Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 по делу n А50-17530/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Из приведенных норм следует, что законодатель императивно определяет способы защиты  арендатора в данном случае. Требования, указанные в ст. 612, 614  ГК РФ во встречном иске не заявлены и указанные способы защиты ответчиком в 2005-2006 гг.не использовались.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, период невозможности использования помещений в связи с имеющимися недостатками ответчиком не доказан, также не определен размер встречного требования, что препятствует применению ст. 410 ГК РФ

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения встречного требования не имеется.

Решение суда в указанной части изменению не подлежит.

Требования департамента о взыскании задолженности по арендной плате и пеней суд первой инстанции  удовлетворил частично. Основанием отказа во взыскании арендных платежей в сумме 6 498 руб.  за период с апреля 2008 года по август 2008 года послужил вывод суда первой инстанции о том, что департаментом в нарушение положений ст.614 ГК РФ произведено в 2008 году изменение арендных платежей дважды.

Решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда материалам дела.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 3 названной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Как видно из материалов дела, размер арендной платы установлен п. 4.1. договора от 18.03.3005 № 2808-05с. Порядок расчета арендной платы установлен приложением № 1 к договору.

При этом пунктом 4.5. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решение уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки  или коэффициентов в расчете арендной платы являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Данным пунктом на арендодателя возлагается обязанность направления уведомления к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью данного договора.

Из материалов дела следует, что 09.01.2008 департаментом направлено ответчику уведомление № 19-19-1/14 об изменении с 01.01.2008 размера арендной платы в связи с изменением коэффициента индексации (т. 1, л.д. 54).

04.04.2008 в адрес арендатора направлено уведомление об изменении арендной платы в связи с внесением изменений в Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденное решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 № 61, а именно в связи с введением нового коэффициента платы за пользование земельным участком и исключением раздела методики (т. 1, л.д. 56).

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что изменения размера арендной платы в смысле, предаваемом ст. 614 ГК РФ, произведено один раз с 01.04.2008.

Доводы департамента в указанной части суд апелляционной инстанции признает обоснованными, исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований во взыскании с ответчика арендной платы в размере 6 214,55 руб. подлежит отмене, так как выводы суда в указанной части не соответствуют обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).

Суд первой инстанции удовлетворил требования департамента о расторжении договора аренды от 18.03.2005 № 2808-05С и обязании возвратить арендованное имущество, указав на наличие оснований, предусмотренных ст. 619, 622 ГК РФ.

Данные выводы суда являются верными.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя досрочного расторжения по его требованию договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с частью 3 данной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из положений п. 4.4 договора аренды следует, что арендатор обязан вносит арендную плату, установленную договором,  ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала.

Из свода платежей (т. 1, л.д. 59-61) и расчета иска следует, что ответчик систематически, более двух раз подряд не исполнял надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей.

Так, на момент направления претензии задолженность по арендной плате на 01.07.2008 составила 90 233,58 руб., на момент подачи департаментом иска задолженность составляла  -  45 313,76 руб. за 2007 год и 14 651,19 руб. за 2008 год.

Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Направленная департаментом в адрес ответчика претензия от 02.07.2008 № 19-19-6520/16 (т. 1, л.д. 8) о погашении задолженности в срок до 16.07.2008 ответчиком не удовлетворена.

Из свода расчетов следует, что после 01.07.2008 оплата за пользование производилась в суммах соответствующих или незначительно отличающихся установленного размера арендных платежей, то есть производилась оплата текущих арендные платежи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды является обоснованным.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Предложение о расторжении договора содержится в претензии от 02.07.2008, как и указаны последствия не исполнения содержащего в ней требования о погашении задолженности.

Отклоняются апелляционным судом доводы апелляционной жалобы о том, что предложение о расторжении договора должно направляться после истечения срока для погашения задолженности. Данные выводы ответчика не основаны на нормах права, данный порядок направления претензии из положений ст. 450 ГК РФ не следует.

Ответчик также отрицает получение претензии от 02.07.2008, при этом ссылается на приложенное к апелляционной жалобе письмо Пермского Почтамта от 17.02.2009 № С-1178.

Из представленного департаментом реестра заказных писем от 10.07.2008 следует, что претензия № 19-19-6520/16 направлена заказным письмом 95624 4 (т. 1, л.д. 9).

Из данного письма органов почтовой связи следует, что в ходе служебного расследования установлено, что доставка заказных писем 614000 01 95624 4, 614000 9 89583 3 почтальоном Кудымовым С.И. произведена, однако подпись на уведомлениях о вручении учинена самим почтальоном.

Таки образом, в ходе служебного расследование органом почтовой связи установлено вручение корреспонденции адресату, иного ответчиком не доказано. Учинение подписи в уведомлении о получении заказной корреспонденции должностным лицом почты не может являться достаточным основанием для признания корреспонденции неполученной.

При таких обстоятельствах данные доводы ответчика также не могут быть приняты апелляционным судом во внимание в качестве основания для отмены судебного акта.

Иных доводов к изменению  решения суда сторонами не заявлено.

Решение суда в части взыскания с ответчика пеней, является законным и обоснованным, соответствует положениям ст. 330, 331, 333 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат взысканию в следующем порядке.

Поскольку с учетом выводов суда апелляционной инстанции требования департамента о взыскании долга по арендной плате удовлетворены в полном объеме, а также разъяснений, изложенных в п. 9 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства российской федерации о государственной пошлине» судебные расходы по иску подлежат отнесению на ответчика в полном объеме и составляют 6 841,14 руб., которые складываются из 2 841,14 (от цены иска 78 038,15) + 2000 + 2000 (по нематериальным требованиям). Решением суда первой инстанции с ответчика в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 6 498 руб.

Таким образом, дополнительно к ранее взысканному с ответчика подлежит взысканию  госпошлина в размере 343,14 руб.

Так как решение суда в части, оспариваемой ответчиком, оставлено без изменений, оснований для возмещения ответчику судебных расходов, понесенных при подаче апелляционной жалобы, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266, 268, 270 ч. 1 п. 3, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 02.02.2009 отменить в части.

Дополнительно взыскать с закрытого акционерного общества «Акционерная компания АРТ Ру.х Взглядъ» в пользу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми  6 214 (шесть тысяч двести четырнадцать) рублей 55 копеек.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Акционерная компания АРТ Ру.х Взглядъ» в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере  343 (триста сорок три) рублей 14 коп.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня  его  принятия через  Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С. Н. Сафонова

Судьи

Г. Н. Гулякова

О. Г. Грибиниченко