Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2014 по делу n А71-501/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

сомнения в ее объективности, то это может означать только одно – поставленные перед экспертом вопросы остались невыясненными и необходимость в экспертизе не отпала. В такой ситуации суд, по мнению истца, обязан назначить повторную экспертизу для разрешения тех же вопросов, а не принимать судебный акт по существу спора по неисследованным обстоятельствам. Истец полагает, что суд фактически рассмотрел спор по доказательствам, которые сам же ранее счел достаточными, и на их основании переоценил установленные фактические обстоятельства, что является существенным процессуальным нарушением.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали. Также поддержали заявленные в апелляционной жалобе ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы и вызове в судебное заседание для дачи пояснений эксперта Вагнера А.А.

Ответчик, Управление имущественных отношений администрации города Ижевска, представил отзыв на апелляционную жалобу. Считает, что оснований для отмены решения не имеется. Просит оставить решение суда без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражает против назначения по делу повторной экспертизы.

Представители ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум», в судебном заседании по доводам апелляционной жалобы возразили. Также возразили против удовлетворения заявленных стороной истца ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы и вызове в судебное заседание эксперта Вагнера А.А.

Ходатайства истца рассмотрены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 159 АПК РФ, и отклонены. Ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено на основании ч. 2 ст. 258 АПК РФ, поскольку такое ходатайство в суде первой инстанции истцом не заявлялось, при этом объективные причины, препятствующие это сделать, у истца отсутствовали. Ходатайство о вызове для дачи пояснений эксперта Вагнера А.А. отклонено на основании ч. 3 ст. 86 АПК РФ, поскольку такой необходимости апелляционная коллегия не усматривает, исходя из того, что в деле имеются письменные пояснения эксперта на заданные ему вопросы, а какие-либо новые вопросы эксперту, требующие его личного присутствия и не разрешаемые без его пояснений путем прочтения и анализа экспертного заключения, истцом не сформулированы. Содержание заключения эксперта не требует вызова эксперта, допускаемого, но не обязательного в силу абзаца 2 части 3 статьи 86 АПК РФ.

Ответчики возражений против пересмотра решения только в обжалуемой истцом части не выразили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 266, частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции,  15.08.2005 Администрацией города Ижевска в лице Управления имущественных отношений (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Семенихиным С.Ю. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 12215 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался сдать, а арендатор обязался принять в пользование объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение под магазин непродовольственных товаров, этаж «цоколь», «литера А», инвентарный номер технического паспорта 32121 от 01.06.2005, номера помещений по экспликации: 20-22, 24-27, 29-32, площадью 274,3 кв.м. расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138.

Срок действия договора аренды установлен с 15.08.2005 по 14.08.2015 (пункт 1.2 договора).

02.07.2012 Управление (заказчик) и общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» (оценщик) заключили договор № 017-12 (т. 1 л.д. 41-43) на проведение оценки рыночной стоимости указанного выше нежилого помещения по состоянию на 02.07.2012 для целей приватизации муниципального имущества.

По условиям данного договора стоимость работ по оценке составляет 9500 руб. 00 коп без НДС (пункт 2.1); срок проведения работ по оценке: не позднее двух месяцев с момента заключения договора (пункт 3.1).

03.07.2012 обществом «Агентство оценки «Премиум» составлен отчет об определении рыночной стоимости № 022/12 (т. 2 л.д. 1-43), согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 02.07.2012 составляет 13782000 руб. 00 коп. без учета НДС.

05.10.2012 комиссией Администрации города Ижевска принято решение об условиях приватизации муниципального имущества в отношении нежилого помещения с тамбуром, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, 138 (т. 1 л.д. 44).

Решение об условиях приватизации нежилого помещения утверждено приказом Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска от 15.10.2012 № 411П (т. 1 л.д. 45).

Управление направило предпринимателю уведомление от 19.10.2012 № 01-19/2018 (т. 1 л.д. 22), в котором предложило истцу рассмотреть и подписать комплект документов по преимущественному праву на приобретение арендуемого истцом нежилого помещения.

В качестве приложений в уведомлении указаны: копия решения об условиях приватизации; проект договора купли-продажи в 3-х экземплярах; требование об уплате арендных платежей, неустойки; бланк заявления.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи цена имущества составляет 13 782 000 руб. 00 коп. без НДС.

Пунктом 3.4 проекта договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель оплачивает оценку имущества в срок не позднее 10 дней со дня заключения договора в размере 9500 руб. 00 коп., НДС не облагается, на расчетный счет ООО «Агентство оценки «Премиум» и представляет копии платежных поручений продавцу.

В соответствии с пунктом 4.2.2 проекта договора купли-продажи покупатель обязан застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму 13 782 000 руб. 00 коп. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением Выгодоприобретателя – Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска.

Договор купли-продажи истцом подписан с протоколом разногласий от 23.11.2012.

В протоколе разногласий истец предложил иную редакцию пунктов 2.1 и 4.2.2 договора, в которых стоимость имущества указал 10 487 288 руб. 00 коп.; пункт 3.4 истец предложил исключить из текста договора.

Указанная истцом в протоколе разногласий рыночная стоимость нежилого помещения определена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Удмуртская оценочная компания» № 583- 2012 (т. 1 л.д. 60-126).

В данном отчете указано, что стоимость оцениваемого объекта с НДС по состоянию на 07.11.2012 составляет 12375000 руб. 00 коп., в том числе НДС 1887712 руб. 00 коп.

Управлением предпринимателю направлен протокол урегулирования разногласий от 17.12.2012 (т. 1 л.д. 26-27), в котором спорные пункты договора оставлены Управлением в первоначальной редакции.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием обратиться в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим исковым заявлением о разрешении преддоговорного спора.

Приняв во внимание выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, составленной Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», о том, что отчет № 022/12 от 03.07.2012 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 от 29.07.2008, не соответствует Федеральным стандартам оценки, не соответствует ССО-РОО 2010, не соответствует требованиям технического задания к договору на оценку; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными, суд первой инстанции признал, что требование истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» № 022/12 от 03.07.2012, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Решение суда в указанной части сторонами не оспаривается. В связи с чем законность и обоснованность судебного акта в этой части судом апелляционной инстанции не проверяется.

Разрешая переданный на основании статьи 445 ГК РФ спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий и определяя в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В данном случае наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, д. 138, сторонами не оспаривается; разногласия у сторон по условиям договора купли-продажи, заключаемого в целях реализации указанного преимущественного права, возникли относительно рыночной стоимости предмета купли-продажи, указанной в пунктах 2.1, 4.2.2 договора, а также разногласия относительно обязанности покупателя оплатить произведенную оценку стоимости имущества (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 3.4 договора купли-продажи покупатель оплачивает оценку имущества в срок не позднее 10 дней со дня заключения договора в размере 9500 руб. 00 коп., НДС не облагается, на расчетный счет ООО «Агентство оценки «Премиум» и представляет копии платежных поручений продавцу.

Правильно указав, что положения Закона № 159-ФЗ не предусматривают обязанности покупателя оплатить оценку имущества, бремя по проведению которой, а, следовательно, и ее оплате, в рассматриваемом случае возложено на орган местного самоуправления, суд первой инстанции обоснованно признал, что включение в договор купли-продажи условия, о том, что указанные расходы возлагаются на покупателя объекта муниципальной собственности, может иметь место только при наличии согласия обеих сторон договора, в связи с чем удовлетворил требование истца об исключении пункта 3.4 из договора купли-продажи.

Определяя рыночную стоимость предмета договора купли-продажи, суд первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, оценил все имеющиеся в материалах дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, в том числе наряду с другими доказательствами.

Установив, что согласно представленному в дело отчету ООО «Удмуртская Оценочная Компания» № 583-2012 от 13.11.2012 (т. 1, л.д. 60-126), рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 07.11.2012 составила 10 487 288 руб. без НДС и определена по состоянию на 07.11.2012, то есть на дату после принятия и утверждению органом местного самоуправления решения об условиях приватизации спорного нежилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная в отчете цена объекта не может быть принята в качестве рыночной стоимости имущества для цели совершения в отношении него рассматриваемой сделки купли-продажи.

 Оценив заключение Автономной некоммерческой организацией «Автономная Судебная Экспертиза» от 18.06.2013, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по постоянную на 02.07.2012 составляет 13 390 000 руб. 00 коп. без НДС (т. 3 л.д. 70-132), а также пояснения эксперта относительно сделанного им заключения, суд первой инстанции верно установил, что в заключении имеется опечатка (в расчете расходов на страхование, т. 3 л.д. 107), повлиявшая на конечную стоимость объекта оценки. Исходя из этого, учитывая, что конечная стоимость объекта в отчете Автономной некоммерческой организацией «Автономная Судебная Экспертиза» от 18.06.2013 рассчитана неверно, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что рассчитанная указанным заключением стоимость объекта оценки не может быть принята в качестве рыночной стоимости имущества для цели

Анализируя заключение общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» № 157 от 14.10.2013, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по постоянную на 02.07.2012 составляет 13 830 000 руб. 00 коп. без НДС (т. 5 л.д. 12-123), и заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 в совокупности с письменными пояснениями эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» Вагнера А.А., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного помещения по постоянную на 02.07.2012 составляет 10 335 000 руб. 00 коп. без НДС (т. 7 л.д. 67-137), суд первой инстанции установил, что при проведении судебной экспертизы оба эксперта пришли к выводу о необходимости отнесения спорного нежилого помещения к подвальному (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37). В связи с этим суд признал обоснованным вывод эксперта общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» о необходимости отнесения объекта аналога, 13 расположенного по адресу г. Ижевск, ул. Свободы, 167, к подвальному помещению по результатам его осмотра, о чем эксперт дал пояснения в судебном заседании.

При этом, установив, что определенная заключением общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013 и заключением общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 итоговая рыночная стоимость спорного объекта оценки существенно различается, и исследовав данные заключения на предмет причин указанной разницы в стоимости, суд первой инстанции пришел к выводу, что вопреки возражениям ответчиков, введенные экспертами корректировки по отношению к объектам аналогам в большинстве своем не имеют существенных отличий и не могли явиться причиной образовавшейся в результате проведения исследования значительной разницы в рыночной стоимости. Суд отметил, что из содержания заключений усматривается что, экспертами в качестве объектов аналогов изначально (до введения корректировок) выбраны помещения с различной ценой, и, проанализировав выбранные аналоги, пришел к выводу, что наибольшее влияние на конечный результат оценки оказал первоначальный выбор объектов аналогов; местоположение выбранных экспертами объектов аналогов в наибольшей степени повлияло на конечный результат оценки и наблюдаемую разницу в определенной экспертами рыночной стоимости спорного объекта. Приняв во внимание, что дом по адресу г. Ижевск, ул. Пушкинская, 262, одно из помещений которого принято экспертом в заключении общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 как объект аналог (сравнительный подход, аналог № 3), имеет внутриквартальное расположение и отграничен от улицы Пушкинская зданием торгового центра с адресом г. Ижевск, ул. Пушкинская