимателя Палаумова С.Д., государственная пошлина по иску ООО «Ирис» относится на общество.  Государственная пошлина по апелляционной жалобе Бабочкиной В. П, по заявлению об обеспечении иска, рассмотренному судом апелляционной