Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 по делу n А71-2647/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7635/2008-АК

г. Пермь

24 октября 2008 года                                                                 Дело № А71-2647/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В. Г.

судей Сафоновой С.Н., Григорьевой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Голомолзиной Н.И.,

при участии:

от истца Некоммерческого партнерства «Касса взаимопомощи «Митра» – Лагунов В.В., паспорт 9403 014675, доверенность от 15.01.2008г.;

от ответчика Обслуживающей организации в ЖКХ г. Ижевска - ООО «Фасад-3000» – Самохвалов Д.А., паспорт 9403 118340, доверенность от 13.12.2007г.;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца

Некоммерческого партнерства «Касса взаимопомощи «Митра»

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 18 августа 2008 года

по делу № А71-2647/2008,

принятое судьей Ходыревым А.М.,

по иску Некоммерческого партнерства «Касса взаимопомощи «Митра»

к Обслуживающей организации в ЖКХ г. Ижевска - ООО «Фасад-3000»

о расторжении договора аренды от 01.11.2004г., выселении,

установил:

Некоммерческое партнерство «Касса взаимопомощи «Митра» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исками к ООО «Фасад-3000» о расторжении договора аренды от 01.11.2004г. и выселении из занимаемых помещений.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.06.2008г. иски объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.08.2008г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Некоммерческое партнерство «Касса взаимопомощи «Митра» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, вынести новое решение по делу, которым расторгнуть договор аренды от 01.11.2004г. и обязать ответчика незамедлительно освободить занимаемые помещения, поскольку выводы суда, изложенные в решении, несоответствуют обстоятельствам дела. Заявитель жалобы полагает, что существенность нарушения договора определяется судом через значительность степени лишения другой стороны того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Поскольку судом объединены в одно производство три дела, возбужденных по поводу трех разных нарушений договора, то значительность лишения следует определить также в совокупности по трем нарушениям. Ответчик не зарегистрировал дополнительное соглашение об увеличении арендной платы и в результате истец лишился возможности получить с него должную оплату, что лишило значительных доходов. Использование положения единственного арендатора со стороны ответчика дали ему повод злоупотребить правом и провести перепланировку без согласования с истцом, построить помещения так, что через них осуществляется доступ к коммуникациям, снести принадлежавшие истцу шкафы, использовать чужие помещения, объединив их, что объективно снижает стоимость помещений на рынке недвижимости и влечет дополнительные расходы истца в будущих периодах.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Обслуживающей организацией ЖКХ в г. Ижевске – ООО «Фасад-3000» представлен письменный отзыв на жалобу, согласно которому просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, поскольку на момент предъявления претензии № 15 от 20.02.2008г. и рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик не имел задолженности по арендной плате, допущенные нарушения по оплате не являются для истца существенными. Лицо, обязанное зарегистрировать изменение к договору, сторонами не определено и по общему правилу такую регистрацию должно произвести заинтересованное в изменении цены договора лицо – арендодатель, поскольку дополнительным соглашением такой обязанности на арендатора (ответчика) возложено не было. Утверждения истца об уменьшении площади помещений ни на чем не основаны. Перепланировка не затронула никаких помещений, кроме помещений, принадлежащих истцу и которые были переданы по договору аренды.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Некоммерческим партнерством «Касса взаимопомощи «Митра» г. Ижевск (арендодатель) и ООО «Фасад-3000» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2004г., в соответствии с которым арендодатель передал арендатору нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 190, в том числе помещения полуподвала, номера на поэтажном плане 1-16, 1а, 28-33, основные помещения (номера комнат по плану) 2, 3, 5, 6, 7, 8, 13 14, 28, 29, вспомогательные (подсобные) помещения (номера комнат по плану) 1, 1а; а,в; а,в, 4; а-г; а, в, е; а, в; 9; 10; 11; 12; а, в; 15; 16, прочие помещения по плану (номера комнат по плану) 30, а, 31, 32, 33, общая площадь арендуемых помещений составила 255 кв.м. (в том числе 182,1 кв.м. площадь основных помещений)  (л.д. 7-9, т.1).

Актом приема-передачи от 01.11.2004г. помещения переданы арендатору (л.д. 10, т.1). При этом, пунктом 1.11. договора аренды установлено, что на момент передачи в аренду помещения не соответствуют противопожарным нормам (Предписания № 122 от 04.10.2004г., Предписание № 33 от 05.10.2004г. (л.д. 107-108, т. 4).

Срок аренды составляет семь лет с момента принятия арендуемых помещений по акту приемки (п. 3.1 договора).

Пунктом 12.1. стороны договора аренды установили обязанность ответчика по государственной регистрации договора аренды.

Государственная регистрация договора аренды произведена 06.12.2004г.

Пунктами 4.3, 4.3.1 договора аренды стороны предусмотрели возможность ежегодной индексации размера арендной платы на процент инфляции за год.

В связи с чем, письмо за № 04 от 17.01.2006г. (л.д.67, т.1) истец уведомил ответчика о повышении с ноября 2005 года размера ежемесячной арендной платы по договору аренды с учетом индекса инфляции до 13 999,50 руб.

Письмом за № 04 от 30.03.2007г. (л.д.25, т.2) истец уведомил ответчика о повышении с ноября 2006 года размера ежемесячной арендной платы по договору аренды с учетом индекса инфляции до 15 245,46 руб.

