Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу n А50-5127/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

администрации города Перми сообщил Кусакиной О.В. о невозможности предоставления земельного участка в собственность (письмо № И-21-01-09-4331 от 06 марта 2012 года, л. д. 71-72).

14 марта 2012 года Кусакиной О.В. повторно взамен ранее выданного Свидетельства от 20 мая 2011 года на основании того же договора купли-продажи от 11 апреля 2011 года выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности на административное здание (лит. А), здание хозяйственного блока (лит. Д), объекты вспомогательного назначения: распределительный пункт административного здания – РП (лит. Г), выгребную яму (лит. Г1), ограждение (лит. 1), ворота (2), замощение (I), площадку для сбора мусора (лит. II), назначение: нежилое, площадью застройки 355,9 кв. м. по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Луначарского, 77а (л. д. 73).

Полагая, что на земельном участке, предоставленном для реконструкции здания, без необходимой разрешительной документации возведены новые объекты недвижимости, на которые зарегистрировано право собственности, департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Кусакиной О.В., ООО «Уралсервис» и Управлению Росреестра по Пермскому краю о признании объектов недвижимого имущества – распределительного пункта административного здания – РП (лит. Г), выгребной ямы (лит. Г1), ограждения (лит. 1), ворот (лит. 2), замощения (лит. I), площадки для сбора мусора (лит. II), расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Луначарского, 77А, самовольными постройками, возложении на Кусакину О.В. обязанности снести объекты недвижимого имущества за свой счет, признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 11 апреля 2011 года объекта недвижимого имущества, отсутствующим права собственности ООО «Уралсервис», индивидуального предпринимателя Кусакиной О.В. на названные объекты недвижимого имущества и исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности Кусакиной О.В. на названные объекты на основании статей 11, 222, 304 ГК РФ (л. д. 5-11, 103-104, 145-150).

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также предусмотрено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Собственником земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410137:48 по ул. Луначарского, 77а в г. Перми, на котором расположены спорные объекты, является муниципальное образование «город Пермь», что ответчиками не оспаривается.

В силу 2.1.1. Положения о департаменте земельных отношений администрации города Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 12 сентября 2006 года № 210, основной целью деятельности данного департамента является осуществление полномочий администрации города Перми (в части, установленной настоящим Положением) по управлению и распоряжению земельными и лесными участками, находящимися в муниципальной собственности города Перми, и участками, собственность на которые не разграничена, в соответствии с действующим законодательством.

Следовательно, департамент земельных отношений администрации города Перми вправе обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.

Земельный участок предоставлен в аренду для реконструкции административного здания (л. д. 19-22).

Из пояснений представителей Кусакиной О.В. следует, что разрешительная документация на реконструкцию административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:441 0137:0013, находящемся в настоящее время в собственности Кусакиной О.В., не получена (протокол судебного заседания от 09-15 августа 2012 года). Иного ею в порядке статьи 65 АПК РФ не доказано.

Сведения о том, на каком основании на земельном участке, предоставленном  для реконструкции здания, расположенного на смежном земельном участке, возведен объект, именуемый «автостоянка», включающий в себя согласно данным кадастрового паспорта на 04 марта 2011 года спорные объекты под литерами Г, Г1, 1, 2, I, II, в материалах дела отсутствуют (статья 65 АПК РФ).

Доказательства того, что ООО «Уралсервис» приобретен или возведен самостоятельный объект недвижимого имущества – автостоянка, включающий в себя спорные объекты, который продан им Кусакиной О.В. по договору купли-продажи от 11 апреля 2011 года и на основании которого произведена государственная регистрация права собственности покупателя, в материалы дела не представлены (статья 65 АПК РФ).

В последующем наименование объекта «автостоянка» изменено на «административное здание» (л. д. 87-88).

Вместе с тем факт нахождения на арендованном земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410137:48 построек: распределительного пункта административного здания – РП (лит. Г), ограждения (лит. 1), ворот (2), замощения (I), площадки для сбора мусора (лит. II), на которые в последующем на основании того же договора купли-продажи от 11 апреля 2011 года зарегистрировано право собственности как на самостоятельные объекты капитального строительства,  подтверждается материалами дела (л. д. 28-29, 73, 87-88) и лицами, участвующими в деле, не оспаривается (статья 65 АПК РФ).

Основания для возведения на предоставленном для реконструкции административного здания земельном участке иных объектов недвижимости отсутствовали.

Ссылка ответчиков в обоснование законности возведения объектов на то, что они построены с целью дальнейшей реконструкции здания, носят вспомогательный характер и необходимы для его реконструкции, поэтому получение разрешения на их строительство в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется, подлежит отклонению судом.

Согласно подпункту 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие  на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Однако в отсутствие разрешительной документации на реконструкцию здания, которая бы содержала информацию о наличии таких объектов вспомогательного использования, как распределительный пункт административного здания, ограждение, ворота, замощение, площадка для сбора мусора, сделать вывод о том, что они являются объектами вспомогательного использования и составной частью проекта реконструкции административного здания, не представляется возможным.

Следовательно, спорные объекты капитального строительства, возведенные без соответствующего разрешения на земельном участке, предоставленном для реконструкции имеющегося здания, расположенного на смежном участке, а не для строительства новых объектов недвижимости, являются самовольными постройками и подлежат сносу (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с абзацами 1 – 2 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

По утверждению ответчиков строительство спорных объектов осуществлено ООО «Уралсервис» (протокол судебного заседания от 09-15 августа 2012 года).

Вместе с тем, абзацем 2 пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 установлено, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Поскольку в настоящее время самовольные постройки приобретены Кусакиной О.В по договору купли – продажи и находятся в её  владении, она же приняла на себя на основании соглашения № 1 от 11 апреля 2011 года в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка № 44-10П от 06 октября 2010 года (л. д. 24), спорные постройки подлежат сносу за ее счет.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчиков пояснили, что  объект – выгребная яма (лит. Г1) – расположен на другом земельном участке с кадастровым номером 59:01:44 1 0137:0013. Представитель истца, департамента земельных отношений администрации города Перми, данное обстоятельство не оспорил (протокол судебного заседания от 09 -15 августа 2012 года).

С учетом изложенного исковые требования департамента земельных отношений администрации города Перми о признании объектов недвижимого имущества: распределительного пункта административного здания – РП (лит. Г), ограждения (лит. 1), ворот (лит. 2), замощения (лит. I), площадки для сбора мусора (лит. II), расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Луначарского, 77А, самовольными постройками и возложении на Кусакину О.В. обязанности снести объекты недвижимого имущества за свой счет подлежат удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим продавцу на законных основаниях, поэтому она не может  выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор купли-продажи от 11 апреля 2011 года в части продажи объектов недвижимости под литерами Г, 1, 2, I, II, то есть распределительного пункта административного здания, ограждения, ворот, замощения, площадки для сбора мусора, являющихся самовольными постройками, не соответствует пункту 2 статьи 222 ГК РФ, он является недействительным (ничтожным) в этой части в силу статьи 168 ГК РФ.

Исковые требования департамента земельных отношений администрации города Перми в данной части также подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Учитывая, что государственная регистрация права собственности Кусакиной О.В. на спорные самовольные постройки нарушает право истца как собственника земельного участка, на котором они расположены, и его право не может быть защищено иным способом, исковые требования о признании отсутствующим права собственности Кусакиной О.В. на распределительный пункт административного здания – РП (лит. Г), ограждение (лит. 1), ворота (2), замощение (I), площадку для сбора мусора (лит. II), назначение: нежилое, площадью застройки 355,9 кв. м. расположенные по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Луначарского, 77а, направленные на его восстановление, подлежат удовлетворению.

Наличие в ЕГРП записи о праве собственности Кусакиной О.В. на постройки, признанные судом самовольными, накладывает на истца определенные ограничения, обусловленные распространением на эти объекты правового режима, установленного действующим законодательством для  недвижимого имущества, что противоречит требованиям статьи 222 ГК РФ, и значительно ограничивает возможность реализации полномочий собственника в отношении