Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2012 по делу n А60-38023/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7971/2012-ГК

г. Пермь

23 августа 2012 года                                                             Дело № А60-38023/2011­­

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  23 августа 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Усцова Л.А.,

судей   Скромовой Ю.В., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Решановой Д.М.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича: представитель не явился,

от ответчика - Администрации Новолялинского городского округа: Смагина М.М. по доверенности № 32 от 15.08.2012, паспорт,

от ответчика - индивидуального предпринимателя Можаева Дениса Сергеевича:представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 мая 2012 года

по делу № А60-38023/2011,

принятое судьей Громовой Л.В.

по иску индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича  (ОГРНИП 304664727900033, ИНН 664700025348)

к Администрации Новолялинского городского округа, индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу  (ОГРНИП  310663909500025, ИНН 660901446910)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости,  об урегулировании разногласий, установил:

Индивидуальный предприниматель Гайнулин Харис Абдуллович (далее – ИП Гайнулин Х.А.) обратился в арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации Новолялинского городского округа, индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу (далее – ответчики) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, 46 (отчеты №№ 14,15 о рыночной стоимости земельного участка и нежилого помещения от 27.02.2011), урегулировании разногласий пунктов 1.1, 3.1, 3.2, Приложения №№ 1,2 проекта договора купли-продажи № 2 от 28.03.2011 в редакции протокола разногласий от 20.06.2011 истца.

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка площадью 427 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Д.С., содержащейся в отчете №14 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.02.2011.

Частичный отказ от иска судом принят в порядке ст. 49 АПК РФ.

Кроме этого, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца об изменении предмета исковых требований (ст. 49 АПК РФ).

Таким образом, судом первой инстанции рассмотрены требования истца:

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Д.С., содержащейся в отчете №15 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.02.2011;

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Администрацией Новолялинского городского округа договора купли-продажи №2 от 28.03.2011 путем принятия пунктов  1.1, 3.1, 3.2 названного договора, а также приложения №2 к договору в следующей редакции:

      п. 1.1: «продавец продает на основании плана приватизации, утвержденного 25 марта 2011 Постановлением Главы Новолялинского городского округа №248, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение – магазин общей площадью 189,3 кв.м., инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А,а, этажность: 1, кадастровый (условный) номер объекта: 66-66- 04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, и земельный участок площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов – под объект торговли – магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре»;

- п. 3.1: «Сумма выкупа составляет 2 040 000 руб. (в соответствии с абз.2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ покупатель признается налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость, самостоятельно исчисляет НДС расчетным методом, удерживает из выплачиваемых доходов и уплачивает в бюджет соответствующую сумму налога) – основная сумма платежа, установленная в соответствии с отчетом об оценке №1 ИП Можаева Д.С. по состоянию на 30.01.2012. На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011, Муниципальный вестник Новолялинского городского округа №10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011 составляет 8,00%. Начало срока платежей по настоящему договору и их окончание скорректировать с учетом вышеуказанных изменений»;

- п. 3.2 названного договора скорректировать с учетом вышеуказанных изменений;

- приложение №2 скорректировать с учетом вышеуказанных изменений.

ИП Гайнулин Х.А. при рассмотрении дела отказался от заявленного ранее ходатайства о проведении по делу судебной оценочной экспертизы в целях проверки на соответствие требованиям закона отчета №15 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, произведенного  ИП Можаевым Д.С. 27.02.2011. В обоснование истец указал, что полагает возможным принять представленный ИП Можаевым Д.С. отчет №1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 31.01.2012.

Администрация Новолялинского городского округа против приобщения к материалам дела и принятии отчета №1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 31.01.2012 в качестве надлежащего доказательства по делу возражала.

Определением арбитражного суда от 06.03.2012 по делу назначалась судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46. Проведение экспертизы поручалось судом специалисту ООО «Консалтинг Групп» Радько Сергею Григорьевичу, производство по делу приостанавливалось до 10.04.2012.

Определением суда от 21.05.2012 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения №309-12/Н от 10.05.2012 (ст. 146 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 24.05.2012 производство по делу в части требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете №14 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.02.2011 прекращено (п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

Судом признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная  в отчете №15 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.02.2011.

Суд принял решение урегулировать разногласия, возникшие между ИП Гайнулиным Х.А. и Администрацией Новолялинского городского округа, изложив пункты договора купли-продажи №2 от 28.03.2011 в следующей редакции:

- п. 1.1: «продавец продает на основании плана приватизации, утвержденного 25 марта 2011 Постановлением Главы Новолялинского городского округа №248, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами …», а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение – магазин общей площадью 189,3 кв.м., инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А,а, этажность: 1, кадастровый (условный) номер объекта: 66-66-04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, и земельный участок площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов – под объект торговли – магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская u1086 область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре»;

- п. 3.1: «Сумма выкупа составляет 2720390 (два миллиона семьсот двадцать тысяч триста девяносто) рублей без НДС, в том числе 2271186 руб. без НДС – стоимость нежилого помещения – магазина общей площадью 189,3 кв.м., установленная в соответствии с экспертным заключением №309-12/Н, выполненным экспертом Радько С.Г. при рассмотрении арбитражным судом дела №А60-38023/2011, 449204 руб. без НДС – стоимость земельного участка площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, определенная на основании отчета об оценке №14 от 27.02.2011, выполненного ИП Можаевым Д.С. На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011, Муниципальный вестник Новолялинского городского округа №10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011г. составляет 8,00%. Начало срока платежей по настоящему договору – до 20 числа месяца, следующего после вступления настоящего решения в законную силу»;

- п. 3.2: «Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку на 5 лет (60 месяцев), в размере ежемесячного основного платежа не менее 45339 руб. 83 коп. с одновременной

уплатой процентов до 20 числа каждого месяца в соответствии с графиком  платежей, являющимся приложением к договору, по реквизитам счета, указанным продавцом. Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом: Пр= О х Д х 1/3 ставки рефинансирования / 365 х 100, где Пр – сумма процентов, О – остаток задолженности по основному договору, Д – фактическое количество календарных дней между платежами, 365 – фактические дни в году. Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному договору. Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, распределяются с учетом положений ст. 319 ГК РФ и разъяснений Президиума ВАС РФ, изложенным в Информационном письме от 20.10.2010 №141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

- приложение №2 к договору «График оплаты в рассрочку арендуемого имущества» изложить с учетом содержания п. 3.1 договора.

ИП Гайнулин Х.А. обжаловал решение в апелляционном порядке. Просит отменить решение в части прекращения производства по делу о признании недостоверной  величины стоимости земельного участка и урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости № 2 от 28.03.2011 и принять по делу новый судебный акт:

 - признать недостоверной  величину рыночной стоимости объекта оценки земельного участка общей площадью 427 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская области, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, определенную на основании Отчета об оценке № 14 от 27.02.2011, выполненного ИП Можаевым Д.С.;

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи № 2 от 28.03.2011 года, установив выкупную стоимость нежилого помещения – магазина общей площадью 189,3 кв.м. инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А, а, этажность: 1, кадастровый1  (условный) номер объекта: 66-66-04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, в размере 1 880 000 руб.,  установленную в соответствии с Отчетом об оценке № Н-069/2011 от 20.06.2011г., выполненного ООО «Центр независимой экспертизы оценки».

Администрация Новолялинского городского округа представила мотивированный отзыв,  в котором просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Гайнулина Х.А. – без удовлетворения.

Полагает назначение судебной экспертизы по делу в отношении стоимости объекта недвижимости (при наличии разногласий сторон)    необходимой и обоснованной. Соответственно, установление цены объекта на основании  экспертного  заключения № 309-12/Н от 10.05.2012 – правомерным.

Представитель Администрации подтвердил отказ в суде первой инстанции представителя истца от требования в части признания недостоверной  величины стоимости земельного участка, поэтому оснований для пересмотра решения в этой части не усматривает.

Редакцию спорных пунктов договора, принятых судом, Администрация не оспаривает.

Полагает, что желание истца приобрести земельный участок по льготной выкупной цене не основано на законе № 137-ФЗ от 25.10.2001, поскольку ИП Гайнулин собственником объекта недвижимости не является.

Возражения ИП Гайнулина Х.А. по этому поводу, полученные судом по факсу 14.08.2012 в 14:14 практически не читаемы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу:  Свердловская