Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2012 по делу n А50-21549/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

частями 4, 5, 8-19 статьи 110, частью 3 статьи 111 Закона о банкротстве. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления от 23.07.2009 года № 58, следует, что на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Исключая земельный участок общей площадью 5 052 кв.м. с находящимся на нем недостроенным зданием автосалона, являющимся самовольной постройкой, с начальной продажной ценой 32 000 000 руб., из Порядка организации проведения продажи имущества должника, заложенного в ОАО «Собинбанк», суд первой инстанции исходил преждевременности выставления данного земельного участка, в рыночной стоимости которого оценщиком была учтена стоимость самовольной постройки, на торги, поскольку до этого конкурсным управляющим и кредиторами должна быть определена правовая судьба данной самовольной постройки, которая не может быть предметом залога до признания на нее права собственности.

Данный вывод суда первой инстанции следует признать верным, основанным на правильном применении норм материального права в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Частью 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Как видно из договора залога (ипотеки) № 0744зюл-р/07/09-6 от 20.05.2009 года, заключенного между ИП Тыриным В.В. (Залогодатель) и ОАО «Собинбанк» (Залогодержатель) (далее – договор ипотеки), в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения всех обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору об открытии кредитной линии Залогодатель передает, а Залогодержатель  принимает в последующий залог земельный участок под общественную застройку на землях населенных пунктов общей площадью 4 622 кв.м., кадастровый № 59:32:341 00 11:0026, условный № 59-59-14/003/2006-343, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, дер. Кондратово, Кондратовское с/п, местоположение установлено  относительно ориентира, расположенного в границах  участка, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала.

В соответствии с пунктами 4.1-4.2 договора ипотеки оценочная (залоговая) стоимость предмета ипотеки на дату заключения договора составляет 13 058 817 руб., согласно отчету № 81/09 от 30.03.2009 года ООО «СБ-Ресурс», рыночная стоимость предмета ипотеки по состоянию на 30.03.2009 года составляет 18 272 000 руб.

При этом, в договоре ипотеки указание на наличие на передаваемом в залог земельном участке строящегося объекта отсутствует.

Ссылка апеллятора на то, что строительные работы на земельном участке уже велись на момент заключения договора об ипотеке и это было учтено при определении оценщиком ООО «СБ-Ресурс» рыночной цены земельного участка апелляционным судом не принимается как не подтвержденная надлежащими доказательствами, представленными в установленном процессуальным законом порядке.    

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права в Едином государственном реестре является единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества.

Именно с момента государственной регистрации недвижимое имущество становится объектом гражданских прав и может быть включено в конкурсную массу должника в целях последующей реализации для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (часть 2 данной статьи).

Лицами, участвующими в деле не оспаривается, что находящееся на спорном земельном участке недостроенное здание автосалона является самовольной постройкой, возведенной без получения на это всех необходимых разрешений.

Поскольку объект самовольного строительства не может выступать в качестве предмета гражданских правоотношений, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что недостроенное здание автосалона не может являться предметом залога и норма, предусмотренная частью 1 статьи 64 Закона об ипотеке применению в рассматриваемом случае не подлежит, так как устанавливает право залога только на те находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, которые можно признать объектом гражданских прав. 

Довод ОАО «Собинбанк» о том, что самовольная постройка является неотделимым улучшением земельного участка, в связи с чем в силу части 6 статьи 6 Закона об ипотеке на нее также распространяется ипотека, подлежит отклонению, поскольку апеллятором не доказано в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что самовольная постройка является таким улучшением земельного участка,  в результате отделения (например, разборке конструкций) которого может быть причинен несоразмерный вред земельному участку.

Кроме того, такое улучшение, как отмечалось выше, носит незаконный характер, а, следовательно, на него не может быть установлен залог до легализации в установленном законом порядке.

Арбитражным судом первой инстанции обоснованно указано, что объект самовольной постройки, не относящийся на данный момент к залоговому имуществу, можно разобрать и реализовать как совокупность строительных материалов, а вырученная от продажи сумма поступит в конкурсную массу в целях удовлетворения требований всех кредиторов должника.

Также судом первой инстанции правильно отмечено, что за объектом самовольной постройки может быть признано право собственности, в силу чего данное имущество может быть признано находящимся в залоге у ОАО «Собинбанк» совместно со спорным земельным участком. Данное обстоятельство может повлечь увеличение стоимости земельного участка и его последующую реализацию с максимально возможным эффектом в интересах как залогового кредитора, так и иных кредиторов должника. 

При этом, не может быть признан обоснованным довод ОАО «Собинбанк» об отсутствии у иных кредиторов права решать правовую судьбу самовольной постройки, так как данный довод основан на ошибочном признании самовольной постройки залоговым имуществом.

Установив расхождение площади спорного земельного участка, указанной в договоре ипотеки, с площадью участка, определенной в Порядке организации и проведении продажи заложенного имущества должника, суд первой инстанции обоснованно отметил, что указанное обстоятельство является дополнительной причиной, не позволяющей утвердить оценку и начальную продажную стоимость земельного участка и свидетельствует о необходимости определить причины расхождений.

Ссылка апеллятора на то, что расхождения по площади земельного участка вызваны тем, что после заключения договора ипотеки произошло преобразование земельного участка  путем объединения с другим земельным участком, который в силу части 6 статьи 11.6 Земельного кодекса также считается предметом залога, судом апелляционной инстанции не принимается, так как указанные обстоятельства не подтверждены надлежащими доказательствами, которые могли быть представлены в суд первой инстанции.

Резюмируя вышесказанное, апелляционный суд отмечает, что утверждение Порядка и условий проведения торгов в отношении спорного земельного участка с начальной продажной ценой 32 000 000 руб., определенной  оценочным отчетом № 18-1/11 от 24.08.2011 года, составленным ООО «Компромисс», является преждевременным, может повлечь за собой нарушение прав кредиторов должника на получение максимальной выручки от продажи имущества.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, арбитражный суд первой инстанции  правомерно утвердил Порядок и условия проведения торгов имущества должника, заложенного в ОАО «Собинбанк», за исключением продажи спорного земельного участка по определенной оценщиком цене.

Доводы апелляционной жалобы ИП Тырина В.В. относительно необоснованного отказа в исключении из конкурсной массы и Порядка и условий проведения торгов имущества должника трехэтажного жилого строения, общей площадью 397,9 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район,  ул. Линия 10-я, дом 15б,  подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

При этом, в силу абзаца второго части 2 данной статьи в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Спорное жилое здание в соответствии с договором залога (ипотеки)                 № 0744зюл-р/07/09-3 от 20.05.2009 года, заключенным между ИП Тыриным В.В. (Залогодатель) и ОАО «Собинбанк» (Залогодержатель) в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения всех обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору об открытии кредитной линии, является находящимся в залоге.

В силу части 1 статьи 205 Закона о банкротстве в конкурсную массу не включается имущество гражданина, на которое в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание.

Частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в названном пункте имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих актах указывает, что при решении вопроса о возможности обращения взыскания на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, являющееся для него и членов его семьи, совместно проживающих в нем, единственным пригодным для постоянного проживания помещением и которое является предметом ипотеки, судам, органам принудительного исполнения надлежит руководствоваться законодательством об ипотеке (определения от 15.07.2010 № 978-О-О и от 19.10.2010 № 1341-О-О).

Право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, предусмотрено статьей 50 Закона об ипотеке.

Согласно статье 78 Закона об ипотеке, обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.

Следовательно, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе квартира (дом), принадлежащая (ий) на праве собственности залогодателю, и на нее может быть обращено взыскание.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 16.12.2010 № 1589-О-О отметил, что предоставляющие залогодержателю право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона от 16.08.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное, направлены на обеспечение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и в качестве таковых служат реализации предписаний статей 17 (часть 3), 35, 46 и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Частью 2 статьи 6 Закона об ипотеке установлено, что не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении