Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу n А60-40681/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

здании находится компьютерный салон, кафе, бильярд.

В соответствии с представленным в материалы дела актом проверки от 26.09.2011 (л.д. 153) комиссией было установлено, что: помещение площадью 18,2 кв.м используется под мастерскую по реставрации подушек и магазин секонд-хенд, помещение на втором этаже площадью 41,6 кв.м используется как кафе, помещение площадью 8,7 кв.м на перовом этаже используется под парикмахерскую.

Указанный акт с отметкой о вручении ответчику 26.09.2011, ответчиком не оспорен (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с представленным в материалы дела актом проверки от 26.05.2011 (л.д. 166) комиссией было установлено, что помещение площадью 11,8 кв.м используется под магазин одежды, компьютерный салон из помещения площадью 18,2 кв.м удален, и данное помещение используется как склад, помещение, использовавшееся под бильярдную (140,9 кв.м), в настоящее время используется под видео зал и игровой зал для детей, на втором этаже работает как и ранее кафе (41,6 кв.м), на первом этаже парикмахерская (8.7 кв.м),в помещении площадью 361,2 кв.м установлен экран для демонстрации кинофильмов, помещение на втором этаже общей площадью 58 кв.м используется для размещения детской студии.

При этом, как следует из методики расчета коэффициентов, помещение, использовавшееся ответчиком ранее под бильярдную и использовавшееся в последующем ответчиком в соответствии с актом проверки от 26.05.2011 под видео зал и игровой зал для детей, имеют равные коэффициенты и не влияют на размер рассчитанной истцом арендной платы ответчику.

Указанный акт с отметкой о вручении ответчику 26.05.2011, ответчиком не оспорен (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции верно указано, что материалы дела не содержат доказательств принятия ответчиком мер для изменения (исключения) видов деятельности и соответствующих повышающих коэффициентов, установленных истцом на основании письма ответчика от 03.10.2007 (вх. № 2660).

Методика расчета арендной платы ответчиком по существу не оспорена (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции обращает внимание ответчика на подписание расчетов арендной платы за 2007-2008гг. с учетом всех спорных коэффициентов и произведенные истцом зачеты затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы также с учетом спорных коэффициентов.

Доводы ответчика о невозможности использования спорного объекта аренды по назначению с учетом заявленных видов деятельности судом апелляционной инстанции опровергаются представленными в материалы дела актами истца.

Согласно акту обследования здания от 05.01.2004 зафиксирована необходимость проведения выборочного капитального ремонта здания (в том числе водопровода, канализации, системы отопления, электроосвещения).

При подписании акта от 21.12.2004 ответчик не указал никаких замечаний.

Данными актами не подтверждается невозможность использования спорного помещения по назначению.

Факт использования помещения и сдачи части имущества в субаренду подтверждается договорами субаренды.

Указание ответчика на то, что использование по целевому назначению (киновидеокультурный центр) невозможно не свидетельствует о невозможности  использования  помещений для предпринимательской деятельности.

Пунктом 5.3.12 договора на  арендатора возложена обязанность по  осуществлению капитального ремонта помещения в порядке и на условиях, предусмотренных договором. При этом, арендатор обязан содержать имущество в полной исправности и образцовом состоянии, производить текущий ремонт, уборку прилегающей территории и твердых бытовых отходов (п. 5.2.13 договора).

Условиями договора (п. 7.4) предусмотрена возможность зачета в счет арендной платы затрат по проведению капитального ремонта в случаях письменного согласия арендодателя на проведение такого ремонта. Порядок указанного зачета устанавливается арендодателем.

Порядок проведения капитального ремонта и зачета затрат на его проведение в счет арендной платы в период действия договора аренды № 560 от 30.10.2003г. и на момент окончания выполнения работ по капитальному ремонту (2008г., 2009г., 2010г.) был установлен Положением о проведении капитального ремонта нежилых задний, сооружений и встроено-пристроенных помещений, являющихся собственностью муниципального образования «город Нижний Тагил», переданных в аренду, утвержденного постановлением Главы города Нижний Тагил от 19.01.2004 № 22

С 21.01.2011 данный порядок был установлен Положением о порядке согласования и контроля за проведением капитального ремонта (реконструкции) переданных в аренду нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в собственности города Нижний Тагил, утвержденным постановлением Администрации города Нижний Тагил от 31.12.2010 № 2935.

В соответствии с п. 3.2. Положения № 22 от 19.01.2004, п.п. 22.25 Положения № 2935 от 31.12.2010 разрешение на проведение зачета оформляется распоряжением Главы города на основании заключения нормативно-бюджетного управления.

Таким образом, исходя из условий договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что осуществление зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы является правом собственника имущества.

Материалами дела подтверждается факт зачета затрат ответчика на капитальный ремонт в счет арендной платы в соответствии с распоряжениями Главы города от 06.03.2006 № 168, от 26.04.2007 № 322, от 26.06.2009 № 235 с учетом установленных истцом коэффициентов.

Судом первой инстанции верно отклонены ссылки ответчика на дополнительно понесенные расходы, поскольку данные расходы документально не подтверждены и не обоснованны.

При этом, как верно разъяснено ответчику, требования о взыскании фактически понесенных затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения могут быть заявлены в рамках отдельного искового заявления с представлением соответствующих доказательств.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендной плате в сумме 1 559 656,95 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Таким образом, нарушение денежного обязательства всегда выступает только в одной форме, а именно - просрочка платежа полностью либо части платежа. Основанием для наступления гражданско-правовой ответственности по этому поводу является факт неуплаты денежных средств в установленный договором срок.

Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10).

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ», соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (абз. 4 п. 2).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (абз. 2 п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Факт нарушения сроков внесения арендной платы по договору подтвержден материалами дела.

Ответственность арендатора за нарушение сроков предусмотрена п. 11.3.1 названного договора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  первой инстанции установил, что представленный истцом расчет пени правилен, соответствует фактическим обстоятельствам дела, однако процент пени (0,1% за каждый день просрочки), предусмотренный заключенным договором, является чрезмерно высоким.

Рассмотрев ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки и применив принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства с учетом исследования доказательств фактического исполнения ответчиком условий договора, указав на чрезмерно высокий процент неустойки, период времени, в течение которого имела место просрочка должника, значительность суммы неустойки, предъявленной ко взысканию, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необходимости применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору и уменьшил ее размер до 235 420,70 руб.

Поскольку ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о недостаточном снижении размера неустойки, установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, само по себе не является основанием для ее уменьшения, то оснований для дополнительного снижения размера неустойки нет.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 235 420,70 руб.

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды и об обязании освободить спорное помещение.

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность наличия в договоре условия об одностороннем отказе от договора по инициативе одной из его сторон.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

В качестве основания для расторжения договора аренды истец назвал нарушение сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В период действия договора аренды ответчик допускал нарушения сроков внесения арендной платы, что подтверждается материалами дела.

Из материалов дела следует, что требованием № 5207 от 19.12.2011  истец уведомил ответчика о необходимости исполнения обязательств и  расторжении договора.

Данное требование получено ответчиком 23.12.2011, что подтверждается копией почтового уведомления.

Ответчик оставил указанное письмо без ответа.

14.09.2012 письмом за № 4162 обратился к ответчику с требования оплатить задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и возращении помещения по акту приема-передачи.

Ответчик письмом от 01.10.2012 указал, что не согласен на расторжение договора.

Поскольку истец отказался от договора аренды, предупредив об этом ответчика в письме, ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы, то договор аренды подлежит расторжению.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку объект аренды не возвращен, то суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца об обязании освободить арендуемое помещение.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ на заявителя жалобы относятся расходы по уплате госпошлины по жалобе в сумме 2000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Изменить наименование истца с Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил» на Муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации