Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по делу n А60-39922/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

площадью 1622,0 кв.м, расположенных по адресу: Свердловская область, г.Заречный, ул. Таховская, 2.

В соответствии с п.2.1. проекта договора купли-продажи, на основании отчета об определении рыночной стоимости нежилых помещений от 27.07.2010 №373, цена выкупаемого имущества составляет  24 740 000 руб. 00 коп. без НДС.

Истец не согласился с ценой помещения, указанной в проекте договора  купли-продажи.

В соответствии с отчетом об оценке от 04.08.2010 №66-661101057507, подготовленным оценщиком – членом  Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Шаболтасовой Н.В. по заказу предпринимателя Садчикова Б.В итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта составила 21 550 000 рублей с учетом НДС.

Полагая, что рыночная стоимость арендуемого объекта в размере              24 740 000 руб. без НДС, указанная в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.07.2010 №373, выполненном ООО «ОРГТРАНС-Авто», определена неверно; поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения не оспаривается, и подтверждается направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446  Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 446  названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Заявленные предпринимателем требования по существу направлены на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества с определением выкупной цены.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор относительно урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в части размера выкупной цены помещения, а также о признании недостоверной величины рыночной стоимости подлежащего выкупу недвижимого имущества, указанной в отчете ООО «ОРГТРАНС-Авто» от  27.07.2010 №373.

В соответствии со  ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При предъявлении в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, под оценочной деятельностью в соответствии с ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В соответствии  со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В соответствии с п. 21  Федерального стандарта оценки № 1  доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Оценщик ООО «ОРГТРАНС-Авто» не обосновал причину отказа от применения при составлении отчета от 27.07.2010 №373 доходного подхода к оценке объектов.

Таким образом, отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки; указанная в отчете величина рыночной стоимости помещения недостоверна.

Величина итоговой рыночной стоимости помещения, определенная ООО «ОРГТРАНС-Авто» в размере 24 740 000 руб. 00 коп. (без НДС), существенно отличается от рыночной стоимости помещения, определенной в результате проведения повторной судебной  экспертизы.

Согласно заключению повторной судебной экспертизой №66-11-1Э, подготовленному экспертом Чувашевым  А. Н., рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 1622,0 кв.м, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул.Таховская, 2, по состоянию на 27.07.2010 составляет с учетом НДС 21 240 000 руб. 00 коп., 18 000 000 без НДС.

Учитывая, что ответчик не заявлял о проведении экспертизы отчета ООО «ОРГТРАНС-Авто» от 27.07.2010 №373 (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также в отсутствие в материалах дела доказательств того, что допущенные оценщиком нарушения не влияют на достоверность отчета, величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений, указанная в отчете  ООО «ОРГТРАНС-Авто» от 27.07.2010 №373, правомерно признана судом первой инстанции недостоверной.

Суд первой инстанции, проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства обоснованно удовлетворил требование истца об обязании Администрации заключить с индивидуальным предпринимателем Садчиковым Б. В. договор купли-продажи нежилых помещений: №№ 1-8 (по поэтажному плану подвала); №№ 4* ,5*, 6 *,7 *,8*,9*,10*, 11*, 12-47,62 (по поэтажному плану 1 этажа); №№ 1-13 (по поэтажному плану 2 этажа) в строении литера А1,а, общей площадью 1622,0 кв.м, расположенных по адресу: Свердловская область, г.Заречный, ул.Таховская, 2, по цене 18000000 рублей (без учета НДС) согласно заключению повторной судебной экспертизы №66-11-1Э, подготовленному экспертом Чувашевым  А. Н.

Довод ответчика о том, что заключение эксперта Чувашова А.Н. является недопустимым доказательством по делу, рассмотрен судом апелляционной инстанции и признан несостоятельным ввиду того, что заключение судебной экспертизы ответчиком, по сути, не оспорено. Вместе с тем выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной  жалобе,  по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судом первой инстанции на их основании выводов.

У суда апелляционной инстанции не имеется оснований для иных выводов, исходя из доводов апелляционной жалобы, установленных обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств.

На основании изложенного, оснований для отмены (изменения) решения суда от 16.09.2011 не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно подпункту 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация городского округа Заречный освобожден от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 сентября 2011 года по делу № А60-39922/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

               Ю.А. Голубцова

Судьи

                     В.Ю. Дюкин

                  Г.Л. Панькова