Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2013 по делу n А50-19055/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3436/2013-АК

г. Пермь

22 апреля 2013 года                                                          Дело № А50-19055/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В.Г.,

судей                                 Васевой Е.Е., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае – Баев А.Н., удостоверение, доверенность от 09.01.2013;

от ответчика индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне – Мошкин А.Г., паспорт, доверенность от 30.11.2012; Савельева Е.Г., паспорт, доверенность от 30.10.2012;

от третьих лиц Управления Росреестра по Пермскому краю, ООО «Сабантуй» - не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

заявителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 11 февраля 2013 года

по делу № А50-19055/2012,

принятое судьей Удовихиной В.В.,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756)

к индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне

(ОГРН 304590621700106, ИНН 590601702206)

третьи лица: 1) Управление Росреестра по Пермскому краю, 2) ООО «Сабантуй»

о расторжении договора, возврате помещения,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Поляковой Оксане Алексеевне (далее - ответчик) о расторжении договора от 01.09.2005 № 0728 аренды помещений: №№ 1-3 на цокольном этаже здания, №№ 5-8 на первом этаже здания, №№ 1-5 на втором этаже здания, №№ 6-10 на мансардном этаже здания, общей площадью 302,9 кв.м., находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (лит. Б, Б1), обязании ответчика в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить истцу по акту приема-передачи переданные по договору помещения: №№ 1-3 на цокольном этаже здания, №№ 5-8 на первом этаже здания, №№ 1-5 на втором этаже здания, №№ 6-10 на мансардном этаже здания, общей площадью 302,9 кв.м., находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а (лит. Б, Б1).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Истец полагает, что решение суда первой инстанции принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для его отмены.

Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что осуществление арендатором перепланировки помещений не является нарушением условий договора аренды.

Приобщённый судом по ходатайству ответчика документ, подготовленный ООО «Урал-Экспресс», носит название «локальный сметный расчёт», а не локальная смета, не является частью договора аренды от 01.09.2005 № 0728 и не содержит указания на принадлежность к нему. Подобный документ не предусмотрен ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, а при наличии являющейся частью договора аренды сметы № 002 на осуществление капитального ремонта, выполненной ООО «Аллан», и в отсутствие оформленного в установленном договором порядке разрешения на осуществление перепланировки не может рассматриваться в качестве части договора аренды от 01.09.2005 № 0728, либо соглашения об осуществлении перепланировки и не имеет правого значения для разрешения данного спора.

По мнению истца, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы о том, что ответчик в нарушение условий договора передал спорные помещения в субаренду ООО «Сабантуй».

Истец, просит решение Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2013 № А50-19055/2012 отменить, требования Территориального управления удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От Управления Росреестра по Пермскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.

От третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.09.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью №0728, с дополнительными соглашениями от 21.12.2005, от 17.06.2008, от 11.03.2009 (далее - договор).

Во исполнение условий договора ответчику переданы во временное пользование и владение нежилые помещения, расположенного по адресу: г.Пермь, ул. Куйбышева, д. 4а, площадью 302,9 кв.м., для использования под предприятие общественного питания, что подтверждается актом приема-передачи государственного имущества от 01.09.2005 (л.д. 31).

Помещения предоставлены в аренду при условии осуществления арендатором капитального ремонта здания, в соответствии с локальной сметой, являющейся неотъемлемой частью договора.

Договор вступает в силу с момента регистрации и действует до 28.08.2030.

Договор прошел государственную регистрацию, номер регистрации № 59-59-01/183/2005-266.

Истец, указывая на существенное нарушение условий п.2.2.7 и п. 2.2.9 договора аренды со стороны арендатора - ответчика, ссылаясь на п.6.3 заключенного между сторонами договора, обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом нарушения ответчиком существенных условий договора.

Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает данные выводы суда. В обоснование жалобы указывает, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды, поскольку без согласия арендодателя произведена перепланировка помещений и помещение передано в субаренду ООО «Сабантуй». Указанные нарушения подтверждаются имеющимися в деле доказательствами - актами проверок помещений, материалами фотофиксации, кассовыми чеками, данными ЕГРЮЛ о месте регистрации общества по адресу г.Пермь, ул.Куйбышева, 4а, письмами МЧС России, направленными в адрес общества.

Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению.

В соответствии с пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из условий спорного договора аренды, арендатор не имеет право производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (п. 2.2.7 договора); а также не вправе заключать договоры вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.9 договора).

При этом в силу пункта 6.3 договора невыполнение арендаторов обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.7 и 2.2.9 договора аренды, признается существенным нарушением условий договора, и является основанием для его досрочного расторжения.

Как следует из материалов дела, факт перепланировки арендованного помещения ответчиком не отрицается. Согласно его пояснениям перепланировка была вызвана необходимостью использования помещения для целей, предусмотренных договором - организация общественного питания.

Суд первой инстанции установил, что на момент сдачи нежилого помещения в аренду последнее использовалось в качестве склада (технический паспорт по состоянию на 08.06.2004). Согласно СП 2.3.6.1079-01. «Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила» (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.11.2001) арендатор был обязан привести помещение в соответствие с его целевым назначением. В частности, п. 2.3. Правил говорит, что размещение производственных и складских помещений, их планировка и оборудование должны обеспечивать соблюдение требований санитарного законодательства, технологических регламентов производства, качество и безопасность готовой продукции, а также условия труда работающих. Все производственные цеха оборудуются раковинами с подводкой горячей и холодной воды (п. 3.3. Правил). Все стационарные организации оборудуются туалетами и раковинами для мытья рук посетителей. Совмещение туалетов для персонала и посетителей не допускается (п. 3.14. Правил) и т.д.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что арендатор не мог использовать принятое от арендодателя помещение по назначению, предусмотренному договором, без производства перепланировки, необходимой в целях приведения его в состояние, позволяющее его использовать для целей аренды.

При этом факт согласования перепланировки арендованного помещения 05.10.2005 в ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Пермской области подтверждается материалами дела. В материалах дела имеется локальный сметный расчет, разработанный подрядчиком ООО «Урал-экспресс» на ремонт в размере 3 462 114 рублей, включающий в себя установку перегородок в арендованном помещении (пункт 30 сметного расчета, т. 1 л.д.81-87), на титульном листе которого имеется подпись руководителя ТУ Министерства имущественных отношений РФ о его согласовании.

Довод о том, что на титульном листе локального сметного расчета проставлена подпись неизвестного лица, отклоняется, поскольку ходатайство о фальсификации данного документа при рассмотрении спора в суде первой инстанции истцом не заявлено.

Ссылка истца на то, что смета, разработанная подрядчиком ООО «Урал-экспресс» не была зарегистрирована арендатором в надлежащем порядке, и не является неотъемлемой частью договора аренды, отклоняется, поскольку локальная смета №002, разработанная ООО «Аллан» явились основанием для предоставления скидки в отношении размера арендной платы (п. 4.1 договора), в то время как смета на перепланировку не была заявлена арендатором в качестве возмещения понесенных расходов, вследствие чего и не являлась приложением к договору при его заключении.

Кроме того, в 2007 году ООО «Пермский земельный центр» по заказу ТУ ФАУФИ по Пермскому краю произвело оценку по определению рыночной стоимости и рыночной арендной ставки. В основании оценки был положен технический паспорт помещения по состоянию на 04.05.2007, в котором нашел отражение результат перепланировки арендованного помещения, состоявшийся в процессе проведения капитального ремонта (л.д. 88 - 35).

Таким образом истцом не доказано, что перепланировка арендованных помещений произведена арендатором без надлежащего согласования арендодателем. При этом истцом не доказано то, что перепланировка повлекла существенное ухудшение состояния имущества истца невозможность дальнейшего его использования по целевому назначению.

В отношении нарушения арендатором п. 2.2.9. суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ).

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами