Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу n А50-12930/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-14538/2014-АКу

г. Пермь

11 декабря 2014 года                                                   Дело № А50-12930/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: судьи  Савельевой Н. М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца ООО «Управляющая компания «ЛысьваКоммунКомфорт-4» (ОГРН 1085918000475, ИНН 5918838349) – не явились,

от ответчика ООО «Сервис-ТВ» (ОГРН 1045900350099, ИНН 5903045080) – не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО «Сервис-ТВ»

на решение Арбитражного суда Пермского края,

от 29 сентября 2014 года

по делу № А50-12930/2014

принятое судьей Н.В. Гусельниковой

при рассмотрении дела в порядке упрощенного производства

по иску ООО «Управляющая компания «ЛысьваКоммунКомфорт-4»

к ООО «Сервис-ТВ»

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЛысьваКоммунКомфорт-4» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края  к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-ТВ» (далее – ответчик) с исковым заявлением о  взыскании с ответчика задолженность по арендной плате в размере 30 000 руб. 00 коп., пени в размере 19 260 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.09.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку арендуемое помещение не относится к общему имуществу, так как не является техническим подвалом, владельцем арендуемого помещения является физическое лицо; до передачи дома в управление истцу, указанный дом находился в статусе муниципальной собственности, в связи с чем, к участию в деле должно было быть привлечено муниципальное образование «Лысьвенский городской округ»; пени рассчитано за период, когда договор уже был расторгнут; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке п.3 ст.156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Чапаева, 19 в котором находится арендуемое ООО «Севис-ТВ» нежилое помещение до 01.07.2012 находился под управлением Общества с ограниченной ответственностью «ЛысьваКоммунКомфорт-4» (далее-Управляющая компания), что подтверждается приложенными договором управления многоквартирным домом № 45 от 04.05.2008г., договором управления многоквартирным домом от 01.06.2011г., заключенными между Управляющей компанией и собственниками указанного МКД.

22.12.2011г. на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, 19 приняты следующие решения:

1) передать в пользование на праве аренды нежилое помещение, находящееся в подвале многоквартирного дома по адресу: пермский край, г. Лысьва, ул. Чапаева, 19 (позиции № 29, 31 поэтажного плана технического паспорта) являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, уполномочить Управляющую компанию от своего имени в интересах собственников помещений в МКД заключить договор аренды помещения в соответствии с Порядком сдачи в аренду объектов общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Управляющей компанией приказом 12.01.2009 № 1/1 в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, на следующих условиях:

- условия договора аренды должны применяться к отношениям сторон по договору, возникшим до его заключения, а именно  - с 01 января 2012г.

-арендная плата устанавливается в размере 5000 (пять тысяч) рублей в месяц, которая состоит из 2-х частей, из платежа в твердой сумме 3000 (три тысячи) рублей в месяц, подлежащего внесению на расчетный счет управляющей компании до 10-го числа текущего месяца и из услуг арендатора по содержанию, обслуживанию, ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, 19 на сумму 2000 (две тысячи) рублей в месяц, предоставляемых собственникам помещений в данном доме, подтверждаемых актом приема-передачи выполненных работ, подписанным председателем Совета дома в срок до 30-го числа каждого текущего месяца.

- в случае не предоставления арендатором услуг по содержанию, обслуживанию, ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, 19 на сумму 2000 (две тысячи) рублей, арендатор обязан внести арендную плату, путем перечисления указанной суммы на расчетный счет ООО «Управляющая компания «ЛысьваКоммунКомфорт-4» до 10-го числа месяца, следующего за расчетным;

2) Уполномочить Управляющую компанию представлять интересы собственников помещений в МКД в суде по вопросу пользования общим имуществом в МКД, в том числе по взысканию задолженности по арендной плате за пользование помещением, а также по взысканию неосновательного обогащения за пользование помещением и выселения в случае незаключения ООО «Сервис-ТВ», использующего помещение, договора аренды на указанных в п.п. 1.1 .-1.3. настоящего протокола условиях.

На основании вышеизложенного, 01.01.2012 между ООО «Управляющая компания «ЛысьваКоммунКомфорт-4» (Арендодатель) и ООО «Сервис-ТВ» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 55 (далее - договор аренды).

В соответствии с п. п. 1.1. договора аренды Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временной владение и пользование нежилые помещения общей площадью 86,1 кв.м., соответствующие позициям № 29,31 прилагаемого к настоящему договору поэтажного плана (Приложение № 2), находящегося в подвале многоквартирного дома по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Чапаева, д. 19, именуемые в дальнейшем - помещение, для использования под офис.

Согласно пункту 2 договора аренды «Срок действия договора» срок аренды устанавливается с 01.01.2012 по 30.11.2012.

01.01.2012г. подписан Акт приема - передачи нежилого помещения, в соответствии с которым на момент подписания этого акта нежилое помещение, находящиеся в подвале МКД по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, д. 19, соответствующее позиции 29, 31 прилагаемого к договору аренды, общей площадью 86,1 кв.м., находится в фактическом пользовании Арендатора, таким образом, помещение Арендодателем передано, а Арендатором принято. Техническое состояние вышеуказанного нежилого помещения на момент подписания настоящего акта удовлетворительное. Позволяет его использовать в целях, предусмотренных п. 1.1. договора аренды.

В соответствии с пунктом 5 договора аренды «Платежи и расчеты по договору» арендная плата устанавливается в размере 5 000 руб. 00 коп. в месяц, которая состоит из двух частей: платежа в твердой сумме 3 000 руб. 00 коп. в месяц, подлежащего внесению на расчетный счет арендодателя до 10-го числа текущего месяца, предоставления услуг арендатором по содержанию, обслуживанию, ремонту общего имущества в МКД по адресу: г. Лысьва, ул. Чапаева, 19, собственникам помещений в данном доме на сумму 000 руб. 00 коп. в месяц, подтверждаемых актом приема-передачи выполненных работ, подписанным председателем Совета дома в срок до 30-го числа каждого текущего месяца. Отсутствие подписанного акта приема-передачи услуг означает непредставление арендатором услуг. В случае непредоставления арендатором услуг по содержанию, обслуживанию, ремонту общего имущества в указанном МКД на сумму 2 000 руб. 00 коп. в месяц, арендатор обязан внести арендную плату, путем перечисления указанной суммы на расчетный счет Арендодателя до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

19.06.2012 на очередном общем собрании собственников в многоквартирном доме принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом на непосредственное управление и смена управляющей компании на ООО «Управляющую компанию «ЛысьваКоммунКомфорт-1». В связи с чем, 01.07.2012 стороны договора аренды пришли к соглашению о расторжении договора № 55 от 01.01.2012 аренды нежилого помещения с 01.07.2012.

По утверждению истца, обязанность Арендатора, предусмотренная договором аренды, по своевременной оплате арендной платы, ответчиком не исполнялась надлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 30 000 руб. 00 коп. за период с 01.01.2012 по 01.07.2013, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что наличие и размер задолженность подтверждены материалами дела.

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает выводы суда первой инстанции, ссылаясь на то, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку арендуемое помещение не относится к общему имуществу, так как не является техническим подвалом, владельцем арендуемого помещения является физическое лицо; до передачи дома в управление истцу, указанный дом находился в статусе муниципальной собственности, в связи с чем, к участию в деле должно было быть привлечено муниципальное образование «Лысьвенский городской округ»; пени рассчитано за период, когда договор уже был расторгнут; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункты 2 и 3).

В пункте 7 постановления от 23.07.2009 N 64 содержатся следующие разъяснения. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

Согласно пункту 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу ст. 309, 310  Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.