01.10.2007г. между сторонами договора заключено дополнительное соглашение (л.д.79, т.1), согласно которому размер ежемесячной арендной платы увеличен до 85 435,40 руб.

Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения произведена не была.

Истец, полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы, не исполнены обязательства по государственной регистрации дополнительного соглашения, в нарушение условий договора аренды без согласования с истцом осуществлена перепланировка помещения, обратился к ответчику с претензиями № 16 от 20.02.2008г. (л.д. 31, т.3) и № 20 от 07.03.2008г. (л.д. 6, т.1), в которых предложено расторгнуть договор аренды.

Не выполнение претензий ответчиком послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующими исками о расторжении договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что отсутствуют существенное нарушение договора ответчиком.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции законно и обоснованно, соответствует материалам дела.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

При этом, указание в договоре на положения статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 ГК РФ (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст.ст. 450 и 619 ГК РФ.

В качестве одного из оснований для расторжения договора аренды истец назвал систематическое нарушение сроков внесения арендной платы.

На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 3 ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом также в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п.п. 4.1., 4.2, 5.2., 5.3. договора аренды, ответчик принял на себя обязательства вносить арендную плату ежемесячно не позднее пятого числа каждого месяца в размере 12 750,92 руб., а также оплачивать коммунальные услуги в течении 10 дней после расчета, произведенного совместно с истцом.

Согласно актам № 14 от 31.10.2007г. и № 16 от 30.11.2007г., подписанных истцом и ответчиком, а также счетов-фактур, выставленных истцом ответчику, размер ежемесячной арендной платы за октябрь, ноябрь 2007 года составил 15 245,46 руб. в месяц (л.д.52-54, т.1)

В период действия договора аренды ответчик допускал нарушения сроков внесения арендной платы, что не оспаривается сторонами и подтверждается двусторонним актом сверки от 07.11.2007 (л.д.118, т.1), в соответствии с которым задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на 30.09.2007г. составила 80 111,76 руб.

Согласно одностороннему акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 06.06.2008г., подписанному истцом, в указанную сумму вошла следующая задолженность: 8 416,26 руб. – остаток задолженности по арендной плате за июнь 2007г., 45 736,38 руб. – задолженность по арендной плате за июль-сентябрь 2007г. (из расчета 15 245,46 руб. в месяц), а также коммунальные услуги за июль-сентябрь в общей сумме 25 959,11 руб., в том числе соответственно: за июль – 7 185,11 руб., август – 10 751,47 руб. и сентябрь – 8 022,53 руб. (л.д.101-104, т.1).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.02.2008г. по делу № А71-9599/07, вступившим в законную силу, по иску о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 80 111 руб. 76 коп., расторжении договора аренды и выселении установлено, что на дату принятия решения ответчик погасил заявленную истцом ко взысканию с соблюдением претензионного порядка задолженность по арендной плате и коммунальным платежам перечислив истцу по платежными поручениям № 5, 14, 16, 17 общую сумму 209 071 руб. 36 коп. В связи с чем, поскольку заявленное истцом требование по иску относительно задолженности исполнено в большем размере, применительно к условиям договора по установленному размеру арендных платежей, суд отказал в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды и выселении (л.д.77,78, т.1).

Из материалов дела следует, что платежным поручением № 5 от 17.01.2008г. (л.д.11, т.4) на сумму 175 376,75 руб. ответчик погасил имеющуюся у него задолженность по состоянию на 30.09.2007г. в размере 80 111,76 руб., в том числе: 54 152,64 руб. – долг по арендной плате и 25 959,11 руб. – долг по коммунальным услугам.

Оставшуюся по платежному поручению № 5 сумму в размере 95 265,05 руб. ответчик перечислил истцу в погашение следующей задолженности по договору аренды: по коммунальным платежам за период с октября по декабрь 2007г. в общей сумме 41 732,30 руб. (в том числе: задолженность ответчика по оплате коммунальных услуг за октябрь 16 676,45 руб., за ноябрь 13 402,28 руб. и за декабрь 11 653,57 руб. согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 06.06.2008г., подписанному истцом (л.д.101-104, т.1), а также задолженность по арендной плате за октябрь – декабрь 2007г. в размере 45 736,38 руб. (из расчета 15 245,46 руб. в месяц и частично задолженность по арендной плате за январь 2008г. в размере 7 796,37 руб.

Остаток задолженности по внесению арендной платы за январь 2008г. в сумме 7 449,09 руб. погашена платежным поручением № 14 от 08.02.2008г. (л.д.10, т.4).

Платежным поручением № 16 от 08.02.2008г. (л.д.8, т.4) ответчик перечислил истцу сумму 11 000 руб. в счет оплаты коммунальных услуг за январь 2008г.

Платежными поручениями № 17 (л.д.7, т.4) на сумму 15 245,46 руб. и № 15 от 08.02.2008г. (л.д.36, т.1) на сумму 243 927,36 руб. ответчик погасил задолженность по арендной плате за февраль 2008г. и оплатил арендную плату за 16 месяцев вперед за период с марта 2008г. по июнь 2009г. (из расчета 15 245 руб. 46 коп. в месяц).

Из платежных поручений № 162, 152, 117, 60 (л.д.3-6, т.4) следует, что ответчик оплатил истцу коммунальные услуги за январь-апрель 2008г.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что на момент вынесения решения задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору аренды отсутствует.

Согласно п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением