Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2012 по делу n А60-23469/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить определение в части и разрешить вопрос по существу

земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 общей площадью 9798 кв.м. (категория земель – земли населенных пунктов) с целевым использованием под размещение элементов благоустройства, проездов, стоянок автомобилей и подземного паркинга на 240 машиномест, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42 в аренду сроком на 10 лет.

На основании данного приказа, между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (Арендодатель) и должником (Арендатор) 10.06.2007 года был заключен договор аренды земельного участка № 104/П-07, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в Аренду земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 площадью 9798,0 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42 в аренду сроком на 10 лет.

В последующем, 21 апреля 2009 года, между должником и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Евродом» был заключен договор уступки прав и обязанностей № 1/04, по условиям которого должник уступил обществу «Евродом» права владения и пользования земельным участком площадью 9798,0 кв.м.  с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023, а также перевел на это общество исполнение обязанностей арендатора в полном объеме (л.д.17-19).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 ноября 2012 года, земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 обременен правом аренды в пользу общества  «Управляющая компания «Евродом».

В соответствии с пунктом 3.1. договора № 1/04 уступка права и передача обязательств, осуществляемые по настоящему договору, являются возмездными. Общая стоимость передаваемого права равна 10 000 руб.

Конкурсный управляющий, ссылаясь на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером  площадью 9798,0 кв.м. с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023, по заниженной цене, обратился в суд с заявлением о признании договора № 1/04 от 21 апреля 2009 года недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с общества «Управляющая компания «Евродом»  9 169 491 руб. в связи с тем, что последний в настоящее время лишен возможности возвратить должнику полученное по недействительной сделке.  

В обоснование заявленных требований конкурсным управляющим в материалы дела представлено информационное заключение о наиболее вероятной цене права аренды земельного участка площадью 9798,0 кв.м. с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 по договору № 104/П-07 от 18.06.2007г. (л.д.20-62).

Суд первой инстанции, ссылаясь на статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на п. 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» пришел к выводу о наличии признаков злоупотребления правом, а также к выводу о том, что в результате совершения оспариваемой сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов и удовлетворил заявленные требования.    

При этом судом первой инстанции было неполно исследованы материалы дела; неверно применен пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с тем, что  оспариваемая сделка совершена до вступления в силу Федерального закона № 73-ФЗ от 28.04.2009 года,  и не учтена правовая позиция, отраженная Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 24 января 2012 года № 11642/11:

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.

В настоящем деле под строительство жилого дома, по существу, было выделено два участка – один из которых непосредственно для строительства жилого дома - с кадастровым номером 66:36:01 02:001:0011 общей площадью 5872 кв.м. (категория земель – земли поселений) под жилой дом многоэтажной застройки с целевым использованием под жилищное строительство, а второй – земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 общей площадью 9798 кв.м. (категория земель – земли населенных пунктов) с целевым использованием под размещение элементов благоустройства, проездов, стоянок автомобилей и подземного паркинга на 240 машиномест.

Сторонами не оспаривается, что общество «Евродом» при заключении оспариваемого договора предполагало заняться вопросами по организации и устройству стоянок автомобилей и подземного паркинга.

При этом из представленного в материалы дела чертежа, разработанного на основе электронной топографической съемки, фотографий следует, что первый участок площадью 5872 кв.м. выделен по периметру дома, а оспариваемый земельный участок  площадью 9798 кв.м. отходит непосредственно от границ дома. Из чего следует вывод, что земельный участок 9798 кв.м. в целом (или какая-либо его часть) является придомовой территорией жилого дома № 42 по ул. Уральских рабочих г. Верхняя Пышма.    

Данный вывод подтверждается и иными доказательствами, представленными в материалы дела, а именно:

- Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области в лице территориального отдела в городе Верхняя Пышма и городе Среднеуральск  дважды отказано обществу «Управляющая компания «Евродом» в получении санитарно-эпидемиологического заключения. Так, 16 декабря 2010 года Управление направило письмо о получении санитарно-эпидемиологического заключения № 01-06-01-11/3592, в котором указало, что при рассмотрении обращения общества Управляющая компания «Евродом» с просьбой выдачи санитарно-эпидемиологического заключения по предполагаемому использованию земельного участка площадью 2940 кв.м. под строительство двух автомобильных парковок на 98 автомобилей каждая по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих возле жилого дома № 42, установлено, что парковки предполагается разместить на придомовой территории, предназначенной для размещения площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадей и зеленых насаждений, что противоречит СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», в связи с чем, Управлением отказано в получении санитарно-эпидемиологического заключения.    

