Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2012 по делу n А60-7015/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ)  обратился к арендодателю с заявлением о приватизации арендуемого помещения.

30.03.2009 арендодатель принял решение об отказе заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Бардина, 21 А, оформленное письмом Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом № 02.12-24-3326 от 30.03.09.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.09.2009 по делу № А60-23096/2009 признан незаконным отказ ЕКУГИ в предоставлении ООО «Родонит-95» преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бардина, 21А по договору № 42530062 от 04.01.1997, оформленный письмом от 30.03.2009 № 02.12-24-3326.

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом направил ООО «Родонит-95» проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 15.12.2010 №523.

Пункт 1.2 проекта договора изложен в редакции: «В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда – «помещения, расположенные в строении литера А, назначение: нежилое, площадь общая 1461,7 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал – помещения №№ 13-16; 1 этаж - помещения №№ 1-34, 88; 2 этаж помещения №№ 1-3, 5-41, 51-65; 3 этаж помещения №№ 1-2, расположенные по адресу (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Академика Бардина, д. 21» (л.д. 13-19 т.1).

Согласно п. 2.1. указанного проекта договора цена объекта составляет     60 050 000 руб., кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 10 809 000 руб. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 6.1 указанного проекта договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,5 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

Цена объекта в сумме 60 050 000 руб.,  определена на основании отчета ООО «Трансэнергоресурс» от 28.06.10 № 314.

В протоколе разногласий к указанному договору истец предложил изложить п. 1.2 договора в редакции: «В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда – «помещений, расположенных в строении литера А, общей площадью 1450, 1 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал -  помещения №№13-16, 1 этаж – помещения №№ 1-34, 88; 2 этаж помещения №№ 1-3, 51-53; 68, 3 этаж помещения №№ 1-2, расположенные по адресу (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Академика Бардина, д. 21» (л.д.20-21 т.1).

В суде первой инстанции истец просил исключить из указанного пункта помещение №68.

Истец просил изложить  2.1. договора в редакции: «Цена объекта составляет 55 624 206 в том числе НДС».

П. 6.1. истец предложил изложить в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике погашения просроченной задолженности включительно».

ЕКУГИ письмом от 16.02.2011 №02.12-19/1/1438 отклонил предложенную истцом редакцию  п.п. 1.2, 2.1, 2.3  договора (л.д. 24 т.1).

Недостижение соглашения между сторонами по данным условиям договора явилось основанием для предъявления истцом рассматриваемого иска.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно ст. 9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно  п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях передачи разногласий возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определяя п. 1.2. договора в редакции продавца, суд первой инстанции обоснованно исходил из имеющихся  в материалах дела сведений о том, что объектом аренды являлось помещение площадью 1464,70 кв.м., право муниципальной собственности зарегистрировано на нежилые помещения, общей площадью 1461, 7 кв.м., (при этом помещение №68 не относится к  предмету настоящего спора), согласно кадастровому паспорту от 01.04.2010 на кадастровый учет поставлены помещения общей площадью 1461, 7 кв.м., в отношении данного помещение постановлением Администрации города Екатеринбурга от 10.12.2010 от №175 утверждены условия приватизации. Таким образом, помещение площадью 1461, 7 кв.м. признано судом объектом  права, индивидуализированным в установленном законом порядке.

Довод истца о том, что он использует помещения меньшей площадью - за исключением межоконного пространства, площадь которого не должна входить в площадь выкупаемого помещения, подлежит отклонению.

Фактическое неиспользование истцом части объекта недвижимого имущества не означает изменение данного объекта как объекта гражданских прав (ст. ст.128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то есть проведение оценки уполномоченным органом обязательно, а определенная величина оценки является обязательной для сторон сделки.

Определяя условие п. 2.1. договора в редакции продавца, указывая стоимость отчуждаемого имущества в сумме 60 050 000 руб., то есть в размере, определенном оценщиком ООО «Трансэнергоресурс» в отчете от 28.06.2010 №314, суд первой инстанции оценил заключение судебной экспертизы, выполненное Некоммерческим партнерством «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, в том числе с учетом заключения  экспертного совета  саморегулируемой организации оценщиков «Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков»  от 30.06.2010 №20/05/32-10, в котором указано на отсутствие существенных замечаний по отчету от 28.06.2010 №314, влияющих на итоговый  результат (л.д. 105-118 т. 1).

Судом апелляционной инстанции с целью установления соответствия выполненного обществом «Трансэнергоресурс» отчета об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества требованиям действующего законодательства назначена повторная судебная экспертиза.

Как следует из выводов заключения эксперта  ООО «Росоценка» Комлевой С. Х. от 26.03.2012 №06-03/2012, а также объяснений эксперта Комлевой С. Х. в суде апелляционной инстанции, отчет ООО «Трансэнергоресурс» соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007, № 256, № 255, № 254; указанные экспертом замечания не существенны и не влияют на итоговый результат оценки.

Таким образом, указанные доказательства опровергают утверждение истца о недостоверности результата оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенной ООО «Трансэнергоресурс».

Арбитражный апелляционный суд исследовал и оценил возражения истца относительно заключения повторной судебной экспертизы.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проведение судебной экспертизы и ее результат, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, соответствует положениям ст. 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов оценщика, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного отчета.

Довод истца о том, что эксперт Комлевой С. Х. ранее сообщала об имеющихся в  оспариваемом отчете  недостатках (протокол осмотра доказательств от 15.05.2012), не опровергает вывод повторной экспертизы о том, что замечания по отчету не существенны и не влияют на итоговый результат оценки.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку недостоверность отчета ООО «Трансэнергоресурс»  не установлена, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том что цена продаваемого объекта подлежит установлению в размере 60 050 000 руб.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 01.04.2011 не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации недвижимого имущества, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008  № 159-ФЗ.

Принимая во внимание изложенное, является правомерным вывод суда о том, что указание в договоре цены объекта в размере  60 050 000 руб. (без учета НДС) не противоречит  вышеназванным правовым нормам.

Апелляционная жалоба не содержит доводов относительно определения судом условия п. 6.1. договора о пени за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупателем в размере 0,1 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), поэтому оснований для иного вывода  в указанной части у суда апелляционной инстанции не имеется.

Учитывая изложенное, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права.

Судом не допущены процессуальные нарушения, которые могли бы явиться основанием отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, оснований для отмены (изменения) решения суда от 17.11.2011 не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с уплатой  государственной пошлины