Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2012 по делу n А60-23506/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что арендуемое заявителем помещение состоит из двух самостоятельных нежилых помещений: встроенных в жилой дом с подвалом и пристроенной части (первый и второй этаж), каждое из помещений имеет самостоятельный выход, в связи с чем, данные помещения могут использоваться самостоятельно. При этом все помещения, являющиеся объектом аренды, не связны между собой единым функциональным назначением, использование их всех для размещения книжного магазина не свидетельствует о единстве объекта.

Согласно заключениям строительно-технического обследования объектов (в том числе и испрашиваемого заявителем объекта для выкупа) от 20.08.2012 указанные объекты (нежилые помещения) общей площадью 1196,6 кв.м и 1820,7 кв.м эксплуатируются как обособленные самостоятельные объекты.

В соответствии с ч. 2 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

В материалах дела имеются выписки из технических паспортов (по данным обследования на 26.10.2004) на нежилые помещения по адресу ул. А. Валека, 12 (1-217): площадью 1215,3 кв.м и площадью 1825,7 кв.м, из чего также следует, что указанные помещения являются самостоятельными объектами, их кадастровый учет осуществлен как самостоятельных объектов недвижимости в установленном названным Законом порядке по заявлению правообладателя (т. 1, л.д. 30-40).

Оценка представленных в дело доказательств в совокупности позволила суду первой инстанции прийти в обоснованному выводу, что арендуемое обществом помещение, право собственности на которое зарегистрировано за муниципальным образованием как на единый объект, фактически состояло (и состоит) из двух самостоятельных объектов недвижимости, каждый из которых может эксплуатировать обособлено и с функциональным назначением, не связанными между собой.

Как следует из письма БТИ Екатеринбург № 114609 от 27.08.2012, контуры объекта площадью 1820,7 кв.м, описание которого содержится в кадастровом паспорте помещения от 14.08.2012, выданном Свердловским филиалом ФГУП «Росинвентаризация –Федеральное БТИ», соответствует контурам заинвентаризированных ЕМУП «БТИ» помещений площадью 1825,7 кв.м; согласно указанному кадастровому паспорту, составленному по данным обследования на 07.08.2012, площадь объекта изменилась за счет «изменения планировки и уточнения размеров отдельных помещений».

Из письма БТИ Екатеринбург № 114609 от 27.08.2012 также следует, что помещения площадью 1820,7 кв.м и площадью 1215,3 кв.м компактно расположены, примыкают друг к другу, имеют отдельные входы-выходы и оборудованы санитарно-бытовыми помещениями, что также подтверждает, что данные нежилые помещения являются изолированными и могут использоваться автономно.

Ссылка БТИ Екатеринбург в указанном письме на то, что доступ в часть помещений площадью 1215,3 кв.м первого этажа и помещения второго этажа осуществляется через помещение объекта площадью 1820,7 кв.м связана с тем, что указанные обособленные объекты, как указано в письме, имеют внутреннее сообщение.

Однако из этого не следует, что данные объекты нельзя использовать обособленно, поскольку, как следует из представленных суду документов, исследованных в судебном заседании судом совместно с лицами, участвующими в деле, двери (внутреннее сообщение объектов) возможно изолировать для использования указанных объектов обособленно, поскольку данные объекты имеют отдельные входы-выходы.

Отклоняя ссылку департамента на то, что объект площадью 1215,3 кв.м имеет вход/выход со двора, что может сказаться в дальнейшем на невыгодность сдачи в аренду указанного нежилого помещения, суд верно указал, что данное обстоятельство не может являться основаниям для отказа в реализации обществом преимущественного права, установленного Законом № 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации, и представляющего собой одну из дополнительных гарантий, предоставляемых указанным субъектам.

Кроме того, в опровержение данной ссылки, приведенной вновь в  апелляционной жалобе, общество представило дополнения к ранее представленным заключениям, из которых усматривается, что помещения, оставшиеся в муниципальной собственности после реализации обществом преимущественного права, представляют собой конкурентоспособный объект.

Довод департамента о том, что кадастровый учет осуществлен неправомерно, в отсутствие волеизъявления правообладателя, был предметом исследования суда первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка. При этом следует отметить, что кадастровый учет осуществлялся не в отношении вновь образованных объектов, а в отношении объектов, которые ранее были учтены в таком виде по заявлению правообладателя.

Указание департамента на то, что собственник объекта не выражал волеизъявления на отчуждение лишь части принадлежащего ему объекта, также не может быть принято, поскольку как уже было установлено ранее, каждый из объектов – встроенная в жилой дом с подвалом и пристроенная части – представляет собой самостоятельный объект, не связанные между собой целевым назначением, ввиду чего отчуждение обществу в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ одного из этих объектов, не может нарушать права собственника имущества. Кроме того, реализация обществом своего преимущественного права в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона № 159-ФЗ, не связана с волеизъявлением собственника и осуществляется вне зависимости от такого волеизъявления в случае соответствия заявителя условиям, установленным ст.3 Закона № 159-ФЗ.

Иная оценка указанных обстоятельств влечет необоснованное лишение общества, как субъекта малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Закона № 159-ФЗ.

Поскольку заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение части арендуемого помещения, которое является обособленным объектом, при этом площадь данного помещения не превышает установленные законом Свердловской области предельные значения арендуемого имущества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для отказа заявителю в выкупе испрашиваемого арендуемого имущества, в связи с чем правомерно признал отказ департамента в реализации обществом права на приобретение арендуемого им отдельного нежилого помещения не соответствующим Закону № 159-ФЗ, нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции следует признать законным, обоснованным и не подлежащим отмене. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 августа 2012 года по делу № А60-23506/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В.Скромова

Судьи

Л.Ф.Виноградова

Т.Л.Зеленина