Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 по делу n А60-9330/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-8327/2012-ГК

г. Пермь

30 августа 2012 года                                                              Дело № А60-9330/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2012 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2012 года

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей  Скромовой  Ю. В., Дюкина  В. Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Глушенковой С. А.,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле, - не явились,

лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы  истца Администрации города  Екатеринбурга и ответчика общества с ограниченной ответственностью «Парковка»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 21 июня 2012 года

по делу №А60-9330/2012,

принятое судьей Парамоновой  В. В.,

по иску Администрации города  Екатеринбурга  

к обществу с ограниченной ответственностью «Парковка»  (ОГРН 1056605245971, ИНН 6674162440)

о взыскании задолженности,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Парковка» (далее – ответчик, ООО  «Парковка») о взыскании  4 513 155 руб. 87 коп., в том числе 2 820 493 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате, 1 692 661 руб. 97 коп. пени.

 Решением суда от  21.06.2012 иск удовлетворен частично. С ООО «Парковка» в пользу Администрации города Екатеринбурга взыскано  283 107 руб. 16 коп., в том числе  120 851 руб. 88 коп. основного долга и 162 255 руб. 28 коп. неустойки за период с 11.07.2010  по 15.02.2012. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец с решением суда не согласен, в апелляционной жалобе и в дополнении к апелляционной жалобе  просит решение  суда отменить, принять  по делу новый судебный акт.  Истец полагает, что надлежащим образом исполнил обязательства по договору  аренды, предоставив  ответчику в пользование земельный участок  19.06.2008 по акту, арендная плата подлежит исчислению  с 19.06.2008.

  Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению ответчика,  арендодатель  не предоставил ответчику как  арендатору земельный участок, пригодный для использования его по назначению, поскольку  на земельном участке находятся металлические гаражи.

Стороны в суд апелляционной инстанции не явились.

Истец в отзыве просил апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что  к моменту подписания договора аренды земельного участка и акта приема-передачи  земельный участок был свободен от прав третьих лиц; при заключении договора аренды  Администрация  не принимала на себя обязательства  по освобождению земельного участка  от металлических гаражей, общество «Парковка», подписывая акт приема-передачи земельного участка, знало о нахождении на земельном участке металлических гаражей,  предполагало самостоятельно освободить земельный участок. Также  истец указал, что  ответчик использует спорный земельный участок  для размещения автостоянки.

 Ответчик отзыв на апелляционную жалобу истца  в суд апелляционной инстанции не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 18.05.2009 на основании  постановления главы  Екатеринбурга от 19.06.2008 №2338  истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключил договор аренды земельного участка № 5-1825, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок  площадью  5 055 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0504901:43 (категория земель – земли населенных пунктов), находящийся по адресу: улица Селькоровская напротив домов 60-62 в городе Екатеринбурге,  с целевым использованием: для организации автостоянки без права капитального строительства на неопределенный срок (п.п. 2.1, 6.1. договора ).

В соответствии с п. 2.2.1. договора  размер арендной платы  определяется арендодателем  в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и  муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендой платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора. При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и  муниципального образования «город Екатеринбург», влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан  произвести  перерасчет арендной платы, а арендатор - уплачивать измененную арендную плату.

Пунктом 2.2.4 договора аренды предусмотрено, что арендатор уплачивает арендную плату  ежемесячно не позднее 10 числа  текущего месяца, если иное не предусмотрено расчетом арендной платы на текущий год.

За несвоевременную уплату арендатором арендной платы  пунктом 3.1. договора предусмотрена ответственность в виду  пени  в размере 0,1% от суммы задолженности  за каждый день просрочки.

18.05.2009 стороны подписали акт передачи земельного участка арендодателем арендатору.

Истец, обращаясь в  суд с иском, указал, что за период с  19.06.2008 по 09.03.2011  арендная плата  по договору составила 2 991 993 руб. 90 коп., ответчик уплатил арендную плату в сумме  171 500 руб., задолженность ответчика по арендной плате составила 2 820 493 руб. 90 коп.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что заключенный на неопределенный срок  договор аренды от 18.05.2009 № 5-1825 прекращен с 28.09.2010 в связи с односторонним отказом арендатора от договора; ответчик не представил доказательств невозможности использования  земельного участка в период с июля 2010 года по 28.09.2010. Суд пришел к выводу о правомерности взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы за период с июля 2010 года по 28.09.2010 в сумме 120 851 руб. 88 коп., с учетом 171 500 руб. частичной оплаты, из расчета:  в сумме 100 698 руб. 98 коп. за июль 2010 года, в сумме  100 698 руб. 98 коп. за август 2010 года, в сумме  97 450 руб. 63  коп. за 28 дней сентября 2010 года.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Используя земельный участок на праве аренды,  ответчик обязан  своевременно вносить арендную плату, на что верно указано судом первой инстанции.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка в спорный период, общество «Парковка» указало на нахождение на земельном участке металлических гаражей.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Исходя из смысла названных положений закона, арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Факт нахождения на земельном участке  металлических гаражей истец не  оспаривает. Данный  факт подтверждается  актом от 01.07.2010,  письмами  Администрации обществу «Парковка» от 26.09.2008 №0601/1726, от 13.07.2010 №23/3367, от 01.07.2010 №68/1460, актом обследования  от 01.03.2012 №186/5-2012.

Вместе с тем, из представленных ответчиком документов не следует невозможность использования земельного участка по целевому назначению – для организации стоянки без права капитального строительства.

Довод ответчика о том, что фактическая передача арендодателем арендатору земельного участка не состоялась, опровергается актом  приема-передачи земельного участка, подписанным сторонами.

Акт приема-передачи земельного участка  от 18.05.2009 подписан сторонами без замечаний, у арендатора не имелось претензий по переданному имуществу.

Довод  ответчика о том, что пунктом 4 распоряжения  главы Екатеринбурга от 19.06.2008 №2338 предусмотрена обязанность  Администрации Чкаловского района  города Екатеринбурга  обеспечить прекращение  договорных отношений с владельцами временных металлических гаражей, подлежит отклонению, поскольку указанное распоряжение не содержит сведений о том, что предоставляемый в аренду земельный участок не пригоден для его использования по назначению, также о возложении на Администрацию каких-либо обязанностей по приведению земельного участка в пригодное для использования состояние.

Такие сведения отсутствуют и в договоре аренды.

Из материалов дела не следует факт нахождения на спорном земельном участке объектов капитального строительства или наличия прав иных лиц в отношении указанного земельного участка.

Учитывая изложенное, довод ответчика о том, что арендодатель  не предоставил   арендатору земельный участок, пригодный для использования его по назначению,  подлежит отклонению как не обоснованный; вывод суда о том, что арендная плата подлежит взысканию, начиная с  июля 2010  года, является неверным.

Поскольку  п. 6.2. договора  аренды от 18.05.2009 №5-1825  предусмотрено возникновение прав и обязанностей сторон  с  19.06.2008, что не противоречит  п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик обязан вносить арендную плату, начиная с 19.06.2008.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Суд первой инстанции установил, что  ответчик письмом от 28.06.2010  предложил арендодателю расторгнуть договор аренды, на что  Администрация в письме  от 13.07.2010 №23/3367  дала согласие.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции  пришел к выводу о прекращении договора аренды с  28.09.2010, то есть по истечении трех месяцев со дня  уведомления  арендодателя о прекращении договора, и вследствие этого – прекращении  обязанности  арендатора по уплате арендной платы с 28.09.2010.

Однако, письмо ответчика от 28.06.2010 в материалы дела не представлено. Из материалов дела не следует, что данное письмо содержало уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. В письме от 13.07.2010 №23/3367  истец истолковал письмо ответчика от  28.06.2010 не как  уведомление об одностороннем отказе от договора, а как предложение о расторжении договора, на которое  сообщил  о подготовке проекта соглашения о расторжении договора. Более того, в письме  от 07.10.2010 ответчик в ответ на письмо истца от 13.07.2010 №23/3367   указал на отсутствие с его стороны  волеизъявления на расторжение договора аренды.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для вывода о прекращении договора аренды с  28.09.2010  вследствие одностороннего отказа   ответчика  от  договора письмом от 28.06.2010.

Истец письмом от 18.11.2010 №32/-1-10/3314  в одностороннем порядке отказался от договора аренды.  Ответчик получил указанное письмо 09.12.2010.  На основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды прекращен с  09.03.2011.

За период с  19.06.2008 по 09.03.2011 ответчик обязан уплатить арендую плату в сумме   2 820 493 руб. 90 коп. на основании ст. ст. 309, 310, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

За несвоевременную уплату арендной платы  истец на основании п. 3.1. договора аренды рассчитал пени в сумме   1 692 661 руб. 97 коп. пени за период с 16.12.2009 по 15.02.2012.

В соответствии с п. 1 ст. 330  Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности