Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по делу n А60-39922/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-11767/2011-ГК

г. Пермь

06 декабря  2011 года                                                           Дело №А60-39922/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря  2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца  – Карабаналов С.С., доверенность от 27.04.2011,

от  ответчиков – не явились,

от третьих лиц - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Администрации городского округа Заречный

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 16 сентября 2011 года

по делу № А60-39922/2010,

вынесенное судьей Ефимовым Д.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Садчикова Бориса Васильевича  (ОГРНИП 304667027200186, ИНН 666000227286)

к обществу с ограниченной ответственностью «ОРГТРАНС-АВТО» (ОГРН 1086658026179, ИНН 6658323844), Администрации городского округа Заречный,

третьи лица  Сконин Александр Анатольевич, Чувашев Александр Николаевич, 

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений, возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилых помещений,

установил:

Индивидуальный предприниматель Садчиков Б.В. (далее – истец, предприниматель Садчиков Б.В.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ОРГТРАНС-Авто» (далее - ООО «ОРГТРАНС-Авто»), Администрации городского округа Заречный (далее – Администрация) о признании отчета об определении рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Таховская, 2 от 27.07.2010 №373, изготовленного ООО «ОРГТРАНС-Авто», недействительным; обязании Администрации городского округа Заречный заключить с предпринимателем Садчиковым Б. В.  договор купли-продажи нежилых помещений на 1 этаже №№1', 2',  3', 4', 5', 6', 7', 8', 9', 10', 11', 12-61, 76, на 2 этаже №№1-11, в подвале №№1-3 пристроенного здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Заречный, ул. Таховская, 2, общей площадью 1650,4 кв. м., по цене 21 550 000 руб., в том числе НДС 18 %.

         Истец неоднократно уточнял исковые требования, с учетом последних уточнений просил признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Таховская, 2, установленную в отчете об оценке от 27.07.2010 №373, изготовленном ООО «ОРГТРАНС-Авто»; обязать Администрацию заключить с предпринимателем Садчиковым Б.В. договор купли-продажи нежилых помещений: №№ 1-8 (по поэтажному плану подвала), №№ 4*, 5*, 6*, 7*, 8*, 9*, 10*, 11*, 12-47, 62 (по поэтажному плану 1 этажа), №№ 1-13 (по поэтажному плану 2 этажа) в строении литера А1,а, общей площадью 1622,0 кв.м, расположенных по адресу: Свердловская область, г.Заречный, ул. Таховская, 2, по цене 18 000 000 руб. без учета НДС (НДС не облагается). Уточнение исковых требований судом принято в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Определением суда от 09.09.2011 согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Сконин Александр Анатольевич, Чувашев Александр Николаевич.

Определением суда от 14.01.2011 по ходатайству истца в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена экспертиза для определения  рыночной стоимости указанных нежилых помещений по состоянию на 27.07.2010. Проведение экспертизы поручено ООО «Регион-Оценка», эксперту Видманкиной Н.Н. Определением суда от 14.01.2011 производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы (ст. 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 11.05.2011 производство по делу возобновлено ввиду устранения обстоятельств, вызвавших приостановление производства по делу - поступления в суд заключения экспертизы (ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями суда от 20.05.2011 по ходатайству ответчика в соответствии со ст.ст. 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости тех же нежилых помещений по состоянию на 27.07.2010. Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю Чувашеву А.Н., члену Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы (ст. 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 09.09.2011 производство по делу возобновлено ввиду поступления в суд заключения экспертизы (ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

         Решением суда от 16.09.2011 исковые требования удовлетворены, суд признал  недостоверной величину рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, г.Заречный, ул. Таховская, 2, установленную в отчете об оценке от 27.07.2010 №373, изготовленном ООО «ОРГТРАНС-Авто»; суд обязал Администрацию заключить с предпринимателем Садчиковым Б. В. договор купли-продажи нежилых помещений: №№ 1-8 (по поэтажному плану подвала), №№ 4* ,5*, 6 *,7 *,8*,9*,10*, 11*, 12-47,62 (по поэтажному плану 1 этажа), №№ 1-13 (по поэтажному плану 2 этажа) в строении литера А1,а, общей площадью 1622,0 кв.м, расположенных по адресу: Свердловская область, г.Заречный, ул. Таховская, 2, по цене 18 000 000 руб. без учета НДС (НДС не облагается).

         Администрация с решением суда от 16.09.2011 не согласна, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению Администрации, судом не дана оценка отчету об оценке от 27.07.2010 №373, выполненному ООО «ОРГТРАНС-Авто», не установлена его недостоверность. По мнению Администрации, заключение эксперта Чувашова А.Н. является недостоверным, поскольку в расчете использованы недостоверные данные о  падении цен на коммерческую недвижимость на 40,43%; при сравнительном подходе использован  некорректный  объекты – аналог -  здание по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Свердлова, 5, находящееся в полуразрушенном состоянии, при этом для всех объектов –аналогов использован поправочный коэффициент в связи с физическими характеристиками, равный 0%; экспертом использованы объекты аналоги, расположенные в других населенных пунктах, не сопоставимые по экономическому развитию и уровню жизни с городом Заречный, без  корректировки на месторасположение объекта оценки и объектов-аналогов. При применении сравнительного подхода экспертом применена корректировка на масштаб, значение корректирующих коэффициентов не обоснованы.  При применении доходного подхода эксперт необоснованно применил коэффициент недозагрузки - 15%, размер внешнего износа не рассчитан и не обоснован; завышены расходы в рамках доходного подхода, что привело к снижению чистого операционного дохода и к занижению рыночной стоимости объекта в рамках доходного подхода.

         Администрация в суд апелляционной инстанции не явилась.

Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Истец  указал, что отчет об оценке, подготовленный ООО «ОРГТРАНС-Авто», составлен с нарушениями действующего законодательства; в материалах дела имеется три заключения об оценке объекта, подготовленные различными специалистами, выводы о рыночной стоимости в которых примерно совпадают, и существенно отличаются от величины рыночной стоимости объекта, указанной в оспариваемом отчете; объект аналог, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Свердлова, 5, используемый в заключении эксперта Чернышева А.Н., также использовался в качестве объекта-аналога в оспариваемом отчете ООО «ОРГТРАНС-Авто», при этом, доказательства неудовлетворительного состояния указанного объекта-аналога на дату оценки в материалы дела не представлено; объекты-аналоги, расположенные в других городах Свердловской области, использовались при проведении оценки как экспертом Чернышевым А.Н., так и ООО «ОРГТРАНС-Авто».

Иные лица, участвующие в деле в суд апелляционной инстанции не явились, отзывы на апелляционную жалобу в суд не представили.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 04.12.2002 следует, что нежилые помещения, литера А1,  площадью 1650,0 кв.м., номер на  плане: 1 этаж – помещения №№1', 2',  3', 4', 5', 6', 7', 8', 9', 10', 11', 12-61, 76, 2 этаж – помещения №№1-11, подвал –помещения №№1, 2, 3, расположенные по адресу: Свердловская область, г.Заречный, ул. Таховская, 2, находятся в собственности муниципального образования «Город Зареченый».

31.08.2010 взамен свидетельства от 04.12.2002 муниципальному образованию «Город Зареченый» выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения общей площадью 1622,0 кв.м., номера на поэтажном плане №№ 1-8 (по поэтажному плану подвала); №№ 4*, 5*, 6 *,  7 *, 8*, 9*, 10*, 11*, 12-47, 62 (по поэтажному плану 1 этажа); №№ 1-13 (по поэтажному плану 2 этажа), этаж: подвал, 1-2, в строении литера А1,а, общей площадью 1622,0 кв.м, расположенные по адресу: Свердловская область, г.Заречный, ул. Таховская, 2.

Согласно кадастровому паспорту от 25.05.2010 общая площадь нежилых помещений: номера на поэтажном плане №№ 1-8 (по поэтажному плану подвала); №№ 4* ,5*, 6 *,7 *, 8*, 9*, 10*, 11*, 12-47, 62 (по поэтажному плану 1 этажа); №№ 1-13 (по поэтажному плану 2 этажа) в строении литера А1,а, расположенных по адресу: Свердловская область, г.Заречный, ул. Таховская, 2, изменилась до 1622,0 кв.м. в связи с перепланировкой.

18.04.2005 между муниципальным образованием  «Город Заречный» (учредитель) и открытым акционерным обществом «Фонд развития  Заречного технополиса» (управляющий) заключен договор  доверительного  управления недвижимым имуществом №1-Д, согласно которому  учредитель передает,  а управляющий  обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя.  В  приложении №1 к договору – перечне  имущества, передаваемого в доверительное управление,  указано помещение площадью  1650,4  кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Таховская, д.2.

По договору аренды от 26.09.2005 №8-Д, заключенному между истцом (арендатор) и  доверительный управляющий ОАО «Фонд развития  Заречного технополиса» (арендодатель), арендодатель передал арендатору в аренду находящиеся в муниципальной собственности городского округа Заречный нежилые помещения общей площадью 1650,4 кв.м., в том числе 820, 7 кв.м. основных помещений, 829, 7 кв.м. вспомогательных помещений на 1 этаже №№ 1', 2',  3', 4', 5', 6', 7', 8', 9', 10', 11', 12-61,76, на 2 этаже №№1- 11, в подвале №№1-3 пристроенного здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Таховская, д.2, для организации  общественного питания с обязательным размещением ресторана на 200 посетителей и возможностью применения неиспользуемых  в общественном питании  площадей  в качестве торговых.

         Согласно п. 1.2. договора договор действует с 26.09.2005 по 17.04.2010.

Государственная регистрация договора произведена  26.06.2006.

Помещение передано арендодателем арендатору по акту от 16.11.2005.

07.10.2009 предприниматель Садчиков Б.В. обратился в Администрацию городского округа Заречный с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

28.10.2009 Администрация городского округа Заречный в письме №01-41/4011 отказала  индивидуальному предпринимателю Садчикову Б.В в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.03.2010 по делу №А60-126/2010 действия Администрации городского округа Заречный по отказу предпринимателю Садчикову Б.В. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, оформленные письмом №01-41/4011 от 28.10.2009, признаны незаконными. На Администрацию городского округа Заречный возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Садчикова Б.В. путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.03.2010 по делу №А60-126/2010 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.08.2010 решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.03.2010 по делу №А60-126/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 по тому же делу оставлены без изменения (ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании договора от 30.06.2010 №154, заключенного между  Администрацией и ООО «ОРГТРАНС-Авто», ООО «ОРГТРАНС-Авто» подготовило  отчет №3734, согласно которому по состоянию на  27.07.2010 рыночная стоимость  указанного помещения  составила  29 190 000 руб. (с НДС), 24 740 000 руб. без НДС.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Администрация направила предпринимателю Садчикову Б.В. проект договора купли-продажи нежилых помещений общей