Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по делу n А60-1935/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

кадастровый номер 66:41:02 04 035:0009, категории - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства 12-этажного дома со встроенными помещениями административного назначения и магазином.

Согласно приказу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области от 28.12.2007 №1416 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части 61207 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:02 04 035:0009.

На основании договора аренды от 28.12.2007 №АЗФ-261/0708 данный земельный участок по акту приема-передачи от 28.12.2007 был передан Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель) в аренду Войсковой части 61207 (арендатор).

При этом в п.1.1 договора аренды земельного участка указано на целевое использование объекта аренды - для строительства 12-этажного дома.

На основании договора субаренды от 11.03.2008 Войсковая часть предоставила названный земельный участок в субаренду Обществу «ИСК «Мегаполис» для строительства жилого дома, запись регистрации договора от 11.04.2008 №66-66-01/011/2008-522.

Таким образом, предназначенный для строительства многоквартирного дома земельный участок не был передан в качестве инвестиционного вклада, поскольку был предоставлен Обществу «ИСК «Мегаполис» на праве субаренды.

В дальнейшем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2009 по делу №А60-17848/2009-С2 приказ от 28.12.2007 №1416, которым было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части 61207 в отношении земельного участка, признан противоречащим действующему законодательству, договор аренды земельного участка от 28.12.2007 №АЗФ-261/0708 признан ничтожным.

Для обеспечения финансирования всего комплекса работ по строительству многоквартирного дома Общество «ИСК «Мегаполис» привлекало денежные средства.

Из фактических обстоятельств дела усматривается, что 03.06.2011 между Обществом «ИСК «Мегаполис» (застройщик) и Обществом «Промстрой» (участник долевого строительства) был заключен договор №156/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок - в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства - 6 квартир, находящихся, согласно проектной документации по предварительному описанию объекта, в 253 квартирном жилом доме со встроенными помещениями офисов на 1-ом этаже и встроенно-пристроенным продовольственным магазином - 3 пусковой комплекс по ул.Пехотинцев в Железнодорожном районе г.Екатеринбурга.

Участник долевого строительства обязался уплатить цену договора 12 758 796,40 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п.1.2, 2.1, 2.3, 3.1, 3.2 договора).

В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации. Расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011 года.

Договор участия в долевом строительстве от 03.06.2011 №156/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за №66-66-01/405/2011-414.

30.06.2011 между Обществом «ИСК «Мегаполис» (застройщик) и Обществом «Промстрой» (участник долевого строительства) заключен договор №257/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок - в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства - 5 квартир.

Участник долевого строительства обязался уплатить цену договора 11 300 245,44 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п.1.2, 2.1, 2.3, 3.1, 3.2 договора).

В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся способами, предусмотренными российским законодательством, и должны быть произведены в течение 2 квартала 2011 года.

Договор участия в долевом строительстве от 30.06.2011 №257/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за №66-66-01/550/2011-042.

12.07.2011 между Обществом «ИСК «Мегаполис» (застройщик) и Обществом «Промстрой» (участник долевого строительства) был заключен еще один договор №258/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок - в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства - 3 квартиры.

Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора 6 865 066,08 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п.1.2, 2.1, 2.3, 3.1, 3.2 договора).

В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся способами, предусмотренными законодательством; расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011 года.

Договор участия в долевом строительстве от 12.07.2011 №258/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за №66-66-01/506/2011-107.

Обращаясь с требованиями о признании ничтожными вышеуказанных трех договоров участия в долевом строительстве, Министерство обороны ссылался на то, что вышеназванные договоры участия в долевом строительстве являются ничтожными сделками, поскольку были заключены Обществом «ИСС «Мегаполис» в нарушение п.4.3.1 инвестиционного контракта от 01.03.2007 №01-8/10, протокола от 05.04.2007 предварительного распределения площадей к данному контракту, приложения №1 к данному контракту и п.2 распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 №3684-р. Заявитель ссылался также на нарушение оспариваемыми договорами требований ст.ст.168, 246, 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», п.3 ст.7 Закона Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ч.1 ст.2 и ч.2 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указывал на, что Общество «ИСК Мегаполис» выступало в качестве застройщика, но на момент заключения оспариваемых договоров не имело разрешения на строительство, соответствующее разрешение на строительство №RU 66302000-2401 было получено им только 26.04.2012.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Исковые требования были заявлены на основании ст.168 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В данном случае Министерство обороны, ссылаясь на ничтожность спорных договоров участия в долевом строительстве, указало на нарушение должником и Обществом «Промстрой» положений инвестиционного контракта от 01.03.2007 №01-8/10, протокола о предварительном распределении площадей к данному контракту и распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 №3684-р.

Как правомерно отмечено судом, нарушение условий иного договора (инвестиционного контракта) не является основанием для признания указанных сделок ничтожными в силу ст.168 ГК РФ, поскольку возможные нарушения условий инвестиционного контракта не влияют на законность заключения последующих сделок долевого участия в строительстве в рамках положений ст.168 ГК РФ.

Кроме того, судом на основании материалов дела верно установлено и принято во внимание, что обстоятельства заключения инвестиционного контракта и его правовая оценка были установлены в многочисленных судебных актах Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга (в том числе, по  делам  №2-725/2012 (Тухбатуллина Р.Ф.),  №2-1765/2012 (Мифтахов М.А.),  №2-1294/2012 (Боброва Л.Р.), №2-1319/2012 (Рогачев И.В.), №2-728/2012 (Потапова И.Ю.), №2-727/2012 (Мельникова Л.В.), №2-1320/2012 (Кобзев В.П.) и т.д. по искам привлеченных в качестве третьих лиц граждан к Обществу «ИСК «Мегаполис» о признании за ними права собственности на долю в праве собственности на объект строительства, с привлечением в качестве третьих лиц Министерства обороны и Войсковой части 61207), которые имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего заявления в силу ст. 69 АПК РФ. 

Так, в частности вступившими в законную силу решениями суда общей юрисдикции установлено, что инвестиционный контракт не зарегистрирован государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, хотя и содержит указание на необходимость такой регистрации. Контракт не содержит перечня квартир, причитающихся в счет доли заказчика. В соответствии с договором от 31.10.2005 №160 Войсковой частью 61207 были переданы функции технического заказчика по строительству спорного дома Обществу «ИСК «Мегаполис», а по акту от 26.10.2008 и функции заказчика- застройщика, который в полной мере свидетельствует о волеизъявлении сторон.

Следует согласиться с суждением суда о том, что осуществление строительства на земельном участке на условиях субаренды исключает возможность внесения указанного земельного участка в качестве инвестиционного вклада в строительство многоквартирного дома, а невыполнение Обществом «ИСК «Мегаполис» обязательств перед Министерством обороны по передаче жилых помещений, само по себе, не определяет прав и обязанностей сторон по договорам уступки прав (цессии) по договорам участия в долевом строительстве от 03.06.2011 №156/Д, от 30.06.2011 №257/Д, от 12.07.2011 №258/Д. Каких-либо вещных прав у Министерства обороны на конкретные объекты недвижимости (квартиры) не возникло.

Судом первой инстанции правильно указано на то, что условия инвестиционного контракта от 01.03.2007 прямо предусматривают возможность инвестора Общества «ИСК «Мегаполис» привлекать средства для финансирования строительства в размере 100%, что должником и было сделано.

На момент рассмотрения настоящего заявления квартиры, указанные в спорных договорах, были переданы в собственность граждан - третьих лиц, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, с учетом предмета заявленных требований,  применительно к рассматриваемому спору, ссылка заявителя на нарушение при заключении оспариваемых договоров п.4.3.1 инвестиционного контракта от 01.03.2007 №01-8/10, протокола от 05.04.2007 о предварительном распределении площадей к данному контракту, приложения №1 к контракту и п.2 распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 №3684-р, правомерно признана судом несостоятельной.

Указывая на ничтожность спорных договоров, Министерство обороны также ссылалось на нарушение ст.ст. 246, 250 ГК РФ, ряда положений законодательства об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, ч.1 ст.2, ч.2 ст.3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом правомерно учтено, что в целях оспаривания упомянутых договоров долевого участия по данным основаниям заявитель должен представить доказательства их несоответствия требованиям закона.

Однако таких доказательств со стороны заявителя суду не представлено (ст.65 АПК РФ).

Суд первой инстанции верно отметил, что заявитель - Министерство обороны стороной оспариваемых сделок не является.

Названные заявителем нормы закона не нарушены заключением оспариваемых договоров. Заявитель не подтвердил своего участия в долевой собственности на жилой дом (ст.ст.246, 250 ГК РФ). При этом протокол от 05.04.2007 предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту подписан не заявителем и не был согласован с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Кроме того, данный протокол нельзя расценивать в качестве договора, порождающего правовые последствия, поскольку указанный документ возможно оценить только как соглашение о намерениях.

Заявителем не представлены доказательства того, что жилые помещения, являющиеся предметом спорных договоров долевого участия в строительстве должны быть общей долевой собственностью участников инвестиционной деятельности, при том, что стороной по инвестиционному контракту от 01.03.2007 №01-8/10 сам заявитель не является, акт реализации инвестиционного контракта не подписан и вложения не определены.

В нарушение ст.65 АПК РФ иное суду апелляционной инстанции не доказано.

В отношении довода заявителя об отсутствии у должника в момент заключения спорных сделок разрешения на строительство суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Применительно к рассмотрению настоящего спора в предмет исследования входит выявление порочащих элементов сделки, которые делают ее ничтожной.

Сделка, по своей правовой природе представляет собой действие, посредством которого лицо определяет наступление правовых последствий, соответствующих тому хозяйственному эффекту, которого это лицо желает достигнуть.

В свою очередь, рассматриваемые сделки долевого участия представляют собой действие застройщика по строительству многоквартирного дома и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства и действие последнего по оплате стоимости объекта долевого строительства.

Таким образом, порочащими элементами для спорных сделок будут являться, в частности, неисполнение застройщиком обязанности по строительству многоквартирного дома и не передаче объекта долевого строительства