03 февраля 2011 года Управление направило письмо о получении санитарно-эпидемиологического заключения № 01-06-01-11/212 в адрес общества «Управляющая компания «Евродом», в котором указало, что согласно представленного плана размещения парковок при жилом доме по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, дом № 42 установлено, что парковки предполагается разместить на придомовой территории, предназначенной для размещения площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадей и зеленых насаждений, что противоречит п. 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», в связи с чем, Управлением отказано в получении санитарно-эпидемиологического заключения.

Кроме того, в Постановлении главы городского округа Верхняя Пышма от 15.06.2007 года № 1685 о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Институт современных технологий «БТК» земельного участка с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 общей площадью 9798 кв.м. (категория земель – земли населенных пунктов) указано целевое назначение оспариваемого участка – целевое использование под размещение элементов благоустройства, проездов.

Помимо указанного, в кадастровом плане земельного участка от 02 июня 2007 года также указано разрешенное использование данного земельного участка под размещение элементов благоустройства, проездов, стоянок автомобилей и подземного паркинга на 240 машиномест.

Товарищество собственников жилья «Сосновый Бор», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, в пояснениях по существу спора отметило, что оно осуществляет эксплуатацию и обслуживание спорного  земельного участка, оспариваемый земельный участок является придомовой территорией жилого многоквартирного дома по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, д.42, на данном участке расположено предусмотренное проектом строительства дома общее имущество собственников помещений в указанном доме, а именно: детская площадка, спортивная площадка, зона отдыха, две контейнерные площадки (для сбора мусора). Кроме того, на указанном земельном участке расположены предусмотренные проектом строительства дома дворовые проезды для транспорта, открытые парковки для хранения транспорта жителей, пешеходные тротуары, элементы озеленения (газоны, декоративные насаждения), элементы благоустройства (лавки, столы, урны). Используется указанный земельный участок исключительно жителями дома для удовлетворения своих бытовых потребностей. Какая-либо коммерческая деятельность на данном участке не ведется, какие-либо строительные работы не ведутся с момента ввода дома в эксплуатацию на данном участке (л.д.66, 157-163).

Данные доказательства в совокупности подтверждают, что земельный участок 9798 кв.м. в целом (или какая-либо его часть) является придомовой территорией жилого дома № 42 по ул. Уральских рабочих г. Верхняя Пышма.    

Поскольку в настоящем споре имеется особенность – при предоставлении земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, д.42, он был предоставлен не в виде единого участка под жилой дом и придомовую территорию, а в виде двух самостоятельных земельных участков – непосредственно под жилой дом и под придомовую территорию с подземными паркингами и стоянками автомобилей, в предмет настоящего спора не входит решение вопроса о том, какая именно площадь из земельного участка общей площадью 9798 кв.м. необходима для придомовой территории или для придомовой территории необходим весь участок.

Важно, что представленными в материалы дела доказательствами установлено, что земельный участок площадью 9798 кв.м. отходит непосредственно от границ дома и в любом случае часть его является придомовой территорией. 

Разрешение на ввод объекта (9-этажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 42) в эксплуатацию получено 29 декабря 2008 года и 25 декабря 2009 года (поэтапно).

Как указано выше, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме  земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, поступает в долевую собственность иных лиц.

При отложении судебного заседания судом апелляционной инстанции направлен запрос в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о регистрации  права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 42.

Согласно представленной Выписке  из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности первого лица на квартиру № 172 в доме № 42 по ул. Уральских рабочих г. Верхняя Пышма было зарегистрировано за Бабушкиным Алексеем Викторовичем 27 февраля 2009 года.

Оспариваемый договор № 1/04 заключен 21 апреля 2009 года, то есть после регистрации за Бабушкиным А.В. права собственности на квартиру № 172.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает у собственников квартир вне зависимости от того, на государственной, муниципальной или частной земле осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома. Возникновение права общей долевой собственности  влечет прекращение прав прежнего собственника на земельный участок. Действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 5944/12 от 25 сентября 2012 года).

С учетом наличия в материалах дела доказательств регистрации права собственности на объекты долевого строительства, следует признать, что на спорный земельный участок (или на его часть) возникла общая долевая собственность.  С момента  возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок, договор аренды этого земельного участка, заключенный застройщиком и комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение