Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 по делу n А60-40747/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

даты расторжения, выразил отказ от расторжения договора с 30.11.2008, о чем 25.11.2008 направил ответчику письмо № 25-08.

02.12.2008 истец направил в адрес ответчика претензию исх. № 27-08 (получена ответчиком 02.12.2008) с предложением досрочно внести арендную плату за период с 01.12.208 по 25.01.2009 в сумме 1 543 215, 48 руб. в срок до 13.12.2008. Ответ на претензию не последовал.

Ответчик полагает, что основания для взыскания задолженности по договору аренды отсутствуют, поскольку с декабря 2008 года ответчик не пользовался арендуемыми помещениями и предпринял необходимые условия для возврата помещений истцу по правилам ст. 622 ГК РФ.

Полагая, что договор аренды прекратил свое действие 25.01.2009, в связи с чем, до указанной даты обязательства по внесению арендной платы у ответчика не прекратились, истец обратился в суд с иском.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 01.08.2008 № 05-08, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 3559,5 кв.м., находящиеся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Альпинистов, 77, в отдельно стоящем здании с пристроями, литер «Т», для использования в качестве складского помещения (п. 1.1. договора).

Указанный объект принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 01.08.2008, техническим паспортом от 28.05.2001г., договором купли-продажи недвижимости от 03.07.2007г..

Срок действия договора определен с 01.08.2008г. по 30.07.2009г. (п. 6.1 договора.

Согласно п. 4.1 договора аренды от 01.08.2008г. №05-08, на момент заключения договора ежемесячная арендная плата за арендуемые помещения составляет 260 руб. 30 коп. за 1 кв.м. помещения в месяц, налог на добавленную стоимость не предусмотрен, общая сумма арендной платы составляет 769 919 руб. 85 коп.

В п. 4.2 договора аренды от 01.08.2008г. №05-08 стороны пришли к соглашению, что арендная плата оплачивается в размере 100% не позднее, чем за 10 календарных дней до начала каждого (следующего) месяца.

Указанное  в  договоре  имущество было передано истцом ответчику, о чем  свидетельствует подписанный сторонами акт приема-передачи имущества в аренду от 01.08.2008г.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из правомерности заявленных истцом требований в отношении суммы задолженности по арендной плате без учета ее одностороннего повышения истцом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со ст. 432ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Из Свидетельства о государственной регистрации права от 01.08.2008 следует, что ООО «Дельта» является собственником отдельно-стоящего здания с пристроями, площадь: общая 3559, 5 кв.м., литер Т, адрес: г. Екатеринбург, ул. Альпинистов, д. 77 (л.д. 35, т. 7).

В соответствии с договором аренды от 01.08.2008 №05-08 ООО «Дельта» переданы во временное пользование ООО «Торговый дом «Пересвет» нежилые помещения общей площадью 3559,5 кв.м., находящиеся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Альпинистов, 77, в отдельно стоящем здании с пристроями, литер «Т», для использования в качестве складского помещения (п. 1.1. договора).

Нежилые помещения общей площадью 3559,5 кв.м., находящиеся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Альпинистов, 77, в отдельно стоящем здании с пристроями, литер «Т» переданы по акту приема-передачи имущества в аренду по договору аренды № 05-08 от 01.08.2008 (л.д. 17, т. 1), ответчик определенное время пользовался помещением без каких-либо возражений, вносил арендную плату, поэтому судом первой инстанции правомерно указано о согласованности сторонами в п. 1.1. предмета договора аренды № 05-08 от 01.08.2008.

Кроме того, согласно имеющемуся в материалах дела письму истца адресованному ответчику от 11.11.2008г. № 102 план-схема арендуемых помещений, направленна ответчику 23.10.2008г. для подписания в двух экземплярах, однако ответчиком истцу не возвращена.

В силу п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Пунктами 1- 3 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п.2).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3).

Срок действия договора аренды от 01.08.2008 №05-08 определен с 01.08.2008г. по 30.07.2009г. (п. 6.1 договора), в связи с чем,  при заключении договор не подлежал государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Довод заявителя жалобы о том, что ответчиком соблюден предусмотренный в п. 6.2. договора аренды порядок одностороннего расторжения договора, поскольку письмом от 29.09.2008 № 29-р, представленном на обозрение суда первой инстанции, ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 01.12.2008, проверен арбитражным апелляционным судом и отклонен как неподтвержденный материалами дела.

В соответствии с п. 6.2. договора аренды договор может быть расторгнут досрочно в случаях, предусмотренных действующим законодательством. В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по заявлению одной из сторон не менее, чем за 60 календарных дней до даты расторжения.

Письмо от 29.09.2008 № 29-р, в котором ответчик уведомляет истца о расторжении договора аренды, приложенное к апелляционной жалобе, отсутствует в материалах дела и не принимается арбитражным апелляционным судом, поскольку ответчик не обосновал невозможность представления его в суд первой инстанции и не указал уважительных причин такого непредставления.

В материалах дела имеется письмо исх. 21-а от 21.11.2008, направленное ответчиком в адрес истца, в котором ООО «Торговый дом «Пересвет»  уведомляет ООО «Дельта» о расторжении договора аренды № 05-08 от 01.08.2008 с 30.11.2008 и просит прислать уполномоченного представителя ООО «Дельта» для принятия арендуемого недвижимого имущества по акту приемки-передачи 30.11.2008 в 10.00 часов по адресу: г. Екатеринбург, ул. Альпинистов, 77, литер Т (л.д. 38, т. 4).

Данное письмо получено ООО «Дельта» 25.11.2008 (л.д. 38, т. 4).

Следовательно, с учетом положений п. 6.2. договора аренды данный договор прекратил свое действие с 25.01.2009.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы подлежат удовлетворению с 01.12.2008 по 25.01.2009.

С учетом Динамики индексов потребительских цен по Свердловской области за 2008 год Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области, из содержания которой следует, что цены на все товары и платные услуги в Свердловской области в период с даты заключения договора (01.08.2008г.) и на дату 01.11.2008г. (повышения истцом размера арендной платы) изменились (увеличились) менее, чем на 1% (с 100,23% до 101,23%), судом правомерно установлено, что изменение уровня цен (в том числе на товары и услуги) в период с 01.08.2008г. (даты заключения договора аренды) и на дату 01.11.2008г. (повышения истцом размера арендной платы) не могло повлечь увеличения размера арендной платы с 769 919 руб. 85 коп. до 854 280 руб. 00 коп. (то есть, на 10,95% от первоначально согласованного сторонами размера арендной платы).

В связи с этим суд правомерно при отсутствии доказательств соблюдения истцом предусмотренного договором аренды условия изменения размера арендной платы, отклонил довод истца о внесении в договор аренды изменений относительно увеличения с 01.11.2008г. размера арендной платы с 769 919 руб. 85 коп. до 854 280 руб. 00 коп. 

Таким образом, задолженность по внесению арендной платы за период с 01.12.2008 по 25.01.2009 из расчета первоначально согласованной сторонами размера арендной платы 769 919, 85 руб. с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты по платежному поручению от 21.11.2008г. № 10757 в сумме 84 360 руб. 15 коп. (769 919 руб. 85 коп.-84360 руб. 15 коп.=685 559 руб. 70 коп. (долг за декабрь 2008г.)+620 903 руб. 10 коп. (долг за период с 01.01.2009г. по 25.01.2009г.) составит 1 306 462 руб. 80 коп.

Довод ответчика о том, что сумма 84 360, 15 руб., перечисленная ответчиком истцу платежным поручением № 10757 от 21.11.2008 по счету на коммунальные расходы, необоснованно зачтена судом в качестве частичной оплаты аренды, поскольку ответчик не согласен с увеличением размера арендной платы, отклоняется как противоречащий материалам дела.

Помимо внесения арендной платы за пользование имуществом в п. 4.3 договора аренды ответчик обязался оплатить истцу услуги по электроснабжению, теплоснабжению арендуемого объекта – по условиям отдельных договоров, а также возместить затраты истца по обеспечению арендуемого объекта водоснабжением/водоотведением и затраты истца по услугам телефонной связи на основании отдельного соглашения между арендатором и арендодателем.

Между истцом и ответчиком были заключены отдельные договоры: договор №07-08 от 01.08.2008г. о возмещении затрат за энергоснабжение помещений, расположенных по ул. Альпинистов, д. 77, с установлением договорных величин энергопотребления; договор №11-08 от 01.08.2008г. возмещения затрат за пользование телефонным номером с обозначением предоставляемых телефонных номеров; договор №06-08 от 01.08.2008г. о возмещении затрат за теплоснабжение помещений, расположенных по ул. Альпинистов, д. 77, с установлением договорных величин энергопотребления.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Наличие у ответчика задолженности перед истцом по оплате стоимости затрат за водоснабжение/водоотведение за период с октября по ноябрь 2008 в сумме 16 752 руб. 76 коп., по оплате стоимости затрат по электроснабжению за ноябрь 2008 года в сумме 4 149 руб. 00 коп., по оплате стоимости затрат за пользование телефонными номерами за период с сентября по ноябрь 2008 года в сумме 9 284 руб. 27 коп. подтверждается договорами, заключенными между истцом и снабжающими организациями, актами учета потребления холодного водоснабжения, расчетами за фактически потребленные коммунальные услуги, актом учета потребления электроэнергии, детализацией услуг связи, платежными поручениями истца, подтверждающими наличие у истца соответствующих расходов как балансодержателя помещений здания литер «Т» по оплате коммунальных услуг за период нахождения в здании литер «Т» ответчика.

Таким образом, довод ответчика о том, что истцом не доказан факт потребления ответчиком коммунальных услуг (водоотведение/водоснабжение и электроснабжение), а также факт пользования телефонными номерами в отношении арендованного имущества, отклоняется арбитражным апелляционным судом как не подтвержденный материалами дела.

Довод ответчика о недоказанности истцом попадания в систему канализации населенного пункта загрязняющих веществ от третьих лиц в том объеме, в котором они предъявлены ответчику, проверен арбитражным апелляционным судом и признан несостоятельным, поскольку истец и ответчик, закрепляя в п. 4.3.3. договора аренды №05-08 от 01.08.2008  обязанность ответчика по возмещению истцу затрат по обеспечению арендуемого объекта водоснабжением/водоотведением по счету истца, выставленного на основании счета водоснабжающей организации, не предусмотрели обязанность истца доказывать попадание в систему канализации населенного пункта загрязняющих веществ от третьих лиц.

С учетом того, что расходы на эксплуатацию и содержание арендованного имущества в состав арендной платы включены не были и фактическое использование арендованными нежилыми помещениями влечет необходимость участия арендатора во всех затратах на содержание арендованных им помещений, их наличие и размер подтвержден материалами дела судом исковые требования о возмещении истцу (балансодержателю помещений) произведенных им расходов на содержание и эксплуатацию арендованных ответчиком помещений, а именно: 16 752 руб. 76 коп. задолженности по оплате стоимости затрат за водоснабжение/водоотведение за период с октября по ноябрь 2008г., 4 149 руб. 00 коп. задолженности по оплате стоимости затрат по электроснабжению за ноябрь 2008г., 9 284 руб. 27 коп. задолженности по оплате стоимости затрат за пользование телефонными номерами за период с сентября по ноябрь 2008г., правомерно признаны законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению (ст. ст. 616, 779 ГК РФ).

Кроме того, п. 5.1 договора аренды от 01.08.2008г. №05-08 предусмотрено, что в случае просрочки перечисления платежей по договору арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства, при этом несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Судом установлено, что сумма неустойки за просрочку внесения арендной платы за август, сентябрь и октябрь 2008г. истцом рассчитана верно и составляет 10 008, 96 руб.

Сумма неустойки за просрочку внесения арендной платы за ноябрь 2008г. за период с 22.10.2008г. по 24.10.2008г. с учетом частичной оплаты по платежному поручению №10299 от 24.10.2008г. составляет 2 309 руб. 76 коп.

Сумма неустойки за просрочку внесения арендной оплаты за декабрь 2008г. за период с 21.11.2008г.