Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2014 по делу n А71-501/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-13156/2014-ГК

г. Пермь

07 ноября 2014 года                                                                 Дело № А71-501/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гладких Е.О.

судей                               Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шималиной Т.В.

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича: Семенихин С.Ю. (паспорт), Самойлов В.В. (доверенность от 29.10.2013), Каракулова М.А. (доверенность от 23.10.2014),

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум»: Касаткина Т.В., директоров (выписка из ЕГРЮЛ), Медянская Р.А. (доверенность от 20.02.2014, выданная на прежнюю фамилию представителя – Ахмадуллина),

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 11 августа 2014 года

по делу № А71-501/2013,

принятое судьей Мельниковым А.Ю.,

по иску индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича (ИНН 183300168998, ОГРНИП 304183510600071)

к Функциональному органу администрации города Управлению имущественных отношений администрации города Ижевска, обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» (ИНН 1833045880, ОГРН 1071840006688)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки,

установил:

 индивидуальный предприниматель Семенихин Сергей Юрьевич (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Функциональному органу Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города 2 Ижевска (далее  – Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Истец просил определить условия договора купли-продажи нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв. м. (Литер: А; этаж: цоколь; номера 20,21,22,24,25,26,27,29,30,31,32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу .г. Ижевск, ул. Красноармейская, д. 138 в следующей редакции: Пункт 2.1. «Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора Имущества составляет 10 487 288 (десять миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч двести восемьдесят восемь) руб. без НДС»;

Пункт 4.2.2. «Застраховать Имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 10 487 288 (десять миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч двести восемьдесят восемь) руб. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением Выгодоприобретателя - Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска».

Пункт 3.4 истец просил исключить из текста договора.

Исковые требования мотивированы следующим. Истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, д. 138, на основании договора аренды № 12215 от 17.04.2006, заключенного с Администрацией г. Ижевска. В соответствии с Федеральным Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» Управление направило истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения. В проекте договора цена выкупаемого имущества определена в размере 13 782 000 руб. без НДС. Однако в соответствии с отчетом ООО «Удмуртская Оценочная Компания» № 583-2012 от 13.11.2012 рыночная стоимость помещения составляет 10487288 руб. без НДС. В адрес Управления истцом был направлен протокол разногласий с ценой имущества 10 487 288 руб. без НДС. Управлением в адрес истца направлен протокол урегулирования разногласий, которым пункты договора оставлены в первоначальной редакции.

В предварительном судебном заседании 28.03.2013 протокольным определением по ходатайству истца на основании статей 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковые требования уточнены, просительная часть искового заявления дополнена пунктом 2 следующего содержания: «Признать величину рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв.м., (литер А; этаж: цоколь; номера 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, в размере 3 13 782 000 руб. без НДС, произведенную ООО «Агентство оценки «Премиум» на основании отчета № 022/12 от 03.07.2012, недостоверной».

Определением суда от 28.03.2013 общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика (далее – общество «Агентство оценки «Премиум»).

Определением суда от 22.05.2013 на основании статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой следующего вопроса: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв.м. (Литер А; этаж: цоколь; номера помещений 20-22, 24-27, 29-32, согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, по состоянию на 02.07.2012? Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации «Автономная Судебная Экспертиза», г. Ижевск, эксперту Сандрову Виталию Валерьевичу.

19.06.2013 в материалы дела Автономной некоммерческой организацией «Автономная Судебная Экспертиза» представлено заключение судебной оценочной экспертизы от 18.06.2013, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 13 390 000 руб. 00 коп. без НДС.

Сославшись на то, что заключение судебной оценочной экспертизы имеет существенные недостатки, истец ходатайствовал о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений и ответов на вопросы.

В судебном заседании 19.08.2013 выслушаны пояснения эксперта Сандрова Виталия Валерьевича и ответы эксперта на вопросы по заключению судебной оценочной экспертизы.

Из заключения и пояснений эксперта установлено, что в расчете расходов на страхование от балансовой стоимости допущена опечатка, влияющая на конечную стоимость объекта оценки. Эксперт пояснил, что при перерасчете рыночная стоимостью объекта должна незначительно измениться в сторону увеличения.

Определением суда от 09.09.2013 по ходатайству истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза с постановкой того же вопроса. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» эксперту Петровой Елене Анатольевне.

Определением суда от 30.09.2013 по ходатайству экспертной организации произведена замена эксперта Петровой Елены Анатольевны на эксперта Немтыреву Татьяну Владимировну.

29.10.2013 в материалы дела обществом с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» представлено заключение эксперта № 157 от 14.10.2013, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 13 830 000 руб. 00 коп. без НДС.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости спорного помещения, определенную обществом «Агентство оценки 4 «Премиум» в отчете № 022/12 от 03.07.2012, определением суда от 11.12.2013 по ходатайству истца назначена судебная нормативно-методическая экспертиза указанного отчета об оценке.

Проведение экспертизы поручено Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» эксперту Пацкалеву Александру Федоровичу.

29.01.2014 Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» в материалы дела представлено заключение судебной экспертизы, согласно которому отчет № 022/12 от 03.07.2012 не соответствует: требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 от 29.07.2008; Федеральным стандартам оценки; ССО-РОО 2010; требованиям технического задания к договору на оценку. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными.

Сославшись на то, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы, составленное обществом с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт», имеет существенные недостатки, истец ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений и ответов на вопросы.

В судебном заседании 25.02.2014 выслушаны пояснения эксперта Немтыревой Татьяны Владимировны и ответы эксперта на вопросы по заключению экспертизы. Из пояснений эксперта установлено, что в заключении имеются несущественные опечатки, не повлиявшие на результат оценки.

Между тем, в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта, посчитав, что заключение эксперта содержит противоречия (в документах технического учета спорного объекта этаж его расположения указан цокольный, а в заключении эксперта принят как подвальный; этаж расположения одного из аналогов в заключении принят как подвальный, а в объявлении о продаже как цокольный), определением суда от 18.03.2014 по ходатайству истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза с постановкой того же вопроса. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» эксперту Вагнеру Андрею Алексеевичу.

16.06.2014 в материалы дела обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» представлено заключение судебной оценочной экспертизы от 16.05.2014, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 10 335 000 руб. 00 коп. без НДС.

В судебном заседании 17, 22 и 29 июля 2014 года истец заявленные требования утонил с учетом заключения судебной оценочной экспертизы от 16.05.2014, просил при определении условий договора купли-продажи принять стоимость спорного объекта в размере 10 335 000 руб. 00 коп. без НДС.

Ответчики представили письменные возражения и вопросы по заключению судебной оценочной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014, ходатайствовали направить их эксперту, а также вызвать эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

22.07.2014 и 23.07.2014 в материалы дела представлены письменные пояснения эксперта Вагнера Андрея Алексеевича.

Посчитав полученные письменные пояснения полными и достаточными, суд отклонил ходатайство ответчиков о вызове эксперта в судебное заседание.

Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы от сторон не поступило.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11 августа 2014 года исковые требования удовлетворены в части.

Признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв.м. (литера А; этаж: цоколь; номера 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138, в размере 13782000 руб. без НДС, определенная на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» № 022/12 от 03.07.2012.

Урегулированы возникшие между индивидуальным предпринимателем Семенихиным Сергеем Юрьевичем и Функциональным органом Администрации города  Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с тамбуром, расположенного по адресу: г. Ижевск, Красноармейская, 138 (литера А; этаж: цоколь; номера 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009):

- принять пункт 2.1 договора в следующей редакции «Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора имущества составляет 13 830 000 руб. 00 коп. без НДС»;

- принять пункт 4.2.2 договора в следующей редакции «Застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев в даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 13 830 000 руб. 00 коп. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением выгодоприобретателя – Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска»;

- исключить пункт 3.4 из договора.

С Функционального органа Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска в пользу индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины взыскано 2000 руб. 00 коп. и в возмещение судебных издержек 34000 руб. 00 коп.

С общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» в пользу индивидуального предпринимателя Семенихина Сергея Юрьевича взыскано в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 2000 руб. 00 коп. и в возмещение судебных издержек 34000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении исковых требований, истец обратился с апелляционной жалобой. Просит отменить решение суда в обжалуемой части и вынести по делу новое решение, удовлетворив исковые требования и установив стоимость нежилого помещения с тамбуром, расположенного по адресу: г. Ижевск, Красноармейская, 138 с учетом стоимости, определенной повторной экспертизой, которую истец просит суд апелляционной инстанции назначить и поручить ООО «Экспертно-консультационная фирма «Экскон» или ООО «Агентство оценки «Кром».

Истец считает, что если у суда по результатам повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Центр оценки собственности» Вагнером А.А., возникли