Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 по делу n А71-2647/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что поскольку сумма задолженности по арендной плате, на которую ссылается истец, как на надлежащее исполнение требований ст. 619 ГК РФ, погашена ответчиком в разумный срок (до направления претензии № 16 от 20.02.20088г.), оснований для расторжения договора у суда первой инстанции не имелось.

Довод истца о том, что начиная с октября 2007г. ответчик обязан был вносить истцу арендную плату из расчета 85 435,40 руб. в месяц, в связи с чем на момент рассмотрения спора за ответчиком числится задолженность по арендной плате, рассчитанная истцом исходя из данного размера ежемесячной арендной платы судом первой инстанции обоснованно отклонен, поскольку в пункте 9 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъясняется, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Поскольку дополнительное соглашение от 01.10.2007г. о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно увеличения размера арендной платы до 85 435 руб. 40 коп. не было зарегистрировано, то в соответствии с п.3 ст. 433 ГК дополнительное соглашение является незаключенным и, соответственно, не влечет для ответчика обязанности уплачивать арендную плату в указанном размере.

В качестве основания для расторжения договора аренды истец указывает на нарушение ответчиком обязательства по государственной регистрации дополнительного соглашения со ссылкой на п. 12.1 договора аренды.

Согласно п. 12.1 договора аренды, обязанность по государственной регистрации договора аренды возложена на ответчика.

Как верно указано судом первой инстанции, обязанности по государственной регистраций каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды данный договор на ответчика не возлагает.

В связи с чем отклонена ссылка истца на претензию № 15 от 20.02.2008г., содержащую требование принять меры по государственной регистрации соглашения.

Пунктом 7 Информационного письма от 16.02.2001г. № 59 Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации и сделок с ним» указано на то, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п.3 ст.165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

При этом, действия стороны договора могут быть квалифицированы судом как уклонение от государственной регистрации договора, в случае если истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему документы, необходимые для регистрации договора аренды, однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов.

В соответствии с п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В данном случае, истец не представил суду никаких доказательств невозможности самостоятельно, без участия ответчика зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды.

Ссылка истца на отсутствие необходимых документов для регистрации соглашений судом апелляционной инстанции отклонена как документально не подтвержденная.

Кроме того, истцом не представлены доказательства обращения к ответчику за получением необходимых документов.

Доказательств обращения в суд с иском об обязании ответчика произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, истцом не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем, у суда отсутствовали основания для расторжения договора аренды.

В качестве третьего основания для расторжения договора аренды, истцом указывается нарушение ответчиком обязательства, установленного п.п.7.2. договора аренды (проведение перепланировки арендуемого помещения без согласования с истцом), что, по мнению истца, влечет значительные расходы при восстановлении прежней планировки, в результате перепланировки сократилась площадь основных помещений, сократилось количество изолированных помещений, что снижает их рыночную стоимость.

Данные доводы истца также правомерно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Конкретные помещения, являющиеся предметом арендных отношений, переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2004г., в котором отражено, что техническое состояние нежилого помещения соответствует условиям договора аренды.

Пунктом 1.11 договора аренды установлено, что помещения на момент передачи в аренду не соответствуют противопожарным нормам.

На арендатора возложена обязанность по устранению нарушений требований пожарной безопасности, обязанность по проведению своими силами и за свой счет ремонт полов, дверей, окон, потолков, перегородок, электропроводки, сантехники и трубопроводов, вентиляции, пожарной и охранной сигнализации, при этом стоимость произведенного арендатором ремонта, арендодателем не возмещается (п. 7.2 договора).

В данном пункте также оговорена невозможность осуществления арендатором перепланировки и переоборудования арендуемых помещений без получения письменного согласия арендодателя, а в случае перестройки и перепланировки арендуемых помещений, самостоятельно и за свой счет оформить все разрешения и согласования.

В соответствии с п.7.2. договора аренды в период с 01.11.2004г. по 30.06.2005г. произвел капитальный ремонт на общую сумму 3 042 153 руб., что подтверждается копиями справок о стоимости работ и затрат, а также копиями актов о приемке выполненных работ (л.д. 35-88, т. 4).

Согласно указанным актам о приемке выполненных работ и техническому паспорту, составленному по состоянию на 11.04.2008г. (л.д.42-51, т.1) в ходе работ по капитальному ремонту ответчиком была произведена замена на новые следующих конструктивных элементов арендуемых помещений - перегородок (кирпич, гипсокартон), полов (линолеум, керамическая плитка, бетон), оконных проемов (пластиковые), дверных проемов (деревянные, металлические), внутренней отделки (обои), санитарных и электротехнических устройств: отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, телефон, вентиляция.

При сравнении планов арендуемых помещений (Литер А) технических паспортов, составленных по состоянию на 14.08.2002г. (л.д.118, т.2) и 11.04.2008г. (л.д.49, т.1) судом первой инстанции установил и материалами дела подтвреждается, что при проведении капитального ремонта ответчик произвел перепланировку арендуемых помещений, в результате чего количество арендуемых помещений (комнат) не изменилось, а количество изолированных помещений (комнат) сдаваемых в аренду увеличилось.

Так согласно плану арендуемых помещений (Литер А) по состоянию на 14.08.2002г. количество изолированных помещений, арендуемых ответчиком, было 3 в том числе: помещения за № 7, 8, 13. По состоянию на 14.08.2002г. согласно плану арендуемых помещений (Литер А) количество изолированных помещений, арендуемых ответчиком, увеличилось и стало 4 в том числе: помещения за № 3, 4, 9, 38.

В результате перепланировки арендуемых помещений площадь основных помещений увеличилась на 24,9 кв.м. и составила 207 кв.м.

Доказательств обратного истцом не представлено.

Согласно письму № 01-06/2368 от 20.06.08 (л.д. 41, т.1) Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Ижевск, разрешения на реконструкцию, проведенную ответчиком в ходе капитального ремонта арендуемых помещений, не требовалось, поскольку проведенная перепланировка помещений не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства.

О согласовании реконструкции, проведенной ответчиком в ходе капитального ремонта арендуемых помещений, с Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Ижевска свидетельствует отметка о согласовании перепланировки, проставленная зам.главного архитектора г. Ижевска в плане арендуемых помещений (Литер А) технического паспорта, составленного по состоянию на 11.04.2008г. (л.д.49, т.1).

Кроме того, в результате проведенного ответчиком капитального ремонта арендуемых помещений были устранены также нарушения требований пожарной безопасности, обязанность по устранению которых была возложена на ответчика п.п.7.2. договора аренды.

Факт устранения указанных нарушений подтверждается актом № 134/1 от 18.07.2005г. проверки выполнения предписания № 122 от 04.10.2004г. (л.д.102, т.4).

При таких обстоятельствах, поскольку в договоре аренды перепланировка в качестве основания для расторжения договора не названа, ухудшения арендованного имущества в результате перепланировки не произошло, капитальный ремонт арендатором произведен, то суд первой инстанции правомерно указал на то, что для расторжения соглашения истцу надлежит доказать существенность нарушения условий договора либо их неоднократность.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации истец не доказал, что в результате проведенного ремонта и перепланировки помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду и от его ремонта.

Доказательств неоднократности нарушений условий договора истцом также не представлено.

Доводы истца, приведенные в апелляционной жалобе, о том, что истец понесет дополнительные расходы в будущем при восстановлении прежней планировки, в результате перепланировки сократилась площадь основных помещений, сократилось количество изолированных помещений, что снижает их рыночную стоимость, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены как документально не подтвержденные и противоречащие материалам дела. 

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции не расценивает факт осуществления перепланировки как основание для досрочного расторжения договора аренды.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований, в связи с чем решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба истца – удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, то в соответствии со ст. 110 АПК РФ уплаченная по платежному поручению № 331 от 15.09.2008г. госпошлина не подлежит возврату истцу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.08.2008г. по делу № А71-2647/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В. Г. Голубцов

Судьи

С.Н. Сафонова

Н.П. Григорьева