Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу n А60-29821/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

прав.

На основании пункта 1 статьи 19 поименованного Федерального закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Из материалов дела следует, что в рамках дела № А60-18435/2011 общество «Производственное объединение «Металлообработка, специальные технологии» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО «Альянс» о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от 30.05.2011, ссылаясь на наличие преимущественного права покупки арендуемого имущества.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2011 удовлетворено заявление истца о принятии обеспечительной меры в рамках указанного дела в виде запрета Управлению производить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении здания корпуса № 3 с пристроями и сетями, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, а также регистрировать сделки, направленные на переход права собственности в отношении указанного объекта.

В силу части 1 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение арбитражного суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных актов арбитражного суда.

Частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Обеспечительной мерой может быть запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора (статья 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.97     № 122-ФЗ если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав (абзац 1 пункта 1 статьи 31 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ).

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции отклоняются доводы заявителей апелляционных жалоб, основанные на пункте 13 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.2007 № 112 (далее – Методические рекомендации), согласно которому в случае, если копия судебного акта поступила в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, из органа, наложившего арест на объект недвижимого имущества, и содержит все необходимые для внесения в ЕГРП сведения, государственная регистрация ареста осуществляется в срок, не превышающий 3-х рабочих дней.

Установление данным актом сроков для государственной регистрации ареста на объект недвижимого имущества в порядке регламентации внутренней деятельности регистрирующего органа само по себе не исключает возложенную на последнего законом обязанность приостановить государственную регистрацию прав при наличии сведений о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества. Данное положение предусмотрено в целях обеспечения обязанности исполнять вступившие в законную силу судебные акты, сведения о которых имеются у регистрирующего органа. Кроме того, соответствующее положение Федерального закона имеет на основании статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации большую юридическую силу относительно Методических рекомендаций.

Как верно установлено судом первой инстанции и не оспаривается Управлением, определение суда об обеспечении иска от 10.06.2011 поступило в регистрирующий орган 14.06.2011, до регистрации перехода права собственности на спорный объект (15.06.2011). Следовательно, как справедливо отметил суд первой инстанции, именно с указанного момента регистрирующий орган не имел права производить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении указанного выше объекта недвижимости, а обязан был приостановить государственную регистрацию сделки купли-продажи.

Изложенный вывод соотносим с доводом Управления о том, что по состоянию на 15.06.2011 регистрирующим органом не было установлено причин, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности, поскольку запись в Единый государственный реестр прав на недвижимого имущество и сделок с ним о запрете Управлению совершать регистрационные действия в отношении спорного имущества была внесена лишь 16.06.2011.

Несвоевременное исполнение своих обязанностей сотрудниками Управления при регистрации документа (определения суда об обеспечении иска), являющегося основанием для приостановления регистрации перехода права собственности, повлекло нарушение действующего законодательства. Кроме того, действиями регистрирующего органа нарушены права и законные интересы ООО «Производственное объединение «Металлообработка, специальные технологии» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Выводы суда первой инстанции о нарушении прав заявителя признаются судом апелляционной инстанции правомерными, соответствующими нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела. Соответствующие доводы апелляционных жалоб, оспаривающие данный вывод, подлежат отклонению за правовой несостоятельностью.

С учетом изложенного правомерно суд первой инстанции признал незаконными действия Управления по государственной регистрации 15.06.2011 перехода права собственности от ООО «Веллфин» к ООО «Альянс» на недвижимое имущество – здание корпуса № 3 с пристроями и сетями – расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18 (кадастровый номер 000:65:401:001:015130210:0439:20000), обязав регистрирующий орган устранить допущенное нарушение прав заявителя путем аннулирования указанной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд апелляционной инстанции соглашается также с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды. На государственную регистрацию договора аренды были представлены все необходимые документы.

В данной части арбитражный суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы заинтересованного лица о несогласовании сторонами предмета договора аренды. Предметом указанного договора аренды явился объект недвижимости – сложная вещь – здание корпуса № 3 с пристроями и сетями, включающий все объекты, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права от 30.12.2006. Изложенное обстоятельство также подтверждается решением единственного участника ООО «Производственное объединение «Металлообработка, специальные технологии» от 31.08.2009 № 2, а также решением единственного участника ООО «Веллфин» от 31.08.2009. То обстоятельство, что по тексту договора аренды стороны поименовали его предмет как «помещение», само по себе правового значения не имеет. Подписание сторонами акта приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.10.2009 с указанием на передаваемую в аренду площадь помещения в размере 1 514 кв.м арбитражный суд расценивает в качестве начала исполнения договора аренды, при котором не исключается поэтапная передача помещений. Таким образом, анализ положений как самого договора, так и приложений № 1 и № 2 к нему позволяет прийти к выводу о согласовании сторонами в качестве предмета договора аренды именно сложной вещи – здания корпуса № 3 как объекта недвижимости со всеми пристроями и сетями к нему.

Необоснованными являются и ссылки апеллянтов на несогласованность сторонами договора аренды условия о размере арендной платы.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды предусмотрено, что за пользование помещением (то есть всем объектом аренды) арендатор уплачивает арендодателю базовую арендную плату, ставка которой за пользование помещением до 1 514 кв.м составляет 50 000 руб. в месяц, включая НДС 18 %, что составляет 7 627 руб. 12 коп., устанавливается на весь срок аренды и может изменяться при последующем заключении договора аренды на новый срок. За пользование помещением арендатор обязан оплачивать дополнительно к базовой ставке за площадь, превышающую 1 514 кв.м, 35 руб./кв.м, включая НДС 18 %. Право требования арендной платы за пользование дополнительными помещениями возникает у арендодателя с момента заключения арендатором договора субаренды на данные площади, соразмерно используемым площадям.

Оценив условия договора аренды, арбитражный суд пришел к выводу о согласовании сторонами условия о размере арендной платы.

Более того, на соответствующее обстоятельство не было указано регистрирующим органом при отказе в государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды по мотивам, изложенным в оспариваемом отказе.

При наличии судебного акта о запрете производить государственную регистрацию со спорным объектом недвижимого имущества, а также в силу положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации ссылка регистрирующего органа на смену его собственника не могла служить основанием для отказа в регистрации договора аренды. Кроме того, принимая во внимание то обстоятельство, что указанная обеспечительная мера была применена судом по спору о переводе прав и обязанностей по договору, то есть, по сути, о реализации преимущественного права арендатора на выкуп данного объекта недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апелляционных жалоб, оспаривающие выводы суда первой инстанции о нарушении прав заявителя данным отказом, которое заключается в том, что государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости была произведена без учета потенциального преимущественного права арендатора на заключение договора купли-продажи.

Правовых оснований для отмены (изменения) решения суда первой инстанции не имеется.

Суд первой инстанции, исходя из характера требований истца и возражений ответчика против заявленного иска, верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дал им надлежащую правовую оценку (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы, приведенные представителями ООО «Альянс» в судебном заседании суда апелляционной инстанции, о необходимости оставления заявленных требований без рассмотрения, с учетом предмета и оснований настоящего спора судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на неверном толковании норм процессуального права.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 ноября 2011 года по делу № А60-29821/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» (ОГРН 1086671008050, ИНН 6671260079) из федерального бюджета 1 000 (одну тысячу) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской