Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 по делу n А60-2987/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

города Нижний Тагил издано постановление от 11.11.2009 № 2035 «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, улица Карла Маркса/Мира, 81/23», которым были утверждены условия приватизации объекта, расположенного по вышеуказанному адресу, в частности установлена цена продажи  - 19 529 000 руб. без учета НДС,  в  соответствии  с  Отчетом  об  оценке  рыночной  стоимости  от  08.10.2009  № 141, выполненным обществом «НЭКО» (т. 3, л.д. 54).

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил 19.11.2009 направил обществу «Поиск» копию постановления от 11.11.2009 № 2035 и проект договора купли-продажи, по условиям которого последнему предлагалось приобрести в собственность нежилое помещение по рыночной цене – 19 529 000 руб., определенной независимым оценщиком ООО «НЭКО» в отчете от 08.10.2009 № 141 об оценке рыночной стоимости передаваемого имущества (т. 3, л.д. 55-58).

Общество «Поиск» не согласилось с предлагаемой редакцией договора, а именно: абзаца 2 п. 1.1.; пунктов  2.1; 2.7; 4.2; 5.1; ст. 2; абз. 2 ст. 3; подпункта 2 пункта 6.3 Приложения № 2 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009; Приложения № 3 к договору купли-продажи муниципального имущества от 19.11.2009 и направило в адрес ответчика сопроводительное письмо от 16.12.2009 с названным договором купли-продажи и с протоколом разногласий (т. 3, л.д. 59).

Общество «Поиск» полагая, что при вынесении Постановления Администрацией города Нижний Тагил принята во внимание стоимость выкупаемого имущества без  учета  обременения в виде договора аренды,  стоимость выкупаемого имущества  существенно  завышена , истец  обратился  в  суд  с  требованием  о  признании  недействительным п.п. 1 п. 4 Постановления Администрации г. Нижний Тагил № 2035 от 11.11.2009 «Об условиях приватизации встроенного нежилого помещения, расположенное по адресу: город Нижний Тагил, улица Карла Маркса/Мира, 81/23» в части превышения цены продажи имущества над рыночной стоимостью имущества.

Поскольку стороны не пришли к соглашению по определению выкупной цены спорного объекта, истец также обратился с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

После принятия Администрацией города Нижний Тагил решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, исходя из ст. 3, п. п. 1, 2, 4, 9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ, ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закон предоставляет возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части цены приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного с соблюдение процедуры, установленной законом. Законодателем в рамках Федерального закона № 159-ФЗ установлен аналогичный статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  срок рассмотрения и подписания проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - 30 дней.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

При рассмотрении спора судом установлено то, что с целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между Администрацией города Нижний Тагил и ООО «НЭКО» заключён муниципальный контракт № 20 от 23.09.2009.

Результаты оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта, отражены в отчете от 08.10.2009 № 141, в соответствии с которым рыночная стоимость отчуждаемого объекта с учетом обременения составляет 2 207 000 рублей,  а итоговая  величина  рыночной  стоимости  без  обременения  -  1 952 900 рублей.

На основании данного отчета органом местного самоуправления подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Общество «Поиск» считает, что стоимость нежилых помещений является недостоверной - завышенной, отчет ООО «НЭКО» - недействительным (недостоверным), так как составлен с нарушением Федерального закона «Об оценочной деятельности» (ходатайство об изменении основания иска – т. 2, л.д. 3, 5).

Таким образом, между сторонами возник спор о величине стоимости объекта по договору купли-продажи.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, при этом истец заявил ходатайство о назначении по настоящему делу экспертизы в целях определения стоимости выкупаемого помещения, определением от 26.05.2010 (т. 2, л.д. 25-29) судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчета № 141 от 08.10.2009 ООО «НЭКО» законодательству об оценочной деятельности и стандартов оценки, производство которой поручено эксперту ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» Потапову Андрею Викторовичу.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Согласно выводам эксперта Потапова А.В. отчет № 141 от 08.10.2009 является недостоверным, в экспертное заключение содержит указание на наиболее значимые несоответствия (нарушения), выявленные нарушения в сравнительном и доходном подходах (т. 2, л.д. 69).

Согласно заключению судебной экспертизы итоговая рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, улица Карла Маркса/Мира, 81/23, с учетом обременения составила 14 990 000 руб.

Суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требования истца, возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в результате оценки соответствующих обстоятельств обоснованно указал на то, что поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по результатам проведения назначенной судом экспертизы, правомерно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого помещения в размере  14 990 000 руб., приняв за основу заключение судебной  экспертизы, проведенной экспертом Потаповым А.В.

Арбитражным судом апелляционной инстанции исследован довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что в отчете ООО «НЭКО» об оценке рыночной стоимости помещения указана итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения в виде договора аренды и итоговая  величина  рыночной  стоимости  без  обременения. Суд первой инстанции, как следует из доводов апелляционной жалобы, исходя из предмета иска и его обоснования, установив то, что арендуемое имущество приобретается субъектом малого предпринимательства без учета обременения, должен был отказать истцу в этой части исковых требований, рассмотреть иск по первоначально заявленным требованиям и признать правомерной рыночную цену без обременения, указанную в проекте договора купли-продажи.

В качестве допущенного судом первой инстанции при рассмотрении дела нарушения заявитель апелляционной жалобы рассматривает признание судом допустимым изменения истцом основания иска, которое ответчиком оценивается как фактическое изменение и предмета иска – одновременное изменение предмета и основания иска недопустимо.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют. 

К категории таких нарушений не относится обстоятельство, на которое указано ответчиком в апелляционной жалобе, - изменение истцом одновременно и предмета, и основания иска, рассмотрение судом первой инстанции требования истца, соответствующего этим изменениям.

В этой части с учетом характера внесенных истцом в суть требований корректив арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что в результате указанного изменения права ответчика не были нарушены, признание судом первой инстанции допустимыми имевших место изменений сути требований не привело к принятию неправильного решения и само по себе с учетом фактических обстоятельств не могло привести к этому.

Лица, участвующие в деле, имели возможность ознакомиться с ходатайством истца об изменении исковых требований, понять суть обстоятельств, приведенных в обоснование измененного требования, доказательств, представленных истцом в обоснование последнего. Именно это признается арбитражным судом апелляционной инстанции значимым

Суд первой инстанции обоснованно признал значимым то, что на момент принятия Администрацией г. Нижний Тагил постановления № 2035 от 11.11.2009 отчет ООО «НЭКО» об оценке недвижимого имущества никем в установленном порядке оспорен не был, соответственно определение Администрацией г. Нижний Тагил цены продажи имущества исходя из данных названного отчета соответствовало требованиям ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» № 159 от 22.07.2008, ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998  № 135-ФЗ, то есть рыночная стоимость объекта соответствовала периоду проведения оценки.

Довод истца о неправомерном установлении цены продажи без учета обременения в виде договора аренды, сторонами которого являются участвующие в данном деле лица; то, что такого обременения не будет в день реализации претендентом преимущественного права на выкуп имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008, поскольку заключению соответствующего договора купли-продажи имущества должно предшествовать прекращение договора аренды, оценен верно.

Возможность иного способа реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с положениями, предусмотренными  Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008,