Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2012 по делу n А60-52965/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

исходя из проектной суммарной площади всех квартир, встроенных нежилых помещений и подземной парковки, подлежащих передаче в собственность инвестора в соответствии с приложением № 1 к договору. Размер и сроки финансирования установлены приложением №2 к договору, общий размер инвестиций составляет 179 000 000 руб., срок сдачи объекта ориентировочно 3 квартал 2010 года.

Суд первой инстанции, проанализировав условия заключенного сторонами договора и отношения сторон с учетом правовой позиции, изложенной в п. 4 вышеуказанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54, пришел к выводу о том, что договор № 07 от 26.03.2007 с учетом положений п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации по существу является договором купли-продажи будущей вещи, в силу которого у сторон возникли взаимные обязательства, а именно: у ООО «Строительное предприятие «ЭСПО-РЕМ» - по строительству и передаче предусмотренных договором объектов, у ЖСК «Импульс» - по оплате всех затрат по строительству объектов, подлежащих передаче по вышеуказанному договору.

По результатам рассмотрения заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии надлежащих доказательств исполнения ООО СП «ЭКСПО-РЕМ» обязанности по передаче ЖСК «Импульс» помещений, предусмотренных приложением №1 к договору № 07 от 26.03.2007. При этом соглашение от 28.10.2010 не принято судом в качестве доказательства передачи объекта, предусмотренного приложением № 1 к договору № 07 от 26.03.2007, и исполнения ООО СП «ЭКСПО-РЕМ» соответствующих обязательств по данному договору, так как по указанному соглашению был передан совершенно иной объект – незавершенный строительством. В связи с этим договор № 07 от 26.03.2007 на момент рассмотрения настоящего спора не признан судом исполненным со стороны ООО СП «ЭКСПО-РЕМ» в части передачи ЖСК «Импульс» объектов недвижимости, являющихся предметом данного договора.

Учитывая, что объекты недвижимости, предусмотренные приложением № 1 к договору № 07 от 26.03.2007 в установленном порядке не переданы, в то время как денежные средства, подлежащие оплате с учетом перерасчета на основании пункта 2.3. договора, безусловно обусловлены исполнением обязательств по передаче объектов недвижимости инвестору, суд пришел к выводу о  том, что в данной ситуации не представляется возможным достоверно определить какие конкретно объекты, какой площадью переданы в порядке, установленном законом и договором, и соответственно установить расхождения с проектной площадью и проверить перерасчет, произведенный в соответствии с пунктом 2.3. договора.

На этом основании в удовлетворении удовлетворения требований истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по договору № 07 от 26.03.2007 в сумме 12 232 894 руб. 34 коп. судом первой инстанции отказано.

Удовлетворяя частично - в сумме 914 198 руб.47 коп., требования истца по первоначальному иску о взыскании неустойки, начисленной за нарушение сроков оплаты за период с 19.11.2011 по 19.12.2011 в отношении задолженности в размере 9 728 241 руб. 20 коп., и неустойки, начисленной за нарушение сроков оплаты за период с 16.12.2010 по 15.12.2011 в отношении задолженности в размере 2 504 653 руб. 14 коп., суд первой инстанции исходил из доказанности того обстоятельства, что о наличии у ЖСК «Импульс» неисполненного обязательства по инвестированию в сумме 2 504 653 руб.14 коп. за период с 16.12.2010 по 15.12.2011, исходя из графика платежей, предусмотренного пунктом 6 соглашения от 28.10.2010. При этом судом первой инстанции отклонен довод ответчика о том, что сумма неустойки является завышенной и явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отклоняя требование истца по первоначальному иску о взыскании неустойки в сумме 269 737 руб. 43 коп., начисленной за нарушение сроков оплаты за период с 19.11.2011 по 19.12.2011 в отношении задолженности в размере 9 728 241 руб. 20 коп., определенной истцом исходя из положений пункта 2.3 договора № 07 от 26.03.2007, суд первой инстанции, руководствовался ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями заключенного сторонами договора, пришел к выводу о несогласованности сторонами неустойки в качестве меры ответственности за неисполнение обязательств по оплате денежных сумм, предусмотренных пунктом 2.3 договора № 07 от 26.03.2007.

Отказывая в удовлетворении иска ЖСК «Импульс» о взыскании убытков в сумме 4 889 614 руб., обусловленных некачественностью объекта недвижимости, переданного ему ООО СП «ЭКСПО-РЕМ», суд первой инстанции исходил из того, что объект недвижимости, продажа которого предусмотрена договором № 07 от 26.03.2007, до настоящего времени не передан заказчиком инвестору в установленном законом и договором порядке, а к объекту незавершенного строительства, переданному ЖСК «Импульс», не могут предъявляться требования в отношении объемов и качества выполненных работ, аналогичные завершенному строительством объекту. Суд указал при этом, что предъявляя требования относительно объемов и качества работ, ЖСК «Импульс» исходит из характеристик объемов и качества работ, которым должен соответствовать завершенный строительством жилой дом, между тем такой объект истцу не передан ответчиком и как следует из содержания претензий истца большая часть из них относится к факту невыполнения работ. В связи с этим суд, исходя из заявленных истцом по встречному иску предмета и основания, счел невозможным применение положений статей 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзыва, заслушав пояснения представителей истца и представителей ответчика, участвовавших в судебном заседании, проверив правильность применения и соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного акта не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из условий инвестиционного договора № 07 от 26.03.2007 следует, что волеизъявление ответчика – ЖСК «Импульс», являющегося инвестором по договору, направлено на приобретение в собственность определенного объекта – квартиры, встроенные нежилые помещения, парковочные места в подземной парковке, входящие в состав жилого дома с подземной парковкой по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова и указанные в приложении № 1 к договору (пункты  1.1, 1.3 договора); и получение материальной выгоды в виде определенного вознаграждения для истца – ООО СП «ЭКСПО-РЕМ», являющегося заказчиком по данному договору (пункты 1.1, 2.1, 2.5 договора, приложение № 2 договору).

Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

По смыслу пункта 2 указанного постановления Пленума ВАС РФ возможность квалификации договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи обусловлена наличием в договоре сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Такие сведения должны иметь место в момент заключения (подписания) договора.

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным (абзац 4 пункта 2 указанного постановления Пленума ВАС РФ). 

Так же необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из предмета инвестиционного договора № 07 от 26.03.2007 следует, что стороны согласовали существенные условия договора относительно объекта инвестирования, подлежащего передаче ответчику (пункты 1.1, 1.3 договора, приложение № 1 к договору), а также его цену (приложение № 2 к договору), которые фактически соответствуют существенным условиям договора купли-продажи.

В силу изложенного, исходя из буквального толкования условий инвестиционного договора № 07 от 26.03.2007 и действительной воли сторон при заключении данного договора, судом первой инстанции дана правильная его правовая квалификация как договора купли-продажи будущей вещи.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из содержания представленного в материалы инвестиционного договора № 07 от 26.03.2007, следует, что на ООО «ЭКСПО-РЕМ» возлагалась обязанность по передаче ЖСК «Импульс» входящих в состав объекта квартир, встроенных нежилых помещений и парковочных мест в подземной парковке, соответствующих приложению № 1 к договору, проектной документации, санитарным, строительным иным нормам по акту приема-передачи (пункт 3.3.4 договора – т. 1 л.д. 13).

Между тем доказательства исполнения истцом, ООО «ЭКСПО-РЕМ», данного обязательства, в материалах дела отсутствуют.

При этом заключенное сторонами договора соглашение о передаче объекта незавершенного строительства от 28.10.2010  таким доказательством не является, так как свидетельствует о передаче истцом ответчику объекта незавершенного строительства, площадью застройки 366,2 кв.м, степенью готовности 99 % (т. 1 л.д. 20-21). Более того условия указанного соглашения обязывают истца, ООО «ЭКСПО-РЕМ», возобновить строительство переданного объекта незавершенного строительства на условиях, предусмотренных инвестиционным договором № 07 от 26.03.2007, сохраняющим свою юридическую силу (пункты 7, 9, 10 соглашения).

Проанализировав условия инвестиционного договора № 07 от 26.03.2007, суд первой инстанции верно указал, что оплата денежных средств по итогам перерасчета, производимого на основании пункта 2.3 договора, безусловно обусловлена исполнением обязательств по передаче объектов недвижимости инвестору.

Оценив в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом условий заключенных сторонами инвестиционного договора № 07 от 26.03.2007 и соглашения о передаче объекта незавершенного строительства от 28.10.2010, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводам о том, что объекты недвижимости, предусмотренные приложением № 1 к договору № 07 от 26.03.2007 в установленном порядке не переданы, условия инвестиционного договора истцом в полном объеме не исполнены.

Доводы апелляционной жалобы ООО «ЭКСПО-РЕМ» по существу сводятся к несогласию с указанными выводами суда первой инстанции и основаны на ином толковании условий инвестиционного договора № 07 от 26.03.2007. Заявитель жалобы считает, что оплата денежных средств по итогам перерасчета, производимого на основании пункта 2.3 договора, обусловлена не исполнением обязательств по передаче объектов недвижимости инвестору, а наступлением следующих обстоятельств: проведение технической инвентаризации; наличие разницы между проектной и фактической площадью более чем на 2 квадратных метра; наступление срока выплаты, исчисляемой как истечение 50 дней с момента выставления требования.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с предложенным истцом толкованием условий инвестиционного договора № 07 от 26.03.2007. Буквальное толкование условий указанного договора в их совокупности (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) безусловно свидетельствует о правильности сделанного судом первой инстанции вывода о том, что оплата денежных средств по итогам перерасчета, производимого на основании пункта 2.3 договора, обусловлена исполнением обязательств по передаче объектов недвижимости инвестору.

Иное толкование пункта 2.3 инвестиционного договора № 07 от 26.03.2007  противоречило бы положениям ст. 486, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям инвестиционного договора № 07 от 26.03.2007 в целом.

При этом упоминание в п. 2.3 договора о результатах технической инвентаризации указанное толкование договора не изменяет. Результаты технической инвентаризации по смыслу пункта 2.3 договора являются исходными данными при определении фактической площади переданных объектов, расхождение которых с проектной площадью является основанием для перерасчета размера инвестиций. Сам по себе факт проведения технической инвентаризации основанием для перерасчета размера инвестиций в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 договора, не является.

Не может быть признано апелляционной коллегией состоятельным утверждение ответчика о том, что вывод суда об отсутствии факта спорного объекта недвижимости и входящих в него помещений противоречит позициям участников спорного материального правоотношения – ООО «ЭКСПО-РЕМ» и ЖСК «Импульс», которые в ходе производства по делу подтверждали состоявшуюся передачу объекта. Пояснения участников процесса и собранные