Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012 по делу n А60-37088/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-2769/2012-АК

г. Пермь

19 апреля 2012 года                                                   Дело № А60-37088/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полевщиковой С.Н.,

судей  Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Новожиловой Е.Л., 

при участии:

от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга: не явились,

от ответчика ООО "УралАвтоКонцепт": Маркелов М.А. – представитель по доверенности от 12.05.2011,

от третьего лица Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации»: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "УралАвтоКонцепт"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 07 февраля 2012 года

по делу № А60-37088/2011,

принятое судьей Беляевой Н.Г.,

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга  (ОГРН 1026605252178, ИНН 6608004472)

к ООО "УралАвтоКонцепт"  (ОГРН 1046604386586, ИНН 6672162973)

третье лицо: Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации»

о взыскании 13 762 820 руб. 93 коп., о расторжении договора аренды, о выселении из нежилых помещений,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом принятого судом ходатайства об уточнении исковых требований) о взыскании с ООО "УралАвтоКонцепт" (далее – Общество, ответчик) 3 318 073 руб. 04 коп. – задолженность по арендной плате по договору № 59000040 от 01.07.2006 за период с 01.10.2008 по 30.09.2011, 10 439 747 руб. 89 коп. – пени, начисленные в соответствии с п. 5.2. договора от 01.07.2006 за период с 11.01.2008 по 26.09.2011, о расторжении договора аренды № 59000040 от 01.07.2006 и выселении ответчика из нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Маркса, д. 60, литер А3, А4.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07 февраля 2012 года исковые требования частично удовлетворены: с ответчика в пользу истца взысканы основной долг в размере 3 318 073 руб. 04 коп., пени, начисленные за период с 11.01.2008 по 26.09.2011, в размере 2 000 000 руб., расторгнут договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга № 59000040 от 01.07.2006, так же суд решил выселить ответчика из нежилых помещений подвала №10-17,28-38,50, находящихся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Маркса, д. 60, литер А3, А4. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на отсутствие оснований для взыскания с него суммы задолженности в заявленном размере, поскольку фактически площадь используемого им помещения составляет не 464,4 кв.м, как ошибочно посчитал суд первой инстанции, а 390,8 кв.м. Кроме того, ответчик ссылается на неверный расчет суммы задолженности и пени, поскольку заявлены требования о взыскании долга и пени за период, начиная с 01.10.2008 , а расчет произведен с 01.01.2008. Так же ответчик считает, что у суда не было оснований для расторжения договора и выселения его из занимаемых помещений, поскольку истцом не соблюден установленный законом порядок досрочного расторжения договора с предупреждением арендатора о расторжении за три месяца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Департамент с жалобой не согласен по мотивам, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным, оснований для его отмены не усматривает, ссылаясь на правомерность взыскания с ответчика задолженности по договору и пени, а так же расторжения договора и выселения Общества из занимаемых помещений.

Третье лицо - Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации» - письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Истец и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в судебное заседание не направили. Истец просит рассмотреть жалобу без участия своих представителей. В силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ жалоба рассмотрена апелляционным судом в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 жалоба принята к производству судьей Сафоновой С.Н.

В порядке, предусмотренном п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ, произведена замена судьи Сафоновой С.Н. на судью Полевщикову С.Н.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между правопредшественником истца - Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга № 59000040 от 01.07.2006, в соответствии с условиями которого, арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2006 во временное пользование объект муниципального нежилого фонда: встроенное, пристроенное к нежилому зданию, расположенное по адресу: ул. Карла Маркса, 60 литер А3, А4, подвал, помещения № 10-17, 28-38,50, материал стен – ж/б блоки, общей площадью 464,4 кв.м, из них подвал – 464,4 кв.м, для использования под конторское, складское помещение (п. 1.1. договора).

Срок действия договора с 01.07.2006 по 31.12.2006. По окончании срока действия договора его действие возобновлено на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В соответствии с п. 3.2.5. договора, арендатор принял на себя обязательства своевременно и полностью вносить арендную плату.

За период с 01.01.2008 по 30.09.2011г. обязательства по внесению арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, с допущением просрочек, в связи с чем у него ответчика образовалась задолженность в размере 3 318 073 руб. 04 коп.

Поскольку задолженность по арендной плате в указанной сумме ответчиком в добровольном порядке не уплачена, в том числе после получения претензии, истец обратился в суд за ее взысканием, заявив так же требования о взыскании договорной неустойки, предусмотренной пунктом 5.2 договора аренды, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для взыскания с арендатора задолженности по арендной плате и пени, а так же расторжения договора и выселения ответчика из занимаемых помещений.

Выводы суда являются верными, подтверждаются материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт ненадлежащего исполнения со стороны ответчика условий договора аренды по внесению арендной платы установлен судом первой инстанции и подтверждается материалами дела.

Между тем, по мнению подателя жалобы, расчет арендной платы произведен истцом неверно, поскольку размер занимаемой им площади составляет не 464, 4 кв.м., как указано в договоре, а 390,8 кв.м.

Указанные доводы обоснованно отклонены судом первой инстанции и подлежат отклонению апелляционным судом, как недоказанные.

Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 01.07.2006 (л.д.14) в пользование ответчику переданы помещения общей площадью 464,4 кв.м.

Согласно выписке из технического паспорта на спорные помещения по данным обследования на 08.11.2005 (л.д.93-95) площадь переданных Обществу помещений (№№10-17, 28-38,50) так же составила 464,4 кв.м.

Выпиской из технического паспорта по состоянию на 21.07.2007 (л.д.90-92) подтверждается, что общая площадь помещений №№10-14, 16, 17, 20, 28, 34, 35 составляет 390,8 кв.м.

Вместе с тем, как указано выше, в аренду Обществу были переданы помещения под номерами 10-17, 28-38,50, то есть в указанной выписке от 21.07.2007 отсутствуют сведения о площади переданных Обществу помещений №№15, 29-33, 36-38,50, а так же в ней содержатся сведения о площади помещения №20, которое в аренду Обществу не передавалось.

Сведения о площади спорных помещений, содержащиеся в свидетельстве о государственной регистрации права  (л.д. 20) факт использования Обществом помещений меньшей площадью по сравнению с указанной в договоре так же не подтверждают.

Оценив представленные в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что факт уменьшения площади переданных в аренду Обществу помещений является недоказанным.

Доказательств, подтверждающих проведение в занимаемых Обществом помещениях перепланировки, в результате которой уменьшилась бы их площадь, в материалах дела не имеется, апелляционному суду в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено. Так же отсутствует переписка сторон по указанному вопросу, в том числе по вопросу перерасчета суммы задолженности по арендной плате с учетом занимаемой площади.

Таким образом, задолженность по арендной плате правомерно взыскана с ответчика исходя из размера первоначально переданных ему площадей.

Соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании вышеизложенного.

Ссылки жалобы на неправомерный расчет задолженности и пени с 01.01.2008 при заявленном периоде взыскания – с 01.10.2008 так же являются необоснованными. Согласно представленному в деле ходатайству об уточнении требований (л.д. 117), началом периода взыскания задолженности по договору и пени является 01.01.2008.

Доводов о чрезмерности суммы взысканной неустойки апелляционная жалоба не содержит. При этом апелляционный суд учитывает, что суд на основании ст. 333 ГК РФ снизил подлежащую с ответчика сумму пени более чем в 5 раз.

Что касается доводов жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора и выселении ответчика из занимаемых помещений, апелляционный суд отмечает следующее.

Как указано выше, согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса (абз. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что в п. 7.2., п. 7.2.2 договора аренды стороны предусмотрели возможность его досрочного расторжения в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленной договором.

В материалах дела имеется уведомление о расторжении договора № 02.15-12/1158 от 11.02.2011, полученное ответчиком 24.02.2011, а так же уведомления от 05.12.2008 № 02.18.6-14-10394 и от 09.11.2011 № 02.15-12/11841 с документами, подтверждающими их направление в адрес ответчика.

Указанные уведомления правомерно расценены судом первой инстанции как надлежащие доказательства соблюдения истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора, в том числе предусмотренного договором.

Доводы жалобы о несоблюдении установленного законом и договором порядка досрочного расторжения опровергаются представленными в материалы дело доказательствами, в связи с чем, подлежат отклонению, как необоснованные.

Поскольку материалами дела подтверждается нарушение ответчиком установленных договором сроков внесения арендных платежей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга № 59000040 от 01.07.2006, заключенного между истцом и ответчиком, и выселения ответчика из занимаемых помещений.

Иных убедительных