Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу n А60-16302/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При этом по смыслу ст. 455 ГК РФ право на понуждение лица к заключению договора обусловлено предъявлением ему оферты (п. 2 ст. 432 ГК РФ, п. 1 ст. 435 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Из буквального толкования положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162, статьи 46 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором для управляющей организации в отношении собственников помещений в управляемом ею многоквартирном доме, поскольку заключение договора управления многоквартирным домом для собственников помещений обязательно, в случае если она выбрана на общем собрании собственников, а условия такого договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, учитывая положения приведенных норм права, следует вывод о том, что прямого указания в законе о том, что обязанность по формированию условий и направлению проектов договора собственникам помещений в зданиях возложена на управляющую зданием организацию, не имеется, при этом из буквального прочтения п. 1 Постановления Пленума ВАС № 64 такой вывод также не следует, поскольку данные положения касаются рассмотрения споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, и имеет отсылочные нормы к ст.ст. 289, 290 ГК РФ, 36 ЖК РФ, ст. 1, 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При этом, согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ч. 1).

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ч. 2).

Положения статья 36 ЖК РФ касаются прав собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.

Таким образом, прямого указания, приведенные нормы права на обязанность управляющей организации в здании (не в МКД) направлять договоры управления собственникам помещений в зданиях, не имеется, соответственно оснований для применения норм о понуждении к заключению договоров  по аналогии к отношениям собственников и управляющей компании  в административном здании, учитывая, в том числе, то, что в рамках настоящего дела собственниками на общем собрании проект договора не утверждался, не установлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.

При этом согласно части 3 названной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судом первой инстанции, 29.11.2012 проведено общее собрание собственников помещений здания Бизнес Центра «Высоцкий», по результатам которого избрал способ управления общим имуществом – управляющей компанией «Высота» (ответчик).

В силу положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Вместе с тем, в протоколе собрания собственников от 29.11.2012 не определены условия договора на управление общим имуществом (равно, как не представлено иных протоколов в материалы дела, в которых такие условия были бы определены). Обязанность по формированию условий и направления проектов договора собственникам помещений в спорном здании на ответчика каким-либо обязательным для него документом или нормой закона не возложена.

При этом, как установлено судом первой инстанции, в отношении спорного здания уже сложился порядок заключения договора на управление зданием между ответчиком и собственниками помещений путем обращения собственника к ответчику с предложением о заключении договора с приложением проекта договора (либо с заявлением, содержащим условия договора), согласование разногласий при заключении договора.

Таким образом, учитывая, что поскольку сведений о том, что истец обращался к ответчику с проектом договора, материалы дела не содержат (доказательства обратного истцом не представлены), основания для вывода о том, что ответчик уклоняется от заключения договора управления, отсутствуют. Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца о том, что ответчик не информировал его о порядке заключения договора, не представил протокол общего собрания собственников, поскольку истец является собственником имущества в спорном здании, следовательно, вправе участвовать в общих собраниях, инициировать собрания по собственной инициативе (после регистрации права собственности  в установленном законом порядке). Кроме того, согласно пояснениям ответчика, информация размещается на стенде и находится в открытом доступе (данные доводы ответчика истец не опроверг, ст. 65 АПК РФ).

  Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно отказал  в удовлетворении исковых требований.

         Доводы о нарушении ответчиком Стандарта раскрытия информации не принимаются апелляционным судом, поскольку не влияют на существо предмета заявленных требований (о понуждении заключить договор) и могут являться предметом отдельного судебного разбирательства.

         Доводы истца о том, что поскольку право собственности на нежилые помещения за ним зарегистрировано позднее, даты собрания собственников, на котором ответчик был избран в качестве управляющей организации, не влияют на обязанность ответчика оказывать коммунальные услуги и предоставлять иные услуги (содержание, ремонт и т.д.), в том числе истцу, при этом отсутствие договора на управление на данную обязанность ответчика (определенную законом) не влияет и истец вправе требовать оказания соответствующих услуг (в ином порядке).

         Доводы со ссылками на переписку между истцом и ответчиком, в том числе на письмо, в котором ответчик указывал срок, в который будет подготовлен договор управления, нельзя расценить, как добровольное принятие на себя обязательства (ч. 1 ст. 421 ГК РФ), поскольку такая воля не была реализована в установленном законом порядке (путем заключения соответствующего договора).

         Доводы истца со ссылками на то, что доказательства, представленные ответчиком, в обоснование сложившегося порядка заключения договора управления в БЦ «Высоцком» не принимаются, учитывая, что обстоятельства, установленные судом (о чем указано ранее), истцом в соответствующем порядке не опровергнуты (ст. 8, 9, 65 АПК РФ).

         Относительно доводов истца о нарушении норм процессуального права (ст. 128, 173 АПК РФ), суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Арбитражный суд, установив при рассмотрении вопроса о принятии искового заявления к производству, что оно подано с нарушением требований, установленных статьями 125 и 126 настоящего Кодекса, выносит определение об оставлении заявления без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ).

Требования, поименованные  в п.п. 125, 126 АПК РФ истцом соблюдены, в связи с чем, определением от 28.04.2014 исковое заявление истца принято к производству.

Действительно из материалов дела следует, что проект договора управления к исковому заключению не приложен (как не приложен такой проект договора управления и к апелляционной жалобе).

Истцом в дополнении к апелляционной жалобе подробно изложены причины по которым им не представлен проект такого договора, в связи с изложенным, учитывая, в том числе то, что отказом в удовлетворении исковых требований послужило не отсутствие такого проекта договора, а иные причины: отсутствие обязанности по формированию условий и направления проектов договора собственникам помещений в здании у ответчика, установление процедуры заключения договора управления в здании, управляемом ответчиком, которая не была соблюдена истцом (отсутствие оферты истца), соответственно сам вывод о том, что ответчик уклонился от подписания (заключения) договора управления, не доказан.

         Иные доводы, указанные в апелляционной жалобе (о двойной продаже помещений, о препятствиях, возникших у истца при оформлении права собственности, о наличии уголовного дела и т.д.), а также озвученные в судебном заседании суда апелляционной инстанции (о невыдаче карт доступа в помещения и т.д.), подлежат отклонению, поскольку не связаны с предметом заявленных требований, а носят самостоятельных характер и подлежат исследованию в рамках иных судебных дел.

Иные доводы апелляционной жалобы исследованы и подлежат отклонению, как не содержащие оснований для выводов о нарушении норм процессуального или материального права, которые могли бы повлечь отмену судебного акта.

С учетом изложенного решение суда от 26.06.2014 является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителей в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

        Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2014 года по делу № А60-16302/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю.Назарова

Судьи

А.Н.Лихачева

Д.И.Крымджанова