Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013 по делу n А71-4129/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-1767/2013-ГК

г. Пермь

05 апреля 2013 года                                                               Дело № А71-4129/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дюкина В.Ю.

судей  Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,

при участии:

от истца - Инвестиционно-Финансовой Компании "ИнтерСтройСервис": не явились,

от ответчиков - Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска, общества с ограниченной ответственностью "ЭКСО-Ижевск": не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Инвестиционно-Финансовой Компании "ИнтерСтройСервис",

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 26 декабря 2012 года

по делу № А71-4129/2012,

принятое судьей Коньковой Е.В.,

по иску Инвестиционно-Финансовой Компании "ИнтерСтройСервис" (ОГРН 1021801149996, ИНН 1831052560)

к Управлению имущественных отношений Администрации города Ижевска, Обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСО-Ижевск" (ОГРН 1021801171435, ИНН 1831051599)

о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Финансовая Компания «ИнтерСтройСервис» (далее – общество, ООО ИФК «ИнтерСтрой-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению имущественных отношений Администрации города Ижевска, ООО "ЭКСО-Ижевск" о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, определенной отчетом №1н-10/2011 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 67,6 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Красная, 154, выполненным обществом «ЭКСО-Ижевск»; возложении обязанности на Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска (далее – Управление) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 67,6 кв. м (Литера А; этаж: подвал; номера: 11-13, 33-36; согласно кадастрового паспорта помещения № 30089 от 08.04.2008), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Красная, 154, изложив условия пунктов 2.1. и 3.1. в следующей редакции:

пункт 2.1. «Цена указанного в п.1.1. настоящего договора Имущества составляет 2 728 000, 00 (Два миллиона семьсот двадцать восемь тысяч рублей 00 копеек) руб. без НДС»;

дополнить пункт 3.1. абзацем следующего содержания «Стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, общей площадью 67,6 кв.м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Красная, 154 (этаж: подвал; номера: 11-13, 33-36), произведенных с согласия Арендодателя, в размере 2 264 027 (Двух миллионов двухсот шестидесяти четырех тысяч двадцати семи) рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества» (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 26.12.2012 иск удовлетворен частично; в удовлетворении требований о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, определенной отчетом №1н-10/2011 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 67,6 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Красная, 154, выполненным обществом «ЭКСО-Ижевск» и понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости в редакции предложенного истцом протокола разногласий по пункту 2.1. отказано. Кроме того, суд первой инстанции решил определить условия пункта 3.1. договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью 67,6 кв.м (Литера А; этаж: подвал; номера: 11-13, 33-36; согласно кадастрового паспорта помещения №30089 от 08.04.2008), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Красная, 154, между Управлением и обществом ИФК «ИнтерСтройСервис» дополнив абзацем следующего содержания: «Стоимость неотделимых улучшений Имущества в размере 1 903 658 (Одного миллиона девятисот трех тысяч шестисот пятидесяти восьми) рублей 82 копеек засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества».

Отказывая в удовлетворении иска о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, определенной отчетом №1н-10/2011, выполненным обществом «ЭКСО-Ижевск», суд первой инстанции исходил из результата проведения судебной комиссионной оценочной экспертизы, назначенной определением суда первой инстанции от 30.05.2012. Проанализировав представленные в суд экспертные заключения, суд признал достоверным заключение эксперта ООО «Инком-Эксперт» Немтыревой Т.В., согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в оспариваемом отчете, является достоверной.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь не неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.

Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, по мнению истца, свидетельствующие о том, что заключение эксперта ООО «Инком-Эксперт» Немтыревой Т.В. не может быть признано достоверным в связи с его несоответствием требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки (ФСО 1.2, 3). Кроме того, истец полагает, что судом необоснованно исключены из расчета стоимость замены деревянных окон, теплосетей в подвале жилого дома, а также работ по благоустройству прилегающей территории, как не относящиеся к неотделимым улучшениям арендуемого имущества.

Ответчик – Управление, в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

         Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, истец является арендатором объекта муниципального нежилого фонда – нежилого помещения общей площадью 67,6 кв.м, (Литера А; этаж: подвал; номера: 11-13, 33-36), расположенного по адресу: : Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Красная, 154, которое является собственностью муниципального образования «город Ижевск» (свидетельство о государственной регистрации права АА № 567500 от 15.07.2008) на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 09.02.2008 № 14619.

Решением об условиях приватизации муниципального имущества определен порядок отчуждения нежилого помещения, общей площадью 67,6 кв.м (Литера А; этаж: подвал; номера: 11-13, 33-36; согласно кадастрового паспорта помещения № 30089 от 08.04.2008), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, ул. Красная, 154; способ приватизации – преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого имущества: начальная цена имущества установлена в размере 4 025 000 руб. на основании отчета №1н-10/2011, составленного обществом «ЭКСО-Ижевск» по состоянию на 11.10.2011.

На основании указанного решения Управлением подготовлен и направлен истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого, последнему предлагалось приобрести в собственность нежилое помещение, общей площадью 67,6 кв.м (Литера А; этаж: подвал; номера: 11-13, 33-36; согласно кадастрового паспорта помещения № 30089 от 08.04.2008), расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Красная, 154.

Согласно п. 2.1 этого договора, цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 4 025 000 руб., без НДС.

Истец, не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи, направило в адрес Управления протокол разногласий в части п. 2.1 и 3.1 договора, в котором предложил установить цену имущества в размере 2 718 644 руб. 07 коп.; п.3.1 договора дополнить абзацем следующего содержания: «Стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения площадью 67,6 кв.м., расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Красная, 154, произведенных с согласия арендодателя, в размере 1 979 636 руб. 90 коп. засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества».

Управлением данный протокол разногласий не принят, истцу направлен протокол урегулирования разногласий.

Поскольку возникшие разногласия не урегулированы, ООО ИФК «ИнтерСтрой-Сервис» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная комиссионная оценочная экспертиза (определение от 30.05.2012). Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Бюро профессиональной оценки» Корепановой М.С. и ООО «Инком-Эксперт» Немтыревой Т.В. (с учетом замены эксперта определением от 14.06.2012).

Оценив представленные в суд экспертные заключения, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы, по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал достоверным заключение эксперта Немтыревой Т.В., поскольку оказавший существенное влияние на определение средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений коэффициент (на этажность) установлен расчетным путем с использованием данных приведенных в таблице объектов-аналогов (соотношения стоимости помещений, расположенных на первом этаже, к стоимости аналогичных объектов, расположенных в подвале) на момент проведения оценки, тогда как примененный экспертом Корепановой М.С. коэффициент корректировки на этажность позаимствован из журнала «Регистр оценщиков» № 4 от 20.01.2011, то есть использованы среднестатистические данные за период, превышающий полгода до проведения оценки.

Согласно ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на положения которой истец ссылается в обоснование апелляционной жалобы, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 с целью обеспечения возможности выяснения позиции сторон в отношении необходимости и возможности назначения повторной судебной экспертизы, судебное разбирательство по делу было отложено (ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В определении суд апелляционной инстанции указал лицам, участвующим в деле, на возможность реализации процессуальных прав, предусмотренных ст.ст. 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе по предоставлению предложений об избрании экспертного учреждения либо экспертов, которым может быть поручено проведение соответствующей экспертизы, в том числе, сведений об эксперте - фамилия, имя, отчество эксперта, сведения, касающиеся профессиональных данных эксперта (образование, специальность, стаж работы и занимаемой должности); вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, а также вопроса о возложении обязанности по внесению на депозитный счет суда соответствующих денежных сумм.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

От истца, ответчика – Управления, в суд поступили возражения относительно назначения по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина