Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2008 по делу n А50-6127/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДП О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7237/2008-ГК

г. Пермь                                                                                 

09 октября 2008 года                                                                Дело № А50-6127/2008  

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября  2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Виноградовой Л. Ф.,

судей Васевой Е.Е., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Хаснуллиной Т.В.,

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Кистикова А.В.: Захарова Д.Н. –

               доверенность № 02/2008 от 01 октября 2008 года, удостоверение,

ответчика индивидуального предпринимателя Ахатова А.Р. – паспорт;

от ответчика индивидуального предпринимателя Ахатова А.Р.: Гаевской Н.А. –

                      доверенность от 06 октября 2008 года, удостоверение;

от третьего лица Управления ФРС по Пермскому краю: не явились, о времени и

                             месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

индивидуального предпринимателя Кистикова Андрея Валерьевича,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 07 августа 2008 года

по делу № А50-6127/2008,

принятое судьей Шафранской М.Ю.

по иску индивидуального предпринимателя Кистикова Андрея Валерьевича

к индивидуальному предпринимателю Ахатову Альберту Ринатовичу

третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю

о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Индивидуальный предприниматель Кистиков Андрей Валерьевич (истец) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ахатову Альберту Ринатовичу (ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости:

- 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров (лит. Е), площадка (лит. е1), общая площадь 394,8 кв. м.;

- кирпичное здание подвала (лит. Е2), холодный пристрой (лит. е), общая площадь 680,7кв. м.;

- 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров (лит. Е1), общая площадь 246,0 кв. м.;

- 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров (лит. Е3), площадка (лит. е2), общая площадь 713,2 кв. м.;

и возложении на Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее Управление ФРС по Пермскому краю) обязанности по регистрации перехода права собственности на данные объекты на основании статей 12, 309, 310, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л. д. 4-7 т. 1).

Определением от 14 мая 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление ФРС по Пермскому краю (л. д. 1-3 т. 1).

До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от требования о возложении обязанности на третье лицо, Управление ФРС по Пермскому краю,  по регистрации перехода права собственности, а также уточнил, что просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора  купли-продажи № 11/06 от 11 ноября 2006 года на вышеназванные объекты недвижимости (л. д. 16-19, 26-30  т. 2).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07 августа 2008 года, принятым судьей Шафранской М.Ю. по делу № А50-6127/2008, в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 11 ноября 2006 года № 11/06 на вышеуказанные объекты недвижимости, находящиеся по адресу: Пермский край, Добрянский район, пос. Полазна, ул. Нефтяников, 7а, отказано. По требованию истца о возложении обязанности на Управление ФРС по Пермскому краю  зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости производство по делу прекращено (л. д. 34-38 т. 2)

Истец, индивидуальный предприниматель Кистиков А.В., не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению истца, суд первой инстанции сделал неправильный вывод о том, что фактически между сторонами сложились отношения по аренде объектов недвижимости. Кистиков А.В. считает, что о заключении сторонами договора купли-продажи, а не договора аренды, свидетельствует предварительный договор от 25 сентября 2006 года, в соответствии с условиями которого стороны обязались в срок с 01 октября 2006 года до 20 февраля 2007 года заключить договор купли-продажи, наличие в самом договоре купли-продажи всех предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации  существенных условий договора купли-продажи и иных условий, свидетельствующих о заключении именно договора купли-продажи. По мнению истца, договор от 11 ноября 2006 года является смешанным договором, и наличие в нем условия  об уплате арендных платежей не является безусловным основанием для толкования его как договора аренды, поскольку намерением сторон являлась передача ответчиком в собственность истца спорных объектов по договору купли-продажи недвижимости. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Кистиков А.В. просит решение Арбитражного суда Пермского края от 07 августа 2008 года отменить ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильного применения судом норм материального права и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме (протокол судебного заседания от 07 октября 2008 года)

Ответчик, индивидуальный предприниматель Ахатов А.Р., пояснил, что считает решение от 07 августа 2008 года не подлежащим отмене, поскольку, по мнению Ахатова А.Р., суд первой инстанции обосновано применил положения статьи 421 Гражданского кодекса российской Федерации (отзыв на апелляционную жалобу от 26 сентября 2008 года, протокол судебного заседания от 07 октября 2008 года).

Третье лицо, Управление ФРС по Пермскому краю, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, обратилось с просьбой о рассмотрении апелляционной  жалобы Кистикова А.В. в его отсутствие (отзыв на апелляционную жалобу  № 6694-13 от 22 сентября 2008 года).

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Ахатову А.Р. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров (лит. Е), площадка (лит. е1), общая площадь 394,8 кв. м.;

- кирпичное здание подвала (лит. Е2), холодный пристрой (лит. е), общая площадь 680,7кв. м.;

- 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров (лит. Е1), общая площадь 246,0 кв. м.;

- 1-этажное кирпичное здание склада продуктов и промтоваров (лит. Е3), площадка (лит. е2), общая площадь 713,2 кв. м..

Названные  объекты недвижимости расположены по адресу: Пермская обл., Добрянский р-н, пос. Полазна, ул. Нефтяников (Свидетельства о государственной регистрации права от 01 ноября 2005 года, л. д. 19-22 т. 1).

25 сентября 2006 года Ахатовым А.Р. (продавец) и Кистиковым А.В. (покупатель) заключен предварительный договор, согласно пункту 1.1 которого стороны обязались в срок с 01 октября 2006 года до 20 февраля 2007 года заключить договор купли-продажи здания склада продуктов и промтоваров, принадлежащего продавцу на праве собственности, указанного в пункте 2.2 договора (л. д. 13 т. 1).

Пунктом 2.2 предварительного договора установлено, что объектом купли-продажи является  кирпичное здание склада продуктов и промтоваров, находящееся по адресу: Пермская обл., Добрянский район, пос. Полазна, ул. Нефтяников, 7а, принадлежащее продавцу на основании Свидетельств о государственной регистрации права от 01 ноября 2005 года 59 БА078518, 59 БА078519, 59 БА078520, 59 БА078521.

Общая стоимость объекта купли-продажи согласно пункту 2.1 предварительного договора составляет 10 000 000 руб.

Задаток по договору составляет 200 000 руб., оплачивается в момент подписания предварительного договора и входит в сумму авансового платежа (пункт 2.3 договора, л. д. 13 т. 1).

25 сентября 2006 года Кистиков А.В. уплатил Ахатову А.Р. 200 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору от 25 сентября 2006 года (расписка от 25 сентября 2006 года, квитанция к приходному кассовому ордеру №54 от 10 октября 2006 года, л. д. 14 т. 1).

11 ноября 2006 года индивидуальным предпринимателем Ахатовым А.Р. (продавец) и индивидуальным предпринимателем Кистиковым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи 11/06, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить здание склада продуктов и промтоваров, расположенное по адресу: Пермский край, Добрянский район, п. Полазна, ул. Нефтяников, 7а (далее объект), принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права от 01 ноября 2005 года (пункты 1.1-1.2 договора, л. д. 15-16 т. 1).

Общая стоимость объекта купли-продажи составляет 10 000 550 руб. (пункт 3.1 договора).

Пунктом 3.4 договора от 11 ноября 2006 года предусмотрено, что в момент подписания данного договора покупатель передает продавцу сумму в размере 1 500 000 руб., в том числе ранее переданная сумма задатка 200 000 руб.

Оставшуюся сумму 8 500 000 руб. покупатель уплачивает до 19 ноября 2006 года целиком либо частями (не менее чем 100 000 руб. за один раз) с отсрочкой платежа сроком на 3 года (до 08 ноября 2009 года) с уплатой арендных платежей за пользование объектом в соответствии с разделом 4 данного договора (пункт 3.5 договора от 11 ноября 2006 года, л. д. 15-16 т. 1).

До момента полной оплаты стороны признают объект купли-продажи находящимся в залоге у продавца (пункт 6.4).

Пунктом 2.2.2 договора на покупателя возложена обязанность в течение 90 дней с даты подписания договора за свой счет произвести государственную регистрацию своего права собственности на объект.

Продавец, в свою очередь, обязался в срок до 10 января 2007 года расторгнуть все имеющиеся договоры с арендаторами, использующими площади объекта,  уведомить любым удобным для него способом всех арендаторов о смене собственника и предложить перезаключить договоры аренды (пункт 2.1.3 договора, л. д. 15-16 т. 1).

Объект купли-продажи передан покупателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами 11 ноября 2006 года (л. д. 18 т. 1).

В этот же день Кистиков А.В. уплатил Ахатову А.Р. денежные средства в сумме 1 500 000 руб. (квитанция к приходному кассовому ордеру № 45 от 11 ноября 2006 года, л. д. 23 т. 1).

Впоследствии согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам Кистиков А.В. уплатил Ахатову А.Р.по договору купли-продажи № 11/06 от 11 ноября 2006 года денежные средства в сумме 1 800 000 руб. (л. д. 24-29 т. 1).

04 мая 2008 года Кистиков А.В. обратился в Управление ФРС по Пермскому краю (Добрянский отдел) с просьбой о регистрации права собственности на спорное имущество, возникшее по договору купли-продажи № 11/06 от 11 ноября 2006 года (л. д. 13 т. 2).

07 мая 2008 года Управлением ФРС по Пермскому краю (Добрянский отдел) Кистикову А.В. дан ответ о том, что на основании письма от 04 мая 2008 года зарегистрировать право собственности не представляется возможным, поскольку государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (письмо № 69 от 07 мая 2008 года, л. д. 14 т. 2).

Из материалов дела следует, что Кистиков А.В. неоднократно обращался к Ахатову А.Р. с просьбой явиться в регистрирующий орган для государственной  регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи № 11/06  от  11 ноября  2006 года (л. д. 76-79, 153 т. 1).

Поскольку, по мнению истца, Ахатов А.Р. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, индивидуальный предприниматель Кистиков А.В. обратился к нему с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора  купли-продажи № 11/06 от 11 ноября 2006 года на вышеназванные объекты недвижимости на основании статей 12, 309, 310, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л. д. 4-7 т. 1, 16-19  т. 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 названного ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